X

לעוד שאלות מלא פרטים ונחזור אליך בהקדם




מתי לקחת משכנתא לבניה ?

מצאת את היישוב בו החלטת לגור להמשך חייך ולשם כך לבנות בו את ביתך? מזל טוב. עכשיו, לאחר ההחלטה החשובה הראשונית, מחכות לך עוד החלטות רבות. בונים רבים חושבים כי ההחלטות החשובות ביותר נוגעות לגודל הבית והנראות שלו, אך למעשה, ההחלטה החשובה ביותר היא ההחלטה הכלכלית. במקרה ויש לך צורך לקחת משכנתא לצורך בניה, הכתבה הזו היא בשבילך.

במה שונה משכנתא לבניה ממשכנתא רגילה   

מטרת כתבה זו היא לגעת בזמן המתאים ללקיחת המשכנתא. אך רגע לפני שניגע בזמן המתאים ביותר, חשוב להבין מהם ההבדלים בין נטילת משכנתא לקניית בית ובין משכנתא לבניה:

  • אחוזי מימון – בעוד שבמשכנתא רגילה הבנק יכול להעניק עד 75% מעלות הנכס, במקרה של בניה הגובה יהיה עד 70% (גם זהו הבית הראשון שלך).
  • הגורם שמקבל את הכסף – בקניה, מי שמקבל את הכסף הוא הצד שמוכר את הנכס. זה יכול להיות קבלן או מוכר מיד שניה. במקרה של בניה, הכסף הולך אלייך וממך אל הגורמים השונים.
  • שימוש בכסף – כיוון שבקניה הכסף הולך אל הצד המוכר, אין לך אפשרויות להשתמש בכסף להוצאות נוספות. במקרה של בניה, אם עלות הבניה הייתה נמוכה מההלוואה, תהיה לך אפשרות להשתמש בכספים לצורך רכישת ריהוט, מזגן ועוד.

תכנון נכון של המשכנתא שלך

המשכנתא שלך עומדת ללוות אותך בשנים הבאות ולעתים אף ב-25 שנים הבאות. לכן, חשוב לבצע תכנון נכון שלה ולהבין מהן האפשרויות העומדות לרשותך. תכנון נכון אומר שעלייך להתחשב בגורמים רבים, בהם כל הוצאות הבניה, כל ההוצאות ה"בלתי צפויות" (בכל פרויקט ישנן הוצאות כאלה) ועוד.

הבעיה הנפוצה ביותר במקרה של בניה היא שבונים רבים חושבים, בטעות, שהזמן הנכון לקחת את המשכנתא הוא כשיש צורך בכסף. לרוב, מדובר בשלב של לאחר יציקת היסודות. זהו שלב בו הבית כבר מתוכנן, בעלי מקצוע שונים נבחרו ולמעשה, עבודת הבניה כבר בתהליך.

הבעיות שיכולות לעלות בבקשה שמוגשת בשלב זה

בונים אשר לא ניגשו לבנק לפני שלב יציקת היסודות, יכולים למצוא עצמם בבעיה של משכנתא שלא מאושרת להם או שהם לא מקבלים את הסכום שתכננו עליו. הסיבות לכך יכולות להיות מגוונות וכל פרויקט לגופו. בין הסיבות:

תכנון לא נכון – חלק מתבססים על חישוב פשוט שאומר שהסכום שיש להם שווה באופן אוטומטי 30% ושהבנק (או כל גורם מלווה אחר) ישלים את הסכום הנדרש לבניה. לא כדאי להתבסס על נקודת הנחה זו כיוון שעל הבנק לאשר את ההלוואה. עליו לבחון את שווי הנכס וייתכן שהוא יעריך את הנכס בשווי נמוך יותר מהצפוי (או מהעלות הצפוייה)  ואז, פשוט לא יינתן אישור לסכום המבוקש.

חוסר התחשבות בעבר הבנקאי – תהליך הבניה הוא תהליך מורכב וגורם לא פעם לאנשים לא לשים לב לבעיות שיש להם בעבר הבנקאי. לעתים, העבר הבנקאי, שהיה בעייתי, דורש רק סגירת פינה (באופן מקצועי), אך לעתים מדובר בבעיה רצינית שמונעת קבלת משכנתא או קבלתה בתנאים טובים והזמן הגרוע ביותר לגלות זאת הוא לאחר שהבניה כבר התחילה, וצריכים להעביר כספים לקבלן.

הערכת שמאי נמוכה – בכל מקרה של נטילת משכנתא, מעורב שמאי שמעריך את השווי של הנכס. במקרה של בניה, יתכן והשמאי ייתן הערכה נמוכה ממה שחשבת והדבר יוביל אותך לקבלת סכום נמוך מהצפוי. במקרה שהבדיקה מתחילה  לאחר סיום התכנון (ולעתים לאחר יציקת היסודות), יהיה עלייך לעשות "תיקון" שהוא יקר ולהתאים את הבניה למציאות החדשה.

התוצאה של משכנתא שלא אושרה לאחר יציקת היסודות (לא אושרה בכלל או לא בסכום הרצוי), מובילה לבעיות קשות בבניה. הבעיה החמורה ביותר תבוא לידי ביטוי בהפסקת הבניה לחלוטין. הבעיה הפחות חמורה יכולה לבוא לידי ביטוי בעלות גבוהה של ההלוואה. על אף שהמצב השני יכול להישמע "לא נורא" התוצאה שלו משפיעה על כלכלת הבית ורמת החיים לאורך שנים רבות.

המתנה עם קבלת האישור למשכנתא וקבלתה בפועל, יכולה להוביל לבעיות רבות בבניה, לעיכובים ולשינויים שגם הם מתבטאים בהרבה כסף. מצב זה יכול להימנע כשהתהליך מתחיל בזמן הנכון. 

מתי נכון לקחת משכנתא לבניה וכיצד אפשר לעשות זאת נכון?

הדרך הטובה ביותר לתכנן את הבית ולבנות אותו היא כשיש לך תקציב ברור. ההמלצה היא לגשת אל הבנק ולהוציא אישור עקרוני. משמעות האישור היא שהבנק אומר לך מהי המסגרת שהוא יסכים לתת לך וזאת בהתחשב בהכנסות שלך. במידה ומצבך הכלכלי לא ישתנה, מקום העבודה שלך יישאר זהה (או דומה מבחינת ההכנסות) וחשבון הבנק שלך ימשיך לתפקד באותה הדרך, אין כל סיבה שגם לאחר זמן רב הבנק לא יסכים לתת לך את אותם הכספים שאושרו.

ההמלצה הטובה ביותר היא להוציא את האישור כשלב ראשון ולאשר אותו מחדש כל 3-4 חודשים וזאת כדי להבטיח שאכן הבנק ייתן לך מסגרת שתאפשר לך לבנות את ביתך. כדאי לדעת כי אין זה משנה באיזה בנק הוצא האישור העקרוני. כלומר, אין צורך לגשת למספר בנקים (בשלב הזה)  והעובדה שהוצאת את האישור בבנק אחד אינה אומרת ששם תילקח המשכנתא (כלומר, תהיה לך אפשרות לצאת למשא ומתן ולהשיג את התנאים הטובים ביותר גם לאחר שקיבלת אישור עקרוני).

עוד נקודה שחשוב להתייחס אליה היא הסכום המבוקש על ידך. בעת קבלת האישור העקרוני לא מומלץ להגיש בקשה לסכום מינימלי אלא יש לבקש את סכום הבניה שבאמת יהיה נחוץ לך ולהתחשב בכל ההוצאות השונות שיכולות להיות לך בתהליך ולא לשכוח גם בלתי מתוכנן.

הבנת המציאות תעזור לך לבנות את החלום

ככל שהמציאות שלך תהיה ברורה יותר כך יהיה לך קל יותר לבנות את החלום. במקום לתכנן בית המבוסס על הערכות של מה שאולי הבנק ייתן לך וכספים שייתכן ויהיו לך, הטוב ביותר הוא לדעת מהי המסגרת שלך. במילים פשוטות אפשר להגיד כי האישור העקרוני מאפשר לך לדעת מהם הגבולות שלך.

ברגע שיהיה לך מידע מהו הסכום המקסימלי שיכול לשמש אותך לבניה (בהתחשב באישור של הבנק ובנכונות שלך לתשלומים החודשיים על הסכום המדובר) יהיה לך הרבה יותר קל לתכנן את הבית. עם הסכום הנדרש יהיה עלייך לפנות אל האדריכל או כל גורם מתכנן וסכום זה יאפשר לך לצאת למשא ומתן בקלות מול קבלנים ובעת לקיחת ההלוואה מול גורמי המשכנתאות.

הזמן הנכון לפנות לייעוץ

את פגישת הייעוץ הראשונית למשכנתא אפשר לבצע בכל שלב ומומלץ להגיע בשלב מוקדם. ככל שיהיה לך יותר ידע כיצד עלייך לפעול, כך הבניה תהיה משתלמת עבורך ולקיחת משכנתא תהיה פשוטה יותר ותתאים לצרכייך.

אני מזמינה אותך ליצור קשר ולקבוע פגישה ראשונית ללא כל עלות וללא התחייבות. נתראה, איריס שוסטר.

מעוניינים בייעוץ פיננסי מקצועי??

מלא פרטים ונחזור אליך בהקדם

 




עוד בנושא

מה קורה כאשר יועץ משכנתאות ומתווך משתפים פעולה?

מה קורה כאשר יועץ משכנתאות ומתווך משתפים פעולה? מעל 80% מרכישות...
קרא עוד >>

משכנתא לבניה – איך לתכנן נכון את הסכום הנדרש

משכנתא לבניה – איך לתכנן נכון את הסכום הנדרש רכישת נכס...
קרא עוד >>

מתי לקחת משכנתא לבניה ?

מצאת את היישוב בו החלטת לגור להמשך חייך ולשם כך...
קרא עוד >>

איפה כדאי לקחת משכנתא – בבנק או בגוף חיצוני?

רובנו מקשרים באופן אוטומטי בין המילים "משכנתא" ו"בנק" ולא במקרה....
קרא עוד >>

הרשמה להגרלת הלוואות מיוחדות ליוצאי אתיופיה – 2018

ההרשמה להגרלת ההלוואות המיוחדות ליוצאי אתיופיה לשנת 2018 נפתחה ב-...
קרא עוד >>

ריבית על משכנתא

הפרמטרים השונים שמרכיבים את תמהיל המשכנתא שלכם משפיעים כל אחד...
קרא עוד >>

ריביות משכנתא מומלצות

כל מי שעומד לקנות דירה מביט בדרך כלל בחשש על...
קרא עוד >>

משכנתא לזכאים

קניית דירה עם הטבות מסוימות אפשרית לאנשים שזכאים על פי...
קרא עוד >>

ייעוץ מקצועי למשכנתאות

כל מי שעומד לרכוש דירה חדשה או נכס כלשהו יודע...
קרא עוד >>

מחזור משכנתא

במהלך החיים אנחנו נתקלים בהרבה שינויים, גם כאלה שאנחנו עושים...
קרא עוד >>

חישוב החזר משכנתא

בכל מסלול שתרצו לקחת כדי להחזיר סכום מסוים של משכנתא...
קרא עוד >>

זכאות למשכנתא

אנשים שמחפשים את הדרך להוזיל במשכנתא ולקבל הטבות נוספות יודעים...
קרא עוד >>

מסמכים לצורך הגשת בקשה למשכנתא

המסמכים הנדרשים לצורך הגשת בקשה להלוואת משכנתא לבנייה   מסמכים...
קרא עוד >>

איך להתחיל פרויקט בנייה ברגל ימין? ומהו הצעד הראשון?

החלטת לבנות בית? החלטת על האזור והיישוב, הגשת בקשה לקניית המגרש,...
קרא עוד >>

פגישה ראשונה בבנק – בקשה לאישור עקרוני

הגיע הזמן ללכת לבנק ולגלות כמה כסף באמת ייתן לך...
קרא עוד >>

מתי חשוב להיעזר בייעוץ שניתן בבנק בנוגע למשכנתא?

אני רוצה להתחיל בשאלה "מה צריך לתת לך ייעוץ משכנתא?"...
קרא עוד >>

למה הפרויקט בנייה של מיכל ודויד כמעט נעצר?

למה הפרויקט בנייה של מיכל ודויד כמעט נעצר? מיכל ודויד לא...
קרא עוד >>

איך לשפר את דרוג האשראי ואת התנאים שאפשר לקבל במשכנתא?

רגע לפני שהולכים לבנק אני רוצה לספר לך מה מעניין...
קרא עוד >>

איך בונים תקציב בנייה?

תקציב בנייה הוא ללא ספק אחד הגורמים הכי חשובים בהצלחת...
קרא עוד >>

מהם ההבדלים בין משכנתא לבנייה ומשכנתא רגילה

לקיחת משכנתא מיועדת להגשים את החלום לבית או דירה. התהליך...
קרא עוד >>

הרשמה להגרלת הלוואות מיוחדות ליוצאי אתיופיה

ביום 5.1.2017 התקבלה החלטת ממשלה מספר 2253 (אתפ/15), הקובעת תכנית...
קרא עוד >>

4 טעויות נפוצות בנטילת משכנתא לבנייה

נטילת משכנתא לצורך בנייה דורשת לא רק הערכה נכונה של...
קרא עוד >>

מהי משכנתא חוץ בנקאית?

כמעט כל אחד ואחת מאתנו שמע על המושג "משכנתא". בעבר,...
קרא עוד >>

משכנתא לצורך דירה להשקעה

כל אחד ואחת מאתנו יגיע יום אחד לגיל פרישה. עבור...
קרא עוד >>

שאלות נפוצות על משכנתא לבנייה

עומדים לפני נטילת משכנתא לבנייה? ייתכן שגם אתם מלאי שאלות....
קרא עוד >>

הכינו את עצמכם לקבלת משכנתא

מתכננים לקחת משכנתא או לבצע מחזור? רגע לפני שאתם יוצאים...
קרא עוד >>

4 דברים שחשוב לדעת על משכנתא לבנייה

אני רוצה להתחיל בהגדרה- משכנתא לבנייה עצמית היא במהותה משכנתא...
קרא עוד >>
קידום אתרים בגוגל קידום אתרים בגוגל