ההחלטה לרכוש או לבנות בית היא אחת ההחלטות הכלכליות המשמעותיות שתקבלו בחייכם. אם אתם שייכים לרוב, תבצעו את הרכישה שלכם באמצעות הלוואת משכנתא, אחת ההלוואות המשתלמות שתוכלו לקחת.
מהן הפעולות שתצטרכו לבצע עד לקבלת המשכנתא, כמה זמן התהליך לוקח ומתי כדאי לחתום על חוזה הרכישה? כל התשובות בכתבה שלפניכם.
שלב ראשון – החלטה כמה כסף אתם רוצים לקחת
ישנה גישה אשר אומרת: "בואו נבדוק כמה כסף הבנק ייתן לנו ואז ניגש לבחור את הנכס". ישנה גם גישה שבוחנת את הנכס עוד לפני ההחלטה על התקציב. אני אומרת שהשלב הראשון הוא ההבנה כמה כסף אתם רוצים לקחת כמשכנתא.
כן, אתם עומדים לקבל ככל הנראה את ההחלטה הכלכלית המשמעותית בחייכם וחשוב שאתם אלו שתקבעו כמה כסף אתם לווים. ישנם מספר דברים שיכולים וצריכים להשפיע על סך המשכנתא שתיטלו:
- היכולות הכלכליות שלכם – דבר ראשון אתם צריכים לדעת מהן היכולות הכלכליות שלכם וכמה כסף תוכלו להחזיר בכל חודש. המטרה היא למצוא את הסכום שתוכלו לחיות איתו ולשלם בכל חודש בלי להרגיש שאתם "נחנקים".
- ההון הנוכחי שלכם – ההון הנוכחי שלכם ישפיע על גובה המשכנתא שתוכלו לקבל ועל התשלומים החודשיים. לא מומלץ להיות "על הקצה" ולהוציא את כל הסכום שברשותכם (קראו כאן על ההוצאות הנלוות למשכנתא כדי להבין מדוע) וחשוב לדעת כמה כסף באמת יש לכם.
- התוכניות העתידיות שלכם – יכול להיות שיש לכם עוד חלומות שדורשים מכם הוצאת כספים. פתיחת עסק זו דוגמה להוצאה שיכולה להיות לכם ואם תכננתם להשתמש בחסכונות שלכם, תצטרכו להביא זאת בחשבון בקביעת סכום המשכנתא שתרצו לקחת.
רוצה להצטרף למשפחות שחסכו מעל 89,000 ש״ח במשכנתה?
הערכת זמנים: עליכם להבין כמה כסף יש ברשותכם, בחסכונות ובתוכניות נזילות (בהנחה שאתם מתכוונים להשתמש הכספים האלו לרכישת הבית ) ויתכן ותרצו לשוחח עם משפחתכם על האפשרות לקבלת עזרה. ההחלטה על הסכום שתרצו לקחת יכולה לקחת שעות ספורות, אך חשוב לפנות את הזמן ולבחון לעומק את ההשלכות הכלכליות ואת המשמעות של ההוצאה החודשית שתהיה ולכן, קחו את הזמן לבדוק לעומק ולקבל את ההחלטה הנכונה לכם.
שלב שני – הוצאת אישור עקרוני מהבנק
למעשה, זה השלב המשמעותי הראשון מבחינת הבנק בכל הנוגע לתהליך נטילת משכנתא. את האישור תוכלו להוציא בכל בנק וחשוב לדעת כי הוא לא מחייב אתכם לקחת משכנתא במקום (או בכלל). לאישור יש משמעות רבה לגבי המשכנתא שתקבלו בהמשך.
האישור קובע מה יהיה הסכום שינתן לכם אבל גם מה יהיו התנאים שתקבלו בהמשך. ולכן חשוב להתייחס לשני דברים –
- מהו הסכום שאתם מבקשים – חשוב שתבינו מהו הסכום שכדאי לכם לבקש, מצד אחד אם תבקשו סכום גבוה מדי, אתם עלולים להיתקל בסירוב או לקבל תנאים פחות טובים (לאחוז המימון יש השפעה על הריביות) ואם תבקשו סכום נמוך מדי יתכן שתגלו שאתם צריכים יותר כספים מהמבוקש ותאלצו לעשות את תהליך הוצאת האישור העקרוני שוב או לגלות מאוחר מדי שלא אושר לכם הסכום המוגדל.
- אילו נתונים אתם מציגים ואיך אתם מציגים אותם – כבר בשלב הגשת הבקשה לאישור עקרוני קובע הבנק אילו ריביות תקבלו. דרך הצגת הנתונים והנתונים המוצגים ישפיעו על הריביות שתקבלו. ולכן אתם רוצים להציג את הנתונים שלכם בצורה הטובה ביותר כדי שבשלבים המתקדמים תקבלו ריביות טובות יותר.
לצורך הגשת הבקשה תצטרכו להציג תעודות זהות, אישורי הכנסה לעצמאיים, תלושי שכר לשכירים, הוכחות להכנסות נוספות (אם ישנן) ולהתחייבויות (מזונות, משכנתא קיימת והלוואות). יש לשים לב כי לצורך משכנתא לנכס קיים ומשכנתא לבניה יש להביא מסמכים נוספים (לרשימה מפורטת למסמכים הנדרשים – לחצו כאן).
ברגע שתקבלו את האישור העקרוני הבנק למעשה אומר שבעיקרון הוא מוכן לתת לכם את המשכנתא בסכום שביקשתם. המלצה חמה היא לבצע את השלב הנוכחי עוד לפני שתתחילו להסתכל על נכסים ובוודאי לפני שתיגשו לחתימה על חוזה הרכישה (בכלל זה ההמלצה היא לא לחתום על שום מסמך לפני שיש לכם אישור עקרוני).
הערכת זמנים: מרגע הגשת כל המסמכים לבנק, באופן פיזי או באינטרנט, יתכן שתקבלו אישור תוך שעות ספורות או תוך שבוע. ההבדלים נובעים ממורכבות הבקשה, מאחוז המימון המבוקש ועומסים של הבנק כשלפעמים בתקופות חגים לוקח זמן ארוך יותר לעומת ימי חול.
רוצה להצטרף למשפחות שחסכו מעל 89,000 ש״ח במשכנתה?
שלב שלישי – בניית תמהיל משכנתא
תמהיל המשכנתא (איך מחולק סכום המשכנתא בין המסלולים השונים ותקופות התשלום) הולך להשפיע על התשלומים החודשיים, על העלות של המשכנתא, על ההתאמה של המשכנתא לחיים שלכם ועל הגמישות שלכם. ההבדלים בין התמהילים השונים יכול להתבטא
- בגובה התשלום החודשי – פערים של עשרות או מאות שקלים בחודש
- בעלויות המשכנתא שיכולות להגיע לכדי עשרות ולפעמים מאות אלפי שקלים.
בקצרה – אתם רוצים לדאוג שהתמהיל המשכנתא שאתם בוחרים ישרת אתכם, יתאים לצרכים שלכם וגם יאפשר לכם לשלם על המשכנתא כמה שפחות.
את בניית התמהיל כדאי להתחיל לאחר שכבר מצאתם את הנכס שאתם רוצים לקנות. אפשר להתחיל לתכנן אותו במקביל לעבודת עורך הדין על הסכם הרכישה ואפשר לאחר מכן. המטרה של התמהיל היא להגיע אל הבנקים והגופים השונים עם הרכב המשכנתא שמתאים לכם ולא להפך.
כדאי לדעת כי גם הבנק יכול להציע לכם תמהיל, אך האינטרס שלו הוא לדאוג לרווחיות שלו ולא רק שלכם. אתם צריכים שמישהו ישמור על האינטרסים שלכם ובניית תמהיל מביאה בחשבון את היכולות ואת הצרכים שלכם. התמהיל מביא בחשבון את השוק, הריביות הנהוגות ובסופו של דבר נוצר המבנה האופטימלי עבורכם.
הערכת זמנים: על מנת לבנות תמהיל נצטרך לשבת יחדיו (בפגישה אונליין או פיזית), אראה את המצב הכלכלי ואקשיב לבקשות שלכם. לאחר מספר ימים נשב שוב ואציג לכם מספר אפשרויות (שנבנו במיוחד בשבילכם), נעבור על היתרונות והחסרונות של כל אחת ואעזור לכם לבחור את התמהיל שנכון ומתאים לכם.
שלב רביעי – פניה לבנקים ולגופים חוץ בנקאיים למשא ומתן
בשלב זה כבר יש לכם חוזה לרכישה והזמן מתחיל לעבוד. אתם יכולים להתחיל להרגיש את הלחץ להתקדם ולקבל את האישור המיוחל מהבנק. רגע לפני שתיכנסו ללחץ, זה בדיוק הזמן לנשום, לדעת שיש לכם תמהיל שעובד לטובתכם ועכשיו, אפשר להתחיל לפנות לגופים שונים ולצאת למשא ומתן.
התמהיל אמנם כבר קיים, אך עכשיו יש צורך באישורו ולהבטיח קבלת התנאים הטובים ביותר. לשם כך יש לפנות למספר בנקים וגופים פיננסים אחרים, גם אם הדבר אומר שיש צורך להשקיע זמן לכך. אגב, אם אנחנו עובדים יחד, אין שום סיבה שתדאגו כי אני מבצעת את הפניות ואת המשא ומתן עבורכם, לא מול בנק אחד אלא מול בנקים רבים ומול גופים חוץ בנקאיים.
זה הזמן להטיב את התנאים עוד יותר ולוודא את קבל הכספים בזמן. יתכן שיתקבלו מהבנק הצעות שונות ויש לבחון כל הצעה לגופה ואת כל ההצעות אחת מול השנייה. חשוב לדעת כי לכל הצעה יהיו יתרונות וחסרונות וחשוב לזהות את ההצעה הטובה ביותר כדי למקסם את שלב המו"מ והבטיח שתקבלו את התנאים הטובים ביותר. המטרה היא להגיע למשכנתא האופטימלית עבורכם (זו שתשרת את הצרכים שלכם ) בתנאים הטובים ביותר.
הערכת זמנים: כשהעבודה מתבצעת על ידי, ההצעות הראשונות מהבנקים מגיעות תוך מספר ימים ואני מנהלת מולם משא ומתן. אם אתם רוצים לצאת לדרך לבד, התוצאות תלויות בזמן שתפנו לתהליך ולזמני הפגישות שתקבעו עם הבנק. אני יכולה להרגיע כי בניהול נכון, המשא ומתן יסתיים בזמן ותוכלו להתנהל בדיוק על פי החוזה.
רוצה להצטרף למשפחות שחסכו מעל 89,000 ש״ח במשכנתה?
שלב חמישי – חתימה על המשכנתא ומתן ביטחונות לבנק או לגוף המלווה
בסיום המשא ומתן יש לקבוע עם איזה בנק או גוף מלווה הכי נכון לעבוד ולספק עבורו את הביטחונות הנדרשים. נטילת משכנתא מתאפשרת תודות לכך שהגוף המלווה מקבל ביטחון בצורת נכס אותו יוכל לתבוע במקרה ולא תוכלו לעמוד בתשלומים (זה נשמע מפחיד, אך המטרה שלכם ושל הבנק הוא לשלם את המשכנתא בזמן ובאופן שוטף).
כדי שהגוף המלווה ירגיש בטוח ויעביר את הכספים יש לדאוג לספק את הביטחונות הבאים:
- רישום – יש לבצע רישום של הערת אזהרה בטאבו או במנהל מקרקעי ישראל כשהמטרה היא שלא תוכלו למכור את הבית לפני שתחזירו את המשכנתא שנלקחה. אם יש עו"ד המלווה את הרכישה הוא יוכל לבצע את הפעולה בשמכם.
- ביטוח חיים – תנאי לקבלת הכסף הוא הפקת ביטוח חיים. את הביטוח תצטרכו להפיק בעבור כל אחד שהמשכנתא רשומה על שמו (רוכשים, ערבים, לווים תומכים).
- ביטוח נכס – גם הנכס צריך להיות מבוטח כך שאם חו"ח יקרה משהו לנכס(רעידת אדמה, פיצוץ צינור מים, שריפה) הבנק לא יאבד את כספיו (וגם אתם לא).
- רשם המשכונות – יש לפנות אל רשם המשכונות ולרשום בו משכון וזאת בנוסף להערת האזהרה אותה מבקש הבנק, פעולה זו יכולה להתבצע ע"י הבנק (באישורכם)
- חתימת המוכרים – המוכרים צריכים לחתום על המסמכים כך שאם במקרה העסקה תתבטל, הם יהיו מחויבים להחזיר את הכסף לבנק.
- חתימה מול עו"ד נוטריון – יש לפנות לעו"ד נוטריון ולחתום לפניו על ייפוי כוח המאפשר לבנק לעשות פעולות בשמכם במקרים בהם אתם לתעשו אותם כמו הוצאת פוליסת ביטוח חיים או מבנה אם מסיבה כלשהי הפוליסה שהוצאתם לא תהייה בתקוף.
- תצהיר דירה יחידה / חילופית – במקרים בהם סכום המשכנתא המבוקש גבוה מ 50% ממחיר הבית יש להחתים עו"ד על תצהיר שזהו הנכס היחיד שלכם או שאתם מתכוונים למכור את הנכס שיש לכם.
בנק ישראל הוציא הנחיה שאינה מאפשרת לבנקים לתת הלוואות משכנתא בסכומים גבוהים מ50% מערך הבית לבעלי יותר מנכס אחד. תצהיר זה מאפשר לבנקים לתת לכם את המשכנתא שאתם צריכים.
הערכת זמנים: השלב הזה לחלוטין תלוי בכם. אתם יכולים לפעול לבצע את כל הפעולות ביומיים בלבד והאמת היא שאתם לא רוצים להתמהמה, פשוט כי אתם נמצאים לקראת הסוף ואתם רוצים לקבל את המשכנתא ולסיים את הפעולות הבירוקרטיות. ואתם רוצים לוודא שאתם מסיימים את כל הבירוקטיה לפני שתוקף האישור העקרוני מסתיים (תוקף הריביות ל 24 יום )
טיפ – בחנו את שעות הפתיחה של הטאבו / רמ"י ועל תיסעו לפני שיש בידכם אישור מהמועצה / עירייה שאין חובות ארנונה.
שלב שישי – נטילת משכנתא ומסירת הכסף
זהו, סיימתם את כל השלבים, חתמתם על המשכנתא והחזרתם את כל המסמכים הנדרשים ועכשיו הגיע הזמן לקבל את הכסף. שימו לב, אם אתם רוכשים נכס, אתם לא תקבלו את הכסף לחשבון הבנק שלכם. הכסף יעבור אל המוכרים כך שאם תכננתם לעשות איתו עוד משהו מלבד תשלום לנכס, לא תוכלו לעשות זאת.
הבנק לא רוצה להעביר אליכם את הכסף פשוט כדי לוודא שאתם לא מתכוונים לברוח איתו או לעשות בו שימוש שלא מכוון לרכישה. עם זאת, במקרה של בניה המצב שונה ואני ממליצה לקרוא עוד על משכנתא לבנייה עצמית באתר וללמוד על ההבדלים וכיצד לתכנן את הפעולות שלכם נכון.
בשלב הזה מועברים כספי המשכנתא בהתאם לשלבים המופיעים בחוזה. לעיתים כל כספי המשכנתא יועברו בפעימה אחת ולעיתים במספר פעימות הכוללות סגירת המשכנתא (אם קיימת) למוכרים, העברת כספים לחשבון נאמנות ועוד. במקרים אילו ישנה חשיבות לקבוע מאילו מסלולים יועברו הכספים בכל פעימה.
בסיום שלב זה תוכלו לקבל את המפתח לביתכם החדש וכמובן, תצטרכו לשלם את המשכנתא חודש אחר חודש. לאחר כשנתיים או שלוש ובמידה וישנם שינויים בשוק, נוכל לבדוק האם ניתן להטיב את תנאי המשכנתא שלכם ואם כדאי לכם למחזר אותה. את בדיקת הכדאיות אוכל לבצע עבורכם ללא עלות וללא התחייבות.
הערכת זמנים: מספא ימים. זהו, אתם כבר בסוף וזה הזמן להכין את כוסות היין ולהרים "לחיים". ברור לי שזה תהליך מורכב, אך אני מבטיחה שאני הופכת אותו להרבה יותר פשוט וחשוב לא פחות, להרבה יותר משתלם.
רוצה להצטרף למשפחות שחסכו מעל 89,000 ש״ח במשכנתה?
כמה זמן לוקחת נטילת משכנתא?
אחת השאלות שכמעט כל מי שנכנס לתהליך אישור ונטילת משכנתא שואל היא כמה זמן לוקח עד לקבלת הכסף ביד. הדבר הראשון שיש לזכור הוא שבדרך כלל הכסף לא יהיה ביד שלכם אלא ביד המוכר. לאחר מכן מה שחשוב לדעת הוא שזמן קבלת האישורים והכספים תלוי ברובו בכם (אך לא רק).
נטילת משכנתא אורכת בין חודש וחצי לחודשיים במשכנתאות סטנדרטיות וכשהלקוחות מוכנים עם כל הטפסים הנדרשים. נטילת משכנתא ללקוחות חריגים או עם בקשות לא סטנדרטיות, עשויה לקחת הרבה יותר.
גורמים אשר לא תלויים בכם ועשויים להשפיע על הקצב הם עומסים ומצבים בלתי צפויים חיצוניים. לקראת החגים, כשיש שינוי משמעותי בתחום המשכנתאות או הודעה משמעותית מבנק ישראל ובתקופות כמו שחווינו בתחילת הקורונה, הלחץ בבנקים היה עצום והאישורים ארכו זמן רב יותר מהרגיל. בדרך כלל גם הבנק רוצה לרוץ קדימה, לאשר או לסרב לבקשה ולהתקדם לעסקה הבאה.
מה אתם יכולים לעשות כדי לזרז את התהליך?
בכל מה שקשור אליכם, אתם יכולים לדאוג לזרז את התהליך ולקבל את המשכנתא בזמן הקצר ביותר. אלו הפעולות שכדאי לבצע כדי להבטיח הליך מהיר מצדו של הבנק:
לוודא שיש לכם אישור עקרוני
השלב השני בנטילת משכנתא הוא הוצאת אישור עקרוני. את האישור אתם יכולים ואף רצוי שתוציאו בהקדם, אפילו לפני שתתחילו להסתכל על נכסים למכירה. הוצאת האישור תעזור לכם בתהליך קבלת המשכנתא וגם בהבנה מהי מסגרת התקציב שלכם. אתם יכולים להוציא את האישור בעצמכם ועם זאת ההמלצה שלי היא להיפגש, לבחון את הצרכים ולהחליט לאחר חשיבה רבה מה הסכום שתרצו להוציא ואת הדרך הנכונה ביותר להציג את הנתונים.
הכינו את המסמכים מראש
ההמלצה שלי היא לארגן את כל המסמכים הנדרשים בשלב מוקדם. רבים מדי חושבים שהם יכולים להמתין עם כל הניירת לשלב בו הם ימצאו את הדירה המתאימה להם (ולעתים אף לאחר החתימה על החוזה). בפועל, ככל שתקפידו לסדר את המסמכים מוקדם יותר כך יהיה לכם קל יותר להתנהל מול הבנק ותוכלו להסתכל על היכולות הכלכליות שלכם בעיניים פקוחות.
נהלו חשבון תקין
נכון שתמיד כדאי לנהל חשבון תקין, להימנע מחריגות ודחיית תשלומים, אך אם אתם יודעים שאתם לפני נטילת משכנתא הדבר חשוב פי כמה. ככל שחשבון הבנק שלכם יהיה תקין יותר דרוג האשראי שלכם יהיה גבוה יותר כך יהיה לבנק קל יותר לאשר לכם את הסכום המבוקש וכל זאת בפחות זמן (ובתנאים יותר טובים).
התייעצות ללא כל התחייבות
תהליך נטילת משכנתא עשוי להיות מבלבל, לקחת זמן ולא מעט אנרגיה. היתרון של עבודה עם יועץ משכנתאות אובייקטיבי (או במקרה שלי, יועצת), הוא הידיעה שיש מי שפועל למענכם ודואג שתעברו את התהליך הטוב ביותר עם התוצאות המשתלמות ביותר. אני מזמינה אתכם ליצור קשר ולקבוע פגישת התייעצות ראשונית, ללא כל התחייבות וללא עלות. בפגישה תקבלו תמונה ברורה יותר על התהליך, תקבלו מענה על לפחות חלק מהשאלות שכבר יש לכם ובסיומה תוכלו להחליט האם תרצו שאמשיך לשרת אתכם לעבר משכנתא משתלמת. צרו קשר וניפגש בהקדם.
רוצים להתייעץ?
צרו קשר לפגישה ראשונית ללא עלות וללא כל התחייבות וקבלו יותר מהכסף שלכם: 052-5900403
שלכם, איריס שוסטר.
