4 דברים שחשוב לדעת על משכנתא לבנייה

מאמרים נוספים

הגרלת דירה בהנחה הסתיימה – מה הצעד הבא

הגרלת דירה בהנחה הסתיימה – מה הצעד הבא?

דירה בהנחה מביאה בשורה לאחר תקופה בה לא היה ברור מה עתיד לבוא לאחר מחיר למשתכן. גם כאן, מתקיימת הגרלה אחת לתקופה ובמאמר זה אסקור כיצד יש להתנהל לאחר קבלת תוצאות ההגרלה. בחודש מרץ 2022 נפתחה ההגרלה הראשונה בה יוצעו 10,000 דירות ב-31 יישובים בארץ. בהגרלה זו המשתתפים יכולים לבחור השתתפות בשלושה יישובים מתוך הרשימה וההודעה לזוכים תישלח במהלך חודש מאי. המשתתפים, בין אם הם זכו ובין אם לא, יקבלו הודעה על כך בדוא"ל ובאפשרותם

להמשך קריאה »
השלב הבא אחרי קבלת תעודת זכאות – דירה בהנחה

השלב הבא אחרי קבלת תעודת זכאות – דירה בהנחה

השלב הבא אחרי קבלת תעודת זכאות – דירה בהנחה תוכנית דירה בהנחה יצאה לדרך והיא אמנם דומה לתוכנית למשתכן, אך היא מגיעה עם שינויים קלים. כמו בתוכנית הקודמת, גם הפעם השלב הראשון הוא הוצאת תעודת זכאות ולאחריה הגיע הזמן להירשם להגרלה הקרובה. במאמר זה אתמקד בשלב ההרשמה. מה חשוב לדעת לפני שנרשמים להגרלות השונות? תעודת הזכאות פותחת את השער להרשמה להגרלות דירה בהנחה. התעודה תקפה לשנה ואיתה אפשר להירשם להגרלה הקרובה ולאלו שאחריה. ההרשמה רלוונטית

להמשך קריאה »
דירה בהנחה

מחיר למשתכן -> דירה בהנחה

מחיר למשתכן ⇐ דירה בהנחה כבר זמן מה שאנחנו יודעים כי תוכנית מחיר למשתכן לא ממשיכה את דרכה ותוהים מה יהיה הלאה. עכשיו, אנחנו נחשפים לתוכנית החדשה – דירה בהנחה. דירה בהנחה מתבססת במידה מסוימת על התוכנית הקודמת וגם כאן המתעניינים יסתמכו על זכייה בהגרלה כדי ליהנות מההנחה. ב-20.03.22 תיפתח ההרשמה להגרלה הראשונה וזה הזמן להזדרז ולהוציא תעודת זכאות. התעודה תשמש להגרלה הקרובה ולאלו שיבואו אחריה (האישור תקף למשך שנה).   מהי תוכנית דירה בהנחה?

להמשך קריאה »
משכנתא לבנייה – הדרך להימנע מחריגה של רבע מיליון שקלים

משכנתא לבנייה – הדרך להימנע מחריגה של רבע מיליון שקלים

יותר מ-80% מהבונים חורגים בתקציב הבניה שהגדירו לעצמם. החריגה גורמת לבתים לא גמורים עד הסוף, גדרות שלא נבנות, רטיבות שמופיעה לאחר המעבר וגם ללחץ נפשי גדול. החריגה הממוצעת עומדת על 240 אלף ₪. בכתבה זו אני רוצה לבחון מה גורם לחריגה וכיצד ניתן להימנע ממנה. כמעט כל משפחה אשר מגיעה אלי לייעוץ משכנתא לבניה יודעת בערך כמה כסף יש ברשותה לצורך הבניה. רבים חושבים שהם יתחילו את הפרויקט עם הכסף שיש ברשותם ולאחר מכן, כשתגיע

להמשך קריאה »
בחינת הפנסיה

בחינת הפנסיה והגדלתה

בין אם מועד הפנסיה קרוב ובין אם הוא רחוק, יום אחד תרצו לפרוש והיום תרצו לוודא שבעתיד יהיו לכם מספיק כספים. הליך בחינת הפנסיה והגדלתה מאפשר לכם לוודא כי הכספים שלכם נמצאים במסלול המתאים ביותר עבורכם וכי בבוא היום תוכלו לחיות את חייכם בהתאם לציפיות. בחינת הפנסיה והגדלתה צריכה להתבצע בשלב מוקדם ככל האפשר. אם עוד לא ביצעתם תכנון פנסיוני, זה הזמן לבחון את הנתונים, לבצע שיקולים שונים (לרבות שיקולי מס, צרכים אישיים ועוד) ולקבוע

להמשך קריאה »
קביעת יעדים ובניית תוכנית כלכלית למשפחה

קביעת יעדים ובניית תוכנית כלכלית למשפחה

חלק משמעותי מתהליך ייעוץ כלכלת המשפחה נוגע לקביעת יעדים ובניית תוכנית כלכלית. הדרך לא תמיד פשוטה, לפעמים היא מתחילה בהיסוסים, אך כשהתמונה ברורה התוצאות מתחילות להגיע והמשפחה מתחילה לסגור את החובות (כולל מינוס בבנק), לחסוך ולחיות ברווחה כלכלית. קביעת יעדים ובניית תוכנית כלכלית למשפחה מתבצעת בשיתוף פעולה מלא. בשלב מוקדם המשפחה תדע לאן היא יכולה להגיע, תוך כמה זמן וכיצד. הצעדים שיבחרו יתאימו תמיד לאופי המשפחתי, לדרישות האישיות, למצב הנוכחי ולמצב הרצוי.   מה זה

להמשך קריאה »

אני רוצה להתחיל בהגדרה- משכנתא לבנייה עצמית היא במהותה משכנתא רגילה בכך שמקבלים מימון מהבנק (או גורם מימון חוץ בנקאי), בתמורה לשעבוד הנכס ומחזירים את הלוואתת המשכנתא בתשלומים חודשיים (בדרך כלל) לאורך מספר שנים. אך במשכנתא לבנייה עצמית קיימים מספר הבדלים שחשוב לך לדעת עליהם.

1. אחוז מימון נמוך יותר

המערכת הבנקאית מאוד זהירה במקרים של בנייה ולכן אחוז המימון שיינתן לא יעלה על 70% מהערכת השמאי (ולא על הוצאות הבנייה בפועל) ובהרבה מקרים אף נמוך מזה. כדי למנוע עוגמת נפש והפתעות, חשוב לקבל אישור עקרוני בשלב מוקדם בתהליך התכנון ולדעת מהו הסכום האמיתי אותו ייתן הבנק.

2. הבדלים בירוקרטים – מסמכים נוספים שיש להציג

תהליך קבלת משכנתא לבנייה מורכב יותר ונדרשת בו הצגת מסמכים נוספים. במשכנתא יד שנייה יכול הגוף המממן (הבנק) להסתמך על מצב קיים והערכת שמאי , בבנייה עצמית נאלץ הגוף המממן לממן שלבים בהם הסיכון להפסד גבוה יותר – נכס לא בנוי או לא גמור אינו שווה הרבה והיכולת של הבנק לממש / להחזיר לעצמו את הכסף במידה והבנייה נעצרת באמצע התהליך קטן יותר ולכן הסיכוי של הבנק להפסד בשלב זה גבוה יותר .הבנק מעוניין למזער סיכונים ולכן ידרוש מסמכים שיאפשרו לו לעמוד את הסיכונים ולמזער אותם. מהם המסמכים הנוספים אותם דורש הבנק?

♦ תכניות ונתונים על השטח לבנייה

♦ היתרי בנייה

♦ תכניות בנייה מאושרות

♦ חוזה פיתוח

♦ הצעות מחיר לעלויות הבנייה

♦ ובנוסף יתכנו דרישות נוספות בהתאם לכל מקרה ספציפי.

3. קבלת הכסף בשלבים ולא בפעם אחת

הבדל מאוד משמעותי בין משכנתא לבנייה עצמית למשכנתא רגילה הוא באופן קבלת הכסף, הכסף מתקבל בשלבים בהתאם להתקדמות הבנייה ולא בסכום אחד כפי שנהוג ברכישה של נכס קיים. השמאי יגדיר את השלבים שבסיומם יעביר הבנק (לאחר קבלת אישור מהמהנדס) את הכסף. הערה – במידה וקיים חשש שיצוץ קושי תזרימי במהלך הבנייה ניתן לבקש מהשמאי הוספת שלבים בכדי להקטין את המרווחים.
לדוגמא, גמר טיח פנימי או גמר טיח חיצוני .

4. סכום משכנתא נדרש – לא לשכוח את הבלת"מ (בלתי מתוכנן)

כדאי לתכנן על סכום גבוה יותר מהנדרש בפרויקטים של בנייה עצמית תמיד יהיו חריגות מהערכות העלות הראשוניות – אפשר לבנות על זה בוודאות כמעט מוחלטת שהעלות המשוערת בתחילת הפרויקט תהיה נמוכה מאשר העלות בפועל. לכן התכנון וההתחשבות בבלת"מ הוא קריטי מבחינת משכנתא לבנייה עצמית. כאשר דנים מול הבנק לגבי המשכנתא וגובה המימון חייבים לכלול את הסכום המיועד לבלת"מ ( כ- 20% לבלתי מתוכנן), עדיף לבקש משכנתא גבוה יותר ולא לקחת את כולה מאשר לבקש פחות ולנסות לקבל מימון נוסף במהלך הבנייה.

תכנון לא נכון או לחוץ מדי עשוי לגרום :

  • לעיכובים הנובעים מבעיות תזרימיות – הכסף נגמר לפני סיום השלב והבנק לא משחרר סכומים נוספים .
  • לבקשות להגדלת המשכנתא – במידה ואחוז המימון אינו מקסימאלי הבנק עשוי לאשר הגדלת המשכנתא אך בדרך כלל בתנאים הרבה פחות טובים.
  • בקשת מימון נוספת – לקיחת הלוואות נוספות וגיוס כספים בדרך כלל לתקופות תשלום קצרות וריביות גבוהות כך שההחזר החודשי גבוהה דבר המקשה על ההתנהלות המשפחתית.
  • נשארים עם בית לא גמור ועם חוב גדול לבנק שיש להחזיר.

 

לסיכום – זהו שלב קריטי בתכנון הפיננסי של פרוייקט הבנייה שלך. הבנה והתייחסות לדברים שהוזכרו כאן תאפשר את התקדמות הבנייה שלך ללא עיכובים, ללא קשיי מימון או תזרים מזומנים והנאה מהבית לאורך שנים.

אם הגעת לשלב של התלבטויות ושאלות בנושא הכלכלי של הבנייה או לקיחת המשכנתא,
ניתן ליצור קשר לקביעת פגישת יעוץ ללא התחייבות וללא תשלום
בטלפון 052-5900403 (איריס) , או בדוא"ל info@isaving.co.il

גלילה למעלה