הגיע הזמן ללכת לבנק ולגלות כמה כסף באמת ייתן לך הבנק? זהו השלב הראשון בתהליך לקיחת המשכנתא – הוצאת בקשה לאישור עקרוני. האישור העקרוני משמעותי לתהליך המשכנתא ובין אם הכוונה היא לקנות דירה מקבלן, מיד שנייה ובין אם לבנות בית, יש להוציא את האישור מוקדם ככל האפשר.
האישור העקרוני מציג את התמונה האמיתית ואת הסכום שהבנק מסכים לתת בהתחשב במצב הכספי הנוכחי (כלומר, בשלב זה עוד לא מתחשבים בשווי הנכס ולא מתבצעת הערכת שמאי). בהנחה שהכל תקין, האישור יינתן תוך כ-72 שעות מרגע הגשת הבקשה. האישור התקבל? מעולה, עכשיו אפשר להתחיל לחפש את הנכס המתאים לתקציב או לתכנן את הבית שייבנה.
בקשה לאישור עקרוני – במה מדובר?
הבנק הוא עסק פרטי והוא לא חייב לאשר את הלוואת המשכנתא. הוא נותן הלוואות למי שיכול להחזיר אותו ומטרתו היא למכור כסף ולהבטיח (ככל שניתן) שהכסף יוחזר בתשלומים קבועים וללא בעיות. בעת בקשה לאישור עקרוני הבנק מסתכל על התמונה הרחבה, האם בעניו המבקשים יוכלו להחזיר את ההלוואה או לא. במידה והוא אישר את הסכום המבוקש ככל הנראה אפשר יהיה לקבל משכנתא בהמשך.
חשוב לדעת, האישור לא מחייב, לא אותך ולא את הבנק, אבל ברוב המקרים המשכנתא שתינתן תהיה בהתאם לאישור העקרוני, אלא אם השתנו החוקים, ההנחיות או המצב הכלכלי שלך. מבחינתך, האישור נותן לך את הידיעה שכל עוד לא יהיה שינוי מהותי, תאושר לך המשכנתא בעתיד ועם זאת, האישור לא מחייב אותך לקחת משכנתא בכלל או בבנק בו הוגשה הבקשה.
מה הבנק בודק לפני מתן אישור עקרוני למשכנתא?
בשלב הראשון של הוצאת האישור העקרוני הבנק בודק את רמת הסיכון של ההלוואה. לרוב, יעלו שאלות שונות שמטרתן היא לקבל ממך מידע על המצב הכלכלי שלך. לא תמיד תהיה דרישה לאסמכתאות אך ככל הנתונים שימסרו יהיו מדויקים יותר כך התוקף של האישור יהיה רלוונטי יותר. בשלב זה הבנק ירצה לדעת את הפרטים הבאים:
- מקום העבודה – ככל שהבנק ירגיש שמקום העבודה יציב יותר כך יהיה לו קל יותר לספק אישור למשכנתא (ובהמשך הדבר יכול להשפיע גם על תנאי המשכנתא).
- תפקידך – הבנק רוצה להכיר אותך כשצריכה להיות התאמה בין גובה הסכום המבוקש באישור לבין התפקיד ומכאן, ההכנסות.
- וותק במקום העבודה – ככל ששנות העבודה עולות כך הבנק עשוי להרגיש כי ישנה יציבות בעבודה ולכן יכולת ההחזר גבוהה.
- תפקיד עצמאי/ שכיר – באופן כללי, בנקים נוטים "לאהוב" שכירים, אך הם ירצו לקבל מידע על עסק עצמאי ולהכיר את העסק לעומק.
- מצב משפחתי ומספר הילדים – הבנק מתעניין במצב המשפחתי הנוכחי ובמספר הילדים הנוכחי (אם יש ילדים). יש לציין כי גם ידועים בציבור זכאים למשכנתא.
- גובה ההכנסה הפנויה – לצד ההכנסה הבנק רוצה לדעת גם מהן ההתחייבויות שלך ומכאן לגזור מהי ההכנסה הפנויה כדי לחשב את גובה המשכנתא הריאלי שתוכל להחזיר.
- מצב חשבון העו"ש – יציבות כלכלית היא נושא שהבנק אוהב ובוודאי לקראת מתן הלוואה. מצב עו"ש חיובי (לא באופן חד פעמי) יקל על קבלת אישור עקרוני למשכנתא.
- היסטוריית ההתנהלות הכלכלית – ההתנהלות הכלכלית שלנו נמדדת כל הזמן (לטובה ולרעה) ובאה לידי ביטוי בדרוג האשראי שלנו. ככל שההתנהלות הכלכלית טובה יותר כך דרוג האשראי גבוה יותר וכך יהיה לבנק קל יותר לאשר את הבקשה. בתוך כך נכנס השימוש בכרטיסי האשראי, התשלומים ואם היו בעיות. איך לשפר את דרוג האשראי לפני לקיחת משכנתא (בחינת דרוג האשראי מבעוד מועד תעזור לך לשפר את הדרוג במידת הצורך).
כל סעיף מתוך הסעיפים הקודמים מקבל "ניקוד" והסכום המשוכלל יקבע את אחוז המימון המקסימלי שיאושר, את הסכום המקסימלי שיינתן לך ואת התנאים. אלו נתונים קריטיים שחשוב לדעת לפני בחירת הנכס העתידי ובוודאי שלפני שלב החתימה. בכל מקרה ההמלצה היא להימנע מחתימה על הסכם רכישה או יציאה לדרך של תהליך בנייה לפני שיש בידך אישור עקרוני.
בעיות שעשויות לצוץ בהמשך הדרך
לא במקרה בקשה לאישור עקרוני נקראת בשמה. האישור ניתן באופן עקרוני ובמקרים מסוימים הבנק יסרב לכבד אותו. מקרי הסירוב נדירים ונובעים בשל בעיות שמתגלות בתהליך קבלת המשכנתא ולרוב אפשר להימנע מאותן בעיות בהגשה נכונה של הבקשה.
חשוב להבין כי הבנק בודק את הלווים, מהות העסקה והנכס שעתיד להיות משועבד. בעת הגשת הבקשה ידועים שני סעיפים: הלווים והמהות של העסק. הלווים נבחנים בסעיפים הרשומים מעלה (תחום עיסוק, מצב משפחתי ועוד) ומהות העסקה מתייחסת להון העצמי הקיים, אחוזי המימון המבוקשים ונתונים הקשורים בעסקה שצפויה להתקיים (כמו מחיר הנכס, מיקום, מצב הדירה) . בשלב הבקשה לאישור עוד לא ידוע באיזה נכס מדובר לרבות המיקום שלו, הרישום והערכת השמאי שלו.
את האישור הבנק מספק על סמך הנתונים שנמסרו לו על ידך. כל עוד לא יתגלו בעיות בהמשך, האישור העקרוני יהיה תקף ואפשר יהיה לקבל את המשכנתא כפי שמצופה. עם זאת, ישנם מספר גורמים שיכולים להשפיע על אי קבלת המשכנתא ואפשר להימנע מהם מבעוד מועד.
תכנון נכון מאפשר להסתמך על האישור העקרוני
תכנון נכון של הרכישה או הבניה ומסירת כל המידע הרלוונטי מאפשר לקבל אישור עקרוני שהבנק יוכל להסתמך עליו. האינטרס של הבנק הוא למכור כמה שיותר משכנתאות ולכן אם לא תהיה לו סיבה לסרב לאחר שכבר הפיק אישור עקרוני, הוא ישמח מאד להציע את המשכנתא. מכאן אפשר להבין כי הדרך הטובה ביותר לצאת לדרך היא לאתר את הבעיות שעשויות לצוץ ולטפל בהן מבעוד מועד (או פשוט להימנע מהן).
שינוי במצב הלווים
בעיה אחת אשר עשויה לעלות היא שינוי במצב הלווים. החל מפיטורין ועד לקיחת הלוואה, כל שינוי יכול להשפיע על ההחלטה של הבנק לספק את המשכנתא. הדרך להימנע ממצב כזה היא לתכנן את תזמון לקיחת המשכנתא ואת התהליך הכלכלי כולו. במידה וישנו תכנון לקנות נכס בעתיד הקרוב, הבנק מאשר את הבקשה העקרונית וישנו חשש מכך שמשהו במצב הלווים עשוי להשתנות, מומלץ שלא להתמהמה עם התהליך ולרוץ להשלים את העסקה.
בעיות הקשורות בנכס
יתכנו מקרים בהם הבנק יגלה כי היו בעיות בנכס כשהרשימה עשויה להיות ארוכה. בעיות בהיתר הבניה, חריגות בניה ודומותיהן יכולות להוביל לכך שהבנק יסרב לתת משכנתא על אף האישור העקרוני. הדרך להימנע מעסקה בעייתית שכזו היא להתנות את העסקה בבדיקת שמאי ואישור תקינות הנכס.
אי התאמה בין המשכנתא לשווי הנכס
בעיה נוספת שיכולה לעלות היא שהמחיר המבוקש לנכס גבוה יותר מהערכת השמאי. במקרה זה המשכנתא שתינתן תהייה בהתאם לאחוז המימון שאושר באישור העקרוני אך סכום המשכנתא שניתן יהיה לקבל יהיה נמוך יותר. הדרך להימנע מפער זה היא בדיקה של מצב השוק, הנכסים בסביבה ובמקרה של חשד שמצב כזה יכול להוות בעיה (באחוזי מימון גבוהים) , הזמנת שמאי לפני חתימה על החוזה.
בקשה לאישור עקרוני – לפני חיפוש הנכס
קל מאד לרוץ קדימה ולהתחיל לחפש אחר נכסים למכירה. במקרה של בנייה, כיף להתחיל לתכנן את הבית העתידי, אך לפני היציאה לדרך חשוב לעצור לרגע ולהגיש בקשה לאישור עקרוני. חיפוש או תכנון בית החלומות בלי לדעת מה באמת התקציב שיכול לעמוד לרשותך, עלול להוביל לאכזבה ברגע האמת ולסירוב משכנתא עתידי. הסיבה לכך יכולה להיות חישוב לא נכון של הנתונים או התבססות על הערכות שאינן תואמות את נקודת המבט של הבנק.
הדרך הטובה ביותר לצאת לדרך לקיחת משכנתא היא קודם כל להוציא אישור עקרוני. התהליך אינו כרוך בתשלום, הוא אינו מחייב אותך לקחת משכנתא, לא בבנק בו הוגשה הבקשה ולא בגובה המקסימלי של הסכום שאושר. לכן, האישור מאפשר לצאת לדרך הרכישה או הבניה בעיניים פקוחות וכשהתמונה הפיננסית ברורה. זאת כמובן בהנחה כי האישור הוצא כמו שצריך ושהבנק קיבל את הנתונים האמיתיים והרלוונטיים לבקשה.
חשוב לזכור – תוקף אישור עקרוני
נקודה שחשוב לזכור היא שהאישור העקרוני תקף למשך תקופה של 24 יום ולא יותר משלושה חודשים (תלוי בבנק, בבקשה ובאישור). עוד חשוב לזכור הוא שבדרך כלל ברגע שבנק אחד נותן אישור למשכנתא גם בנקים אחרים מאשרים אותה. לכן, אין כל בעיה להגיש בקשה לאישור עקרוני בבנק שהכי נוח להגיש (לרוב היכן שמנוהל החשבון הפרטי) ולאחר מכן נדון בתמהיל, מסלולים, תקופות וריביות ונערוך משא ומתן בין הבנקים השונים.
את האישור מומלץ לחדש כל הזמן עד לקבלת המשכנתא בפועל. הדבר נכון בתהליך רכישה שעשוי להתעכב ממגוון סיבות ובוודאי במקרה של משכנתא לבניה עצמית שהבקשה יכולה להתעכב זמן רב.
הגיע הזמן ללכת לבנק ולגלות כמה כסף באמת ייתן לך הבנק? זהו השלב הראשון בתהליך לקיחת המשכנתא – הוצאת בקשה לאישור עקרוני. האישור העקרוני משמעותי לתהליך המשכנתא ובין אם הכוונה היא לקנות דירה מקבלן, מיד שנייה ובין אם לבנות בית, יש להוציא את האישור מוקדם ככל האפשר.
האישור העקרוני מציג את התמונה האמיתית ואת הסכום שהבנק מסכים לתת בהתחשב במצב הכספי הנוכחי (כלומר, בשלב זה עוד לא מתחשבים בשווי הנכס ולא מתבצעת הערכת שמאי). בהנחה שהכל תקין, האישור יינתן תוך כ-72 שעות מרגע הגשת הבקשה. האישור התקבל? מעולה, עכשיו אפשר להתחיל לחפש את הנכס המתאים לתקציב או לתכנן את הבית שייבנה.
בקשה לאישור עקרוני – במה מדובר?
הבנק הוא עסק פרטי והוא לא חייב לאשר את הלוואת המשכנתא. הוא נותן הלוואות למי שיכול להחזיר אותו ומטרתו היא למכור כסף ולהבטיח (ככל שניתן) שהכסף יוחזר בתשלומים קבועים וללא בעיות. בעת בקשה לאישור עקרוני הבנק מסתכל על התמונה הרחבה, האם בעניו המבקשים יוכלו להחזיר את ההלוואה או לא. במידה והוא אישר את הסכום המבוקש ככל הנראה אפשר יהיה לקבל משכנתא בהמשך.
חשוב לדעת, האישור לא מחייב, לא אותך ולא את הבנק, אבל ברוב המקרים המשכנתא שתינתן תהיה בהתאם לאישור העקרוני, אלא אם השתנו החוקים, ההנחיות או המצב הכלכלי שלך. מבחינתך, האישור נותן לך את הידיעה שכל עוד לא יהיה שינוי מהותי, תאושר לך המשכנתא בעתיד ועם זאת, האישור לא מחייב אותך לקחת משכנתא בכלל או בבנק בו הוגשה הבקשה.
יש לכם שאלות נוספות?
צרו קשר עכשיו ב- 052-5900403
ונקבע פגישה ראשונית ללא התחייבות מצדכם.
שלכם, איריס שוסטר.
