חוק נתוני האשראי נכנס לתוקפו בשנת 2019 והוא משפיע מאוד על כל אחד מאיתנו ובלקיחת המשכנתא בפרט. במסגרת חוק נתוני האשראי נאסף מידע אשראי על כל אחד מאיתנו (כלומר אנשים פרטיים לא רק על עסקים או חברות). איסוף המידע רחב וכולל מידע בנוגע לאשראי בנקאי, לקיחת הלוואות, להחזרות תשלומים, חסכונות ודומיהם. כל הנתונים נאספים ע"י בנק ישראל ומנותחים על ידי 2 חברות שקיבלו רישיון ואישור לנתח את הנתונים ולקבוע את דירוג האשראי של היחיד.
דירוג האשראי בוחן את ההתנהלות הפיננסית במשך שלוש השנים האחרונות ובהתאם לכך ניתן ליחיד ציון. ככל שהציון גבוה יותר כך יהיה ליחיד קל יותר לקבל אישור להלוואות ובתנאים טובים יותר. מה הקשר בין דירוג אשראי למשכנתא? בכתבה זו ארד לעומק הדברים.
עבר מול הווה – מה השתנה בבחינת היכולת הפיננסית?
כדי להבין את הקשר בין דירוג אשראי למשכנתא יש להבין מה היה בעבר ומה השתנה. בכל בפנייה לקבלת הלוואה או משכנתא הבנק צריך לקבל החלטה האם לתת את האשראי ובאילו תנאים. בעבר, לא היה לנותני האשראי אפשרות לדעת מיהם האנשים שפונים, מה המצב הכלכלי שלהם, ואת ההתחייבויות שלהם. היה להם גישה למיידע מוגבל בלבד, הבנקים היו מבקשים לראות את תמונת המצב של שלושת החודשים האחרונים כדי לקבוע האם המבקשים יכולים לקבל משכנתא וכדי לקבוע את התנאים. שלושה חודשים הם תקופה קצרה וזו אפשרה לבעלי חשבונות "עם בעיות קטנות " לשנות את תמונת המצב ולאלו שהחשבונות שלהם רק בסדר לשפר את התמונה.
שיפור תמונת המצב היא קריטית גם לצורך אישור המשכנתא וגם לקבלת תנאים טובים. בעבר, כל שהיה צריך הוא להציג שלושה חודשים "טובים", עם משכורת קבועה (אמנם של חודשים ספורים, אך קבועה), ללא חריגות. כמו כן, הבנק לא יכול היה להצליב מידע עם גופים פיננסיים חוץ בנקאיים כדי להעריך את יכולת החזרי התשלומים.
רבים מאלו שתכננו את לקיחת המשכנתא שלהם הבינו דחו את המהלך במעט כדי לשפר את מצבם וכך הצליחו לרכוש את הנכס המבוקש בתנאים טובים יותר. כל זה היה נכון וטוב בעבר אך מאז שנכנס לתוקפו דירוג האשראי המצב השתנה.
היום הבנקים מסתמכים על ציון דירוג האשראי כדי לקבוע האם הם מוכנים לתת משכנתא, את סכום המשכנתא ובאילו תנאים כאשר הדירוג מתבסס על תקופה של שלוש שנים. כלומר, אם בעבר היה אפשר "לתקן" את המצב במהרה, היום נדרש תכנון מקיף יותר והתנהלות. אם בעבר ניתן היה להתעלם מחריגה חד פעמית, היום עשוי להיות מצב בו תהיה לחריגה זו השפעה גם אם היא הייתה לפני שנתיים ויותר.
רוצה להצטרף למשפחות שחסכו מעל 89,000 ש״ח במשכנתה?
דירוג אשראי משפיע על שלושה מרכיבים במשכנתא
דירוג האשראי יכול להשפיע על שלושה מרכיבים בעת קבלת המשכנתא ובדיקה מקדימה של הדירוג יכולה לחסוך עוגמת נפש ועלויות עתידיות.
מרכיב ראשון – קבלת משכנתא
לא כולם יודעים זאת אך דירוג אשראי נמוך יכול למנוע את קבלת המשכנתא. במקרים מסוימים רוכשים מגלים בשלב מאוחר, לאחר בחירת הדירה או חמור יותר, לאחר חתימה על חוזה, שהם לא יכולים בכלל לקבל משכנתא. אפשר להוציא את דירוג האשראי בכל שלב ולכן כדאי מאוד להוציא אותו בשלב מוקדם כשעולה ההחלטה לרכוש נכס או לפני רכישת המגרש אם מתכננים לבנות.
מרכיב שני – גובה המשכנתא
דירוג האשראי משפיע על סכום המשכנתא שניתן לקבל אך חשוב להבין כי בכל מקרה הוא יחושב ביחס להכנסה הפנויה. דירוג אשראי גבוה יכול לסייע לקבל את מלוא סכום המשכנתא הפוטנציאלי ודירוג נמוך עשוי להוביל לכך שהבנק לא יסכים לתת את הסכום הפוטנציאלי המלא. לכ 10% ממבקשי המשכנתאות מאושרת משכנתא קטנה יותר בין היתר בגלל דרוג אשראי.
מרכיב שלישי – תנאי המשכנתא
כולם רוצים לקבל את תנאי המשכנתא הטובים ביותר ואלו מושפעים בין היתר גם מדירוג האשראי. קל יותר לצאת למשא ומתן מול גורמים שונים כשהדירוג גבוה.
מכאן אפשר להבין כי הדירוג משפיע על היכולת לקבל משכנתא מלכתחילה, על אחוז המימון ועל הריביות שהבנקים יציעו.
הוצאת דירוג אשראי בשלב מוקדם
דירוג האשראי שייך לאדם וכל אחד רשאי לקבל את המידע על עצמו ורק הוא יכול לקבלו או מי שקיבל ממנו אישור מפורש. ואיך זה מביא אותנו לנושא? את דרוג האשראי ירצו להוציא הגופים הפיננסים (הבנקים, חברות הביטוח, חברות האשראי) לפני אישור פעולה פיננסית כמו הנפקת או בקשת כרטיס אשראי, הגדלה של האשראי, לקראת לקיחת הלוואה רגילה ומשכנתא. ולכן כל מי שרוצה לרכוש נכס או לבנות בית רצוי שידע מהו דירוג האשראי שלו לפני הפנייה לבנק לבקש את המשכנתא כדי לדעת את המצב ולהבין ממה נובע הדירוג ובמקרים בהם הדרוג לא גבוה האם אפשר לעשות משהו בנידון כדי לשפר אותו.
את דרוג האשראי מוציאים בפנייה לאחת משתי החברות
מחברת D&B – באתר קפטן קרדיט
מחברת BDI – באתר של חברת BDI
שתי החברות פונות לאתר נתוני האשראי של בנק ישראל לקבלת הנתונים, מנתחות אותם ומציגות את הדרוג. את ריכוז הנתונים רשאי כל יחיד להוציא ישירות מאתר של בנק ישראל אחת לשנה ללא עלות (או יותר מכך, בתשלום).
מאחר ולדרוג האשראי השפעה משמעותית בלקיחת המשכנתא כדאי לדעת מה דרוג האשראי של כל אחד מרוכשים כמה שיותר מוקדם. הוצאת הדירוג מאפשרת לגשת לעסקה בעיניים פקוחות עם הבנה כיצד אתם נתפסים בעיני הגופים הפיננסיים שמספקים משכנתאות ומאפשרת שיפור הדרוג במידת הצורך.
לפעול בהתאם לדירוג האשראי
בחינה ובדיקת הנתונים המופעים בדו"ח ודרוג האשראי תאפשר בניית תוכנית פעולה למיקסום המשכנתא (הסכום והתנאים). בהתאם לדירוג האשראי אפשר לדעת כיצד הבנק צפוי להגיב לבקשת המשכנתא ובמידת הצורך אפשר להחליט על פעולות לשיפורו. לעתים הדירוג נמוך בשל פעולות שבוצעו בתקופה האחרונה ולעתים המתנה קצרה ושינוי פעולות יכולים בהחלט לעזור.
לדוגמה: ל + ש הגיעו אחרי קבלת סירוב לקבלת משכנתא. השלב הראשון היה להבין מהן הסיבות לסירוב. ולכן הוצאנו את דרוג האשראי שלהם וגילינו שהוא 520 ו- 580 וראינו את הנתונים שראו בבנקים. אחרי בחינה וניתוח הנתונים השלב הבא היה לבנות לזוג תוכנית פעולה לטיפול בכל הגורמים שגרמו להורדת דרוג האשראי וכבר לאחר 6 חודשים ראינו שיפור משמעותי בדרוג האשראי והם יכלו להתקדם לרכישת הדירה וקבלת המשכנתא.
דירוג אשראי ומשכנתא לבניה
במקרה של בנייה, עובר זמן בין רכישת המגרש לבין הבניה בפועל ולכן אפשר לנצל תקופה זו לביצוע פעולות שישפרו את דירוג האשראי עד לרגע שבו צריך לקחת את המשכנתא. כאשר מגיעות אלי משפחות אשר מתכננות לבנות את ביתם אנחנו בוחנים את דרוג האשראי וכן את לוח הזמנים של הבניה. ככל שיש יותר זמן עד לשלב לקיחת המשכנתא ההשפעה של הפעולות לשיפור האשראי גדולה יותר ולקבל את הכספים הרצויים בתנאים הטובים ביותר.
במקרה של משכנתא לבניה הזמן הטוב ביותר להגיע לפגישה הוא מוקדם ככל האפשר (יש המגיעים עוד לפני רכישת המגרש). יחד נוכל לבחון את היכולות הכלכליות, אוכל לייעץ בנוגע לגודל הבית המומלץ, לבניית תקציב בניה כך שלא יהיה מצב של סיום הכספים באמצע הבנייה, צורך בפשרות כואבות בדרך או הסתבכות בבניה עם התחייבויות חודשיות שלא יכולים לעמוד בהן. תכנון נכון תוך התחשבות בדירוג האשראי הנוכחי ובדיקה מה ניתן לשפר, יכול לאפשר הגדלת סכום המשכנתא שיאושר ו/או לשפר את התנאים שינתנו.
רוצה להצטרף למשפחות שחסכו מעל 89,000 ש״ח במשכנתה?
3 נקודות חשובות לסיום
נושא דירוג האשראי והמשכנתא יכול להיות מבלבל מאד ובעיקר לאור העובדה שעד לא מזמן הבנקים הסתפקו בתמונת המצב משלושת החודשים האחרונים בלבד. אם אתם חושבים לקנות נכס או לבנות את ביתכם, הנה שלוש נקודות לסיכום הנושא:
1. הפעילות שלכם בשלושת השנים האחרונות משפיעה על דירוג האשראי
דירוג האשראי נקבע על פי פעולות שבוצעו בשלוש השנים האחרונות. רוב האנשים לא יודעים מהו דירוג האשראי שלהם ובמיוחד אם החשבון מתנהל בצורה טובה והמשכורות קבועות, נקודת ההנחה היא שהכל יהיה בסדר. הדרך היחידה לדעת האם דירוג האשראי ישפיע לטובה או לרעה על המשכנתא היא להוציא אותו בשלב מוקדם ככל האפשר בתהליך (רצוי ברגע שחושבים לקנות או לבנות בית).
2. דירוג האשראי משפיע על היכולת לקבל משכנתא ועל התנאים
דירוג האשראי משפיע על היכולת לקבל משכנתא, על סכום המשכנתא שינתן ועל התנאים. אלו שלושה מרכיבים משמעותיים כשבדיקה מקדימה יכולה לעזור בבחירת ההתנהלות הכלכלית הטובה ביותר. ישנם מצבים ששיפור דרוג האשראי אפשרי וכדאי וישנם מצבים שנדרשת תוכנית כלכלית מורכבת יותר לדוגמא, יכולים להיות מקרים בהם המצב מורכב מאוד וההמלצה תהייה לקיחת משכנתא בתנאים פחות טובים "עכשיו" אך בו זמנית לתכנן תהליך כלכלי לשיפור הדרוג ומחזור משכנתא כבר בשנים הקרובות (ולכן לבנות תמהיל בהתאם).
3. ניתן לתכנן את זמן הרכישה או תהליך בניית הבית בהתחשב בדירוג האשראי
במקרה של רכישת בית עם דירוג אשראי נמוך, יכול להיות שכדאי להמתין עם הרכישה (ולעתים אין ברירה אחרת) ובינתיים לשפר את הדירוג. במקרה של משכנתא לבנייה, כיוון שהשלב בו נוטלים משכנתא מאוחר יחסית, התנהלות נכונה לאורך הדרך יכולה לשפר את גובה המימון ואת התנאים. בשני המקרים מומלץ להיפגש בשלב מוקדם, להסתכל על הדירוג ולקבוע אילו פעולות כדאי לשנות ואילו לשמר כדי לשפר את הדירוג (אם יש צורך).
דירוג אשראי מעלה את הצורך במקצועיות
אם בעבר כל שנדרש הוא מספר חודשים של התנהלות בנקאית טובה, היום הפעולות הכלכליות העכשוויות שלנו משפיעות על השנים הקרובות. הדבר מעלה את הצורך בעין מקצועית, בבחינה של האפשרויות ותוכנית פעולה שתעבוד לטובתכם.
רוצים לדעת עוד על הקשר בין דירוג אשראי למשכנתא? לגלות אילו פעולות אתם יכולים לעשות כדי לשפר את התנאים שלכם? לקחת את המשכנתא הטובה ביותר עבורכם? צרו קשר וקבעו פגישת היכרות ראשונית ללא כל עלות וללא התחייבות.
רוצים להתייעץ?
צרו קשר לפגישה ראשונית ללא עלות וללא כל התחייבות וקבלו יותר מהכסף שלכם: 052-5900403
שלכם, איריס שוסטר.
