4 דברים שחשוב לדעת על משכנתא לבנייה

מאמרים נוספים

איחוד הלוואות

איחוד הלוואות מאמר בנושא איחוד הלוואות …. לורם איפסום דולור סיט אמט, קונסקטורר אדיפיסינג אלית לפרומי בלוף קינץ תתיח לרעח. לת צשחמי צש בליא, מנסוטו צמלח לביקו ננבי, צמוקו בלוקריה.

להמשך קריאה »
ייעוץ למשכנתה חדשה

ייעוץ למשכנתה חדשה: לחסוך כסף כבר מהתשלום הראשון‏

רכישת נכס חדש תתבצע לרוב בעזרת משכנתה ואם מדובר בנכס ראשון אז רוב הקונים מרגישים שהם נכנסים לתחום שהם עוד לא נתקלו בו. ייעוץ למשכנתה חדשה עושה סדר בתהליך, מוביל אתכם לקבל את ההחלטות הכלכליות הנכונות ומסתיים במשכנתה שמשאירה לכם יותר כסף בכיס. בואו רגע נבין למה כל כך חשוב להשקיע זמן בבחירת המשכנתה. ברגע שאתם רוכשים נכס אתם לוקחים על עצמכם התחייבות כלכלית שתלווה אתכם לאורך השנים הבאות. כמה שנים? לרוב בין עשרים לשלושים

להמשך קריאה »
דירה בהגרלה

קייס סטאדי – דירה בהנחה

תוכנית דירה בהנחה  החליפה את קודמתה, מחיר למשתכן כשגם כאן המטרה היא לאפשר ליותר אנשים לקנות את דירתם הראשונה. הנרשמים להגרלה יכולים לבחור את העיר או היישוב בו ירצו לקנות את ביתם ובמידה והם יזכו, הם יכולים לבחור את הדירה המועדפת עליהם מבחינת מספר החדרים, כיוון האוויר, קומה ונתונים נוספים. על פניו נשמע שתהליך רכישת דירה דרך דירה בהנחה פשוט מאד: בתחילה יש לבדוק את הזכאות להשתתפות בהגרלה, במידה ונמצאתם זכאים, להירשם למקום שתרצו לזכות

להמשך קריאה »
הגרלת דירה בהנחה הסתיימה – מה הצעד הבא

חדשות טובות לבעלי דירה ששוכרים דירה

חדשות טובות לבעלי דירה שמשכירים אותה ושוכרים דירה אחרת ב 1.6.23 נכנס לתוקף  תיקון לחוק שמאפשר לבעלי נכס יחיד (למגורים) המשכירים את הדירה שלהם ושו כרים דירה אחרת למגורים לקבל הטבה משמעותית בתשלום מס הכנסה על ההכנסות משכר דירה. השינוי בחוק מאפשר לבעלי דירה שמשכירים את הדירה שלהם ושוכרים דירה אחרת להתקזז בין תשלום השכירות שהם מקבלים לשכירות שהם משלמים ובכך להקטין משמעותית ההכנסה משכ"ד שעליה משולם מס ההכנסה.  זהו מהלך שמקל על בעלי נכס

להמשך קריאה »

המשכנתה של השכן טובה יותר. באמת?

הצורך שלנו להשוות בין מה שיש לנו ומה שיש לאחרים הוא טבעי. אנחנו עושים את זה לפעמים בכלל בלי להרגיש ולרוב כדי לוודא שאנחנו בסדר. שלא טעינו. שקיבלנו את הטוב ביותר. ההשוואה מתבצעת בכל כך הרבה תחומים וכמובן, גם במשכנתה שלנו. אנו משווים בין הריביות וההחזרים שלנו לבין השכנים והחברים שלנו. האם זה עוזר לנו? לא. האם המידע שאנו אוספים מסביב יהיה מדויק? ממש לא. במאמר זה לא נבדוק למה חשוב לנו להשוות בין משכנתאות

להמשך קריאה »
ריבית בנק ישראל

השפעת סגירת 100,000 שקלים על המשכנתא במסלולים השונים

בעקבות לקוחות שפנו אלי אני מפרסמת פה את התשובה לשאלה כיצד נכון להתנהל עם 100,000 שקלים ״פנויים״ שמיועדים לסגירת אחד ממסלולי המשכנתא. כל זאת על רקע העלייה הנוספת של הריבית (בפעם הרביעית בשנת 2022), עלייה שהובילה במקרה הנוכחי לתוספת של 330 שקלים בתשלום החודשי. בחודש אוגוסט 2022 עלתה הריבית שוב ומשקי בית רבים כבר מתחילים להרגיש את השינוי. מעבר לכך שהריבית העלתה את התשלומים החודשיים למשכנתא, ישנה גם אינפלציה שמובילה לעליית מחירים והופכת כל קנייה

להמשך קריאה »

אני רוצה להתחיל בהגדרה- משכנתא לבנייה עצמית היא במהותה משכנתא רגילה בכך שמקבלים מימון מהבנק (או גורם מימון חוץ בנקאי), בתמורה לשעבוד הנכס ומחזירים את הלוואתת המשכנתא בתשלומים חודשיים (בדרך כלל) לאורך מספר שנים. אך במשכנתא לבנייה עצמית קיימים מספר הבדלים שחשוב לך לדעת עליהם.

1. אחוז מימון נמוך יותר

המערכת הבנקאית מאוד זהירה במקרים של בנייה ולכן אחוז המימון שיינתן לא יעלה על 70% מהערכת השמאי (ולא על הוצאות הבנייה בפועל) ובהרבה מקרים אף נמוך מזה. כדי למנוע עוגמת נפש והפתעות, חשוב לקבל אישור עקרוני בשלב מוקדם בתהליך התכנון ולדעת מהו הסכום האמיתי אותו ייתן הבנק.

2. הבדלים בירוקרטים – מסמכים נוספים שיש להציג

תהליך קבלת משכנתא לבנייה מורכב יותר ונדרשת בו הצגת מסמכים נוספים. במשכנתא יד שנייה יכול הגוף המממן (הבנק) להסתמך על מצב קיים והערכת שמאי , בבנייה עצמית נאלץ הגוף המממן לממן שלבים בהם הסיכון להפסד גבוה יותר – נכס לא בנוי או לא גמור אינו שווה הרבה והיכולת של הבנק לממש / להחזיר לעצמו את הכסף במידה והבנייה נעצרת באמצע התהליך קטן יותר ולכן הסיכוי של הבנק להפסד בשלב זה גבוה יותר .הבנק מעוניין למזער סיכונים ולכן ידרוש מסמכים שיאפשרו לו לעמוד את הסיכונים ולמזער אותם. מהם המסמכים הנוספים אותם דורש הבנק?

♦ תכניות ונתונים על השטח לבנייה

♦ היתרי בנייה

♦ תכניות בנייה מאושרות

♦ חוזה פיתוח

♦ הצעות מחיר לעלויות הבנייה

♦ ובנוסף יתכנו דרישות נוספות בהתאם לכל מקרה ספציפי.

3. קבלת הכסף בשלבים ולא בפעם אחת

הבדל מאוד משמעותי בין משכנתא לבנייה עצמית למשכנתא רגילה הוא באופן קבלת הכסף, הכסף מתקבל בשלבים בהתאם להתקדמות הבנייה ולא בסכום אחד כפי שנהוג ברכישה של נכס קיים. השמאי יגדיר את השלבים שבסיומם יעביר הבנק (לאחר קבלת אישור מהמהנדס) את הכסף. הערה – במידה וקיים חשש שיצוץ קושי תזרימי במהלך הבנייה ניתן לבקש מהשמאי הוספת שלבים בכדי להקטין את המרווחים.
לדוגמא, גמר טיח פנימי או גמר טיח חיצוני .

4. סכום משכנתא נדרש – לא לשכוח את הבלת"מ (בלתי מתוכנן)

כדאי לתכנן על סכום גבוה יותר מהנדרש בפרויקטים של בנייה עצמית תמיד יהיו חריגות מהערכות העלות הראשוניות – אפשר לבנות על זה בוודאות כמעט מוחלטת שהעלות המשוערת בתחילת הפרויקט תהיה נמוכה מאשר העלות בפועל. לכן התכנון וההתחשבות בבלת"מ הוא קריטי מבחינת משכנתא לבנייה עצמית. כאשר דנים מול הבנק לגבי המשכנתא וגובה המימון חייבים לכלול את הסכום המיועד לבלת"מ ( כ- 20% לבלתי מתוכנן), עדיף לבקש משכנתא גבוה יותר ולא לקחת את כולה מאשר לבקש פחות ולנסות לקבל מימון נוסף במהלך הבנייה.

תכנון לא נכון או לחוץ מדי עשוי לגרום :

  • לעיכובים הנובעים מבעיות תזרימיות – הכסף נגמר לפני סיום השלב והבנק לא משחרר סכומים נוספים .
  • לבקשות להגדלת המשכנתא – במידה ואחוז המימון אינו מקסימאלי הבנק עשוי לאשר הגדלת המשכנתא אך בדרך כלל בתנאים הרבה פחות טובים.
  • בקשת מימון נוספת – לקיחת הלוואות נוספות וגיוס כספים בדרך כלל לתקופות תשלום קצרות וריביות גבוהות כך שההחזר החודשי גבוהה דבר המקשה על ההתנהלות המשפחתית.
  • נשארים עם בית לא גמור ועם חוב גדול לבנק שיש להחזיר.

 

לסיכום – זהו שלב קריטי בתכנון הפיננסי של פרוייקט הבנייה שלך. הבנה והתייחסות לדברים שהוזכרו כאן תאפשר את התקדמות הבנייה שלך ללא עיכובים, ללא קשיי מימון או תזרים מזומנים והנאה מהבית לאורך שנים.

אם הגעת לשלב של התלבטויות ושאלות בנושא הכלכלי של הבנייה או לקיחת המשכנתא,
ניתן ליצור קשר לקביעת פגישת יעוץ ללא התחייבות וללא תשלום
בטלפון 052-5900403 (איריס) , או בדוא"ל info@isaving.co.il

Scroll to Top
דילוג לתוכן