הקשר בין דירוג אשראי למשכנתא

מאמרים נוספים

הגרלת דירה בהנחה הסתיימה – מה הצעד הבא

הגרלת דירה בהנחה הסתיימה – מה הצעד הבא?

דירה בהנחה מביאה בשורה לאחר תקופה בה לא היה ברור מה עתיד לבוא לאחר מחיר למשתכן. גם כאן, מתקיימת הגרלה אחת לתקופה ובמאמר זה אסקור כיצד יש להתנהל לאחר קבלת תוצאות ההגרלה. בחודש מרץ 2022 נפתחה ההגרלה הראשונה בה יוצעו 10,000 דירות ב-31 יישובים בארץ. בהגרלה זו המשתתפים יכולים לבחור השתתפות בשלושה יישובים מתוך הרשימה וההודעה לזוכים תישלח במהלך חודש מאי. המשתתפים, בין אם הם זכו ובין אם לא, יקבלו הודעה על כך בדוא"ל ובאפשרותם

להמשך קריאה »
השלב הבא אחרי קבלת תעודת זכאות – דירה בהנחה

השלב הבא אחרי קבלת תעודת זכאות – דירה בהנחה

השלב הבא אחרי קבלת תעודת זכאות – דירה בהנחה תוכנית דירה בהנחה יצאה לדרך והיא אמנם דומה לתוכנית למשתכן, אך היא מגיעה עם שינויים קלים. כמו בתוכנית הקודמת, גם הפעם השלב הראשון הוא הוצאת תעודת זכאות ולאחריה הגיע הזמן להירשם להגרלה הקרובה. במאמר זה אתמקד בשלב ההרשמה. מה חשוב לדעת לפני שנרשמים להגרלות השונות? תעודת הזכאות פותחת את השער להרשמה להגרלות דירה בהנחה. התעודה תקפה לשנה ואיתה אפשר להירשם להגרלה הקרובה ולאלו שאחריה. ההרשמה רלוונטית

להמשך קריאה »
דירה בהנחה

מחיר למשתכן -> דירה בהנחה

מחיר למשתכן ⇐ דירה בהנחה כבר זמן מה שאנחנו יודעים כי תוכנית מחיר למשתכן לא ממשיכה את דרכה ותוהים מה יהיה הלאה. עכשיו, אנחנו נחשפים לתוכנית החדשה – דירה בהנחה. דירה בהנחה מתבססת במידה מסוימת על התוכנית הקודמת וגם כאן המתעניינים יסתמכו על זכייה בהגרלה כדי ליהנות מההנחה. ב-20.03.22 תיפתח ההרשמה להגרלה הראשונה וזה הזמן להזדרז ולהוציא תעודת זכאות. התעודה תשמש להגרלה הקרובה ולאלו שיבואו אחריה (האישור תקף למשך שנה).   מהי תוכנית דירה בהנחה?

להמשך קריאה »
משכנתא לבנייה – הדרך להימנע מחריגה של רבע מיליון שקלים

משכנתא לבנייה – הדרך להימנע מחריגה של רבע מיליון שקלים

יותר מ-80% מהבונים חורגים בתקציב הבניה שהגדירו לעצמם. החריגה גורמת לבתים לא גמורים עד הסוף, גדרות שלא נבנות, רטיבות שמופיעה לאחר המעבר וגם ללחץ נפשי גדול. החריגה הממוצעת עומדת על 240 אלף ₪. בכתבה זו אני רוצה לבחון מה גורם לחריגה וכיצד ניתן להימנע ממנה. כמעט כל משפחה אשר מגיעה אלי לייעוץ משכנתא לבניה יודעת בערך כמה כסף יש ברשותה לצורך הבניה. רבים חושבים שהם יתחילו את הפרויקט עם הכסף שיש ברשותם ולאחר מכן, כשתגיע

להמשך קריאה »
בחינת הפנסיה

בחינת הפנסיה והגדלתה

בין אם מועד הפנסיה קרוב ובין אם הוא רחוק, יום אחד תרצו לפרוש והיום תרצו לוודא שבעתיד יהיו לכם מספיק כספים. הליך בחינת הפנסיה והגדלתה מאפשר לכם לוודא כי הכספים שלכם נמצאים במסלול המתאים ביותר עבורכם וכי בבוא היום תוכלו לחיות את חייכם בהתאם לציפיות. בחינת הפנסיה והגדלתה צריכה להתבצע בשלב מוקדם ככל האפשר. אם עוד לא ביצעתם תכנון פנסיוני, זה הזמן לבחון את הנתונים, לבצע שיקולים שונים (לרבות שיקולי מס, צרכים אישיים ועוד) ולקבוע

להמשך קריאה »
קביעת יעדים ובניית תוכנית כלכלית למשפחה

קביעת יעדים ובניית תוכנית כלכלית למשפחה

חלק משמעותי מתהליך ייעוץ כלכלת המשפחה נוגע לקביעת יעדים ובניית תוכנית כלכלית. הדרך לא תמיד פשוטה, לפעמים היא מתחילה בהיסוסים, אך כשהתמונה ברורה התוצאות מתחילות להגיע והמשפחה מתחילה לסגור את החובות (כולל מינוס בבנק), לחסוך ולחיות ברווחה כלכלית. קביעת יעדים ובניית תוכנית כלכלית למשפחה מתבצעת בשיתוף פעולה מלא. בשלב מוקדם המשפחה תדע לאן היא יכולה להגיע, תוך כמה זמן וכיצד. הצעדים שיבחרו יתאימו תמיד לאופי המשפחתי, לדרישות האישיות, למצב הנוכחי ולמצב הרצוי.   מה זה

להמשך קריאה »

חוק נתוני האשראי נכנס לתוקפו בשנת 2019 והוא משפיע מאוד על כל אחד מאיתנו ובלקיחת המשכנתא בפרט. במסגרת חוק נתוני האשראי נאסף מידע אשראי על כל אחד מאיתנו (כלומר אנשים פרטיים לא רק על עסקים או חברות). איסוף המידע רחב וכולל מידע בנוגע לאשראי בנקאי, לקיחת הלוואות, להחזרות תשלומים, חסכונות ודומיהם. כל הנתונים נאספים ע"י בנק ישראל ומנותחים על ידי 2 חברות שקיבלו רישיון ואישור לנתח את הנתונים ולקבוע את דירוג האשראי של היחיד.

דירוג האשראי בוחן את ההתנהלות הפיננסית במשך שלוש השנים האחרונות ובהתאם לכך ניתן ליחיד ציון. ככל שהציון גבוה יותר כך יהיה ליחיד קל יותר לקבל אישור להלוואות ובתנאים טובים יותר. מה הקשר בין דירוג אשראי למשכנתא? בכתבה זו ארד לעומק הדברים.

הקשר בין דירוג אשראי למשכנתא

עבר מול הווה – מה השתנה בבחינת היכולת הפיננסית?

כדי להבין את הקשר בין דירוג אשראי למשכנתא יש להבין מה היה בעבר ומה השתנה. בכל בפנייה לקבלת הלוואה או משכנתא הבנק צריך לקבל החלטה האם לתת את האשראי ובאילו תנאים. בעבר,  לא היה לנותני האשראי אפשרות לדעת מיהם האנשים שפונים, מה המצב הכלכלי שלהם, ואת ההתחייבויות שלהם. היה להם גישה למיידע מוגבל בלבד, הבנקים היו מבקשים לראות את תמונת המצב של שלושת החודשים  האחרונים כדי לקבוע האם המבקשים יכולים לקבל משכנתא וכדי לקבוע את התנאים. שלושה חודשים הם תקופה קצרה וזו אפשרה לבעלי חשבונות "עם בעיות קטנות " לשנות את תמונת המצב ולאלו שהחשבונות שלהם רק בסדר לשפר את התמונה.

שיפור תמונת המצב היא קריטית גם לצורך אישור המשכנתא וגם לקבלת תנאים טובים. בעבר, כל שהיה צריך הוא להציג שלושה חודשים "טובים", עם משכורת קבועה (אמנם של חודשים ספורים, אך קבועה), ללא חריגות. כמו כן, הבנק לא יכול היה להצליב מידע עם גופים פיננסיים חוץ בנקאיים כדי להעריך את יכולת החזרי התשלומים.

רבים מאלו שתכננו את לקיחת המשכנתא שלהם הבינו דחו את המהלך במעט כדי לשפר את מצבם וכך הצליחו לרכוש את הנכס המבוקש בתנאים טובים יותר. כל זה היה נכון וטוב בעבר אך מאז שנכנס לתוקפו דירוג האשראי המצב השתנה.

היום הבנקים מסתמכים על ציון דירוג האשראי כדי לקבוע האם הם מוכנים לתת משכנתא, את סכום המשכנתא ובאילו תנאים כאשר הדירוג מתבסס על תקופה של שלוש שנים. כלומר, אם בעבר היה אפשר "לתקן" את המצב במהרה, היום נדרש תכנון מקיף יותר והתנהלות. אם בעבר ניתן היה להתעלם מחריגה חד פעמית, היום עשוי להיות מצב בו תהיה לחריגה זו השפעה גם אם היא הייתה לפני שנתיים ויותר.

דירוג אשראי משפיע על שלושה מרכיבים במשכנתא

דירוג האשראי יכול להשפיע על שלושה מרכיבים בעת קבלת המשכנתא ובדיקה מקדימה של הדירוג יכולה לחסוך עוגמת נפש ועלויות עתידיות.

מרכיב ראשון – קבלת משכנתא

לא כולם יודעים זאת אך דירוג אשראי נמוך יכול למנוע את קבלת המשכנתא. במקרים מסוימים רוכשים מגלים בשלב מאוחר, לאחר בחירת הדירה או חמור יותר, לאחר חתימה על חוזה, שהם לא יכולים בכלל לקבל משכנתא. אפשר להוציא את דירוג האשראי בכל שלב ולכן כדאי מאוד להוציא אותו בשלב מוקדם כשעולה ההחלטה לרכוש נכס או לפני רכישת המגרש אם מתכננים לבנות.

מרכיב שני – גובה המשכנתא

דירוג האשראי משפיע על סכום המשכנתא שניתן לקבל אך חשוב להבין כי בכל מקרה הוא יחושב ביחס להכנסה הפנויה. דירוג אשראי גבוה יכול לסייע לקבל את מלוא סכום המשכנתא הפוטנציאלי ודירוג נמוך עשוי להוביל לכך שהבנק לא יסכים לתת את הסכום הפוטנציאלי המלא. לכ 10% ממבקשי המשכנתאות מאושרת משכנתא קטנה יותר בין היתר בגלל דרוג אשראי.

מרכיב שלישי – תנאי המשכנתא

כולם רוצים לקבל את תנאי המשכנתא הטובים ביותר ואלו מושפעים בין היתר גם מדירוג האשראי. קל יותר לצאת למשא ומתן מול גורמים שונים כשהדירוג גבוה.

מכאן אפשר להבין כי הדירוג משפיע על היכולת לקבל משכנתא מלכתחילה, על אחוז המימון ועל הריביות שהבנקים יציעו.

דירוג אשראי משפיע על שלושה מרכיבים במשכנתא

הוצאת דירוג אשראי בשלב מוקדם

דירוג האשראי שייך לאדם וכל אחד רשאי לקבל את המידע על עצמו ורק הוא יכול לקבלו או מי שקיבל ממנו אישור מפורש. ואיך זה מביא אותנו לנושא?  את דרוג האשראי ירצו להוציא הגופים הפיננסים (הבנקים, חברות הביטוח, חברות האשראי) לפני אישור פעולה פיננסית כמו הנפקת או בקשת כרטיס אשראי, הגדלה של האשראי, לקראת לקיחת הלוואה רגילה ומשכנתא. ולכן כל מי שרוצה לרכוש נכס או לבנות בית רצוי שידע מהו דירוג האשראי שלו לפני הפנייה לבנק לבקש את המשכנתא כדי לדעת את המצב ולהבין ממה נובע הדירוג ובמקרים בהם הדרוג לא גבוה האם אפשר לעשות משהו בנידון כדי לשפר אותו.

את דרוג האשראי מוציאים בפנייה לאחת משתי החברות

מחברת D&B  – באתר קפטן קרדיט

מחברת BDI – באתר של חברת  BDI

שתי החברות פונות לאתר נתוני האשראי של בנק ישראל לקבלת הנתונים, מנתחות אותם ומציגות את הדרוג. את ריכוז הנתונים רשאי כל יחיד להוציא ישירות מאתר של בנק ישראל אחת לשנה ללא עלות (או יותר מכך, בתשלום).

מאחר ולדרוג האשראי השפעה משמעותית בלקיחת המשכנתא כדאי לדעת מה דרוג האשראי של כל אחד מרוכשים כמה שיותר מוקדם. הוצאת הדירוג מאפשרת לגשת לעסקה בעיניים פקוחות עם הבנה כיצד אתם נתפסים בעיני הגופים הפיננסיים שמספקים משכנתאות ומאפשרת שיפור הדרוג במידת הצורך.

לפעול בהתאם לדירוג האשראי

בחינה ובדיקת הנתונים המופעים בדו"ח ודרוג האשראי תאפשר בניית תוכנית פעולה למיקסום המשכנתא (הסכום והתנאים). בהתאם לדירוג האשראי אפשר לדעת כיצד הבנק צפוי להגיב לבקשת המשכנתא ובמידת הצורך אפשר להחליט על פעולות לשיפורו. לעתים הדירוג נמוך בשל פעולות שבוצעו בתקופה האחרונה ולעתים המתנה קצרה ושינוי פעולות יכולים בהחלט לעזור.

לדוגמה: ל + ש הגיעו אחרי קבלת סירוב לקבלת משכנתא. השלב הראשון היה להבין מהן הסיבות לסירוב. ולכן הוצאנו את דרוג האשראי שלהם וגילינו שהוא 520 ו- 580 וראינו את הנתונים שראו בבנקים. אחרי בחינה וניתוח הנתונים השלב הבא היה לבנות לזוג תוכנית פעולה לטיפול בכל הגורמים שגרמו להורדת דרוג האשראי וכבר לאחר 6 חודשים ראינו שיפור משמעותי בדרוג האשראי והם יכלו להתקדם לרכישת הדירה וקבלת המשכנתא.

דירוג אשראי ומשכנתא לבניה

דירוג אשראי ומשכנתא לבניה

במקרה של בנייה, עובר זמן בין רכישת המגרש לבין הבניה בפועל ולכן אפשר לנצל תקופה זו לביצוע  פעולות שישפרו את דירוג האשראי עד לרגע שבו צריך לקחת את המשכנתא. כאשר מגיעות אלי משפחות אשר מתכננות לבנות את ביתם אנחנו בוחנים את דרוג האשראי וכן את לוח הזמנים של הבניה. ככל שיש יותר זמן עד לשלב לקיחת המשכנתא ההשפעה של הפעולות לשיפור האשראי גדולה יותר ולקבל את הכספים הרצויים בתנאים הטובים ביותר.

במקרה של משכנתא לבניה הזמן הטוב ביותר להגיע לפגישה הוא מוקדם ככל האפשר (יש המגיעים עוד לפני רכישת המגרש). יחד נוכל לבחון את היכולות הכלכליות, אוכל לייעץ בנוגע לגודל הבית המומלץ, לבניית תקציב בניה כך שלא יהיה מצב של סיום הכספים באמצע הבנייה, צורך בפשרות כואבות בדרך או הסתבכות בבניה עם התחייבויות חודשיות שלא יכולים לעמוד בהן. תכנון נכון תוך התחשבות בדירוג האשראי הנוכחי ובדיקה מה ניתן לשפר, יכול לאפשר הגדלת סכום המשכנתא שיאושר ו/או לשפר את התנאים שינתנו.

3 נקודות חשובות לסיום

נושא דירוג האשראי והמשכנתא יכול להיות מבלבל מאד ובעיקר לאור העובדה שעד לא מזמן הבנקים הסתפקו בתמונת המצב משלושת החודשים האחרונים בלבד. אם אתם חושבים לקנות נכס או לבנות את ביתכם, הנה שלוש נקודות לסיכום הנושא:

1.     הפעילות שלכם בשלושת השנים האחרונות משפיעה על דירוג האשראי

דירוג האשראי נקבע על פי פעולות שבוצעו בשלוש השנים האחרונות. רוב האנשים לא יודעים מהו דירוג האשראי שלהם ובמיוחד אם החשבון מתנהל בצורה טובה והמשכורות קבועות, נקודת ההנחה היא שהכל יהיה בסדר. הדרך היחידה לדעת האם דירוג האשראי ישפיע לטובה או לרעה על המשכנתא היא להוציא אותו בשלב מוקדם ככל האפשר בתהליך (רצוי ברגע שחושבים לקנות או לבנות בית).

2.     דירוג האשראי משפיע על היכולת לקבל משכנתא ועל התנאים

דירוג האשראי משפיע על היכולת לקבל משכנתא, על סכום המשכנתא שינתן ועל התנאים. אלו שלושה מרכיבים משמעותיים כשבדיקה מקדימה יכולה לעזור בבחירת ההתנהלות הכלכלית הטובה ביותר. ישנם מצבים ששיפור דרוג האשראי אפשרי וכדאי וישנם מצבים שנדרשת תוכנית כלכלית מורכבת יותר לדוגמא, יכולים להיות מקרים בהם המצב מורכב מאוד וההמלצה תהייה לקיחת משכנתא בתנאים פחות טובים "עכשיו"  אך בו זמנית לתכנן תהליך כלכלי לשיפור הדרוג ומחזור משכנתא כבר בשנים הקרובות (ולכן לבנות תמהיל בהתאם).

3.     ניתן לתכנן את זמן הרכישה או תהליך בניית הבית בהתחשב בדירוג האשראי

במקרה של רכישת בית עם דירוג אשראי נמוך, יכול להיות שכדאי להמתין עם הרכישה (ולעתים אין ברירה אחרת) ובינתיים לשפר את הדירוג. במקרה של משכנתא לבנייה, כיוון שהשלב בו נוטלים משכנתא מאוחר יחסית, התנהלות נכונה לאורך הדרך יכולה לשפר את גובה המימון ואת התנאים. בשני המקרים מומלץ להיפגש בשלב מוקדם, להסתכל על הדירוג ולקבוע אילו פעולות כדאי לשנות ואילו לשמר כדי לשפר את הדירוג (אם יש צורך).

דירוג אשראי מעלה את הצורך במקצועיות

דירוג אשראי מעלה את הצורך במקצועיות

אם בעבר כל שנדרש הוא מספר חודשים של התנהלות בנקאית טובה, היום הפעולות הכלכליות העכשוויות שלנו משפיעות על השנים הקרובות. הדבר מעלה את הצורך בעין מקצועית, בבחינה של האפשרויות ותוכנית פעולה שתעבוד לטובתכם.

רוצים לדעת עוד על הקשר בין דירוג אשראי למשכנתא? לגלות אילו פעולות אתם יכולים לעשות כדי לשפר את התנאים שלכם? לקחת את המשכנתא הטובה ביותר עבורכם? צרו קשר וקבעו פגישת היכרות ראשונית ללא כל עלות וללא התחייבות.

 

רוצים להתייעץ?
לבחון איזה יישוב מתאים לכם ולדעת מה הצעד הבא שלכם?
זה הזמן ליצור קשר ולקבוע שיחה ראשונית ללא עלות.

צרו קשר עכשיו ב-  052-5900403
ונקבע פגישה ראשונית ללא התחייבות מצדכם.

שלכם, איריס שוסטר.


יצירת קשר איריס שוסטר

גלילה למעלה