4 דברים שחשוב לדעת על משכנתא לבנייה

מאמרים נוספים

תוכנית מחיר למשתכן

כל מה שרציתם לדעת על תוכנית מחיר למשתכן

תוכנית מחיר למשתכן יצאה לדרך על ידי השר כחלון ועד היום זכו מאות צעירים ומשפחות לדירות במחיר מוזל. הרעיון העומד מאחורי התוכנית הוא להוציא לפועל פרויקטים לבניה בערים שונות ברחבי הארץ ולחייב את הקבלנים למכור את הפרויקטים במחיר נמוך משמעותית ממחיר השוק. התוכנית כולה מבוססת על מכרזים כאשר בעבר הציעה המדינה את הקרקע ליזמים שהציעו את המחיר הגבוה ביותר תמורתה ועם התוכנית הזוכים במכרזים הם אלו שמציעים את הדירות במחיר הנמוך ביותר. בצורה זו מצליחה

להמשך קריאה »

הוצאת דו"ח יתרות משכנתא

איך מוציאים את דו"ח יתרות המשכנתא ? את דו"ח יתרות המשכנתא ניתן לקבל דרך המוקד הטלפוני של הבנק בו מתנהלת המשכנתא ובחלק מהמקרים (תלוי בבנק) גם דרך אתר האינטרנט.   את הדוח יש לשלוח למייל – iris@isaving.co.il או בווטסאפ ל- 0525900403   באיזה בנק נלקחה המשכנתא ? בנק אינטרנט מוקד טלפוני שעות פעילות  דרכים נוספות אוצר החייל ניתן להוציא את הדו"ח באינטרנט רק אם יש חשבון עו"ש בבנק  1-700-700-185  3533* א-ה 8:00-18:00   איגוד ע"י

להמשך קריאה »
נטילת משכנתא

שינויים חדשים שיכולים להשפיע משמעותית על נטילת משכנתא ומחזור

אנחנו נמצאים לקראת סיומה של שנת 2020 וממשיכים לחוות שינויים בתחום המשכנתאות. אם אתם עומדים לפני נטילת משכנתא – יתכן שכדאי לכם לנסות לדחות את לקיחתה בחודשיים. בנק ישראל הודיע על שני שינויים אמורים להיכנס לתוקף סביב אמצע ינואר 2021. שני השינויים הללו עומדים להשפיע על נטילת משכנתא. שינוי ראשון – הורדת הגבלה על סכום הפריים השינוי הראשון שעומד להיכנס הוא הורדת ההגבלה על הסכום אותו ניתן לקחת במסלול הפריים. עד היום בנק ישראל הגביל

להמשך קריאה »
משכנתא לבניית בית פרטי

משכנתא לבניית בית פרטי עם גינה

בניית בית החלומות עוברת אצל רוב הישראלים בנטילת משכנתא. ההחלטה איך לבנות את הבית, היכן ועם אילו חומרים, תשפיע במידה רבה על העלות הסופית של הבנייה. העלות הסופית תשפיע על ההוצאה החודשית של המשפחה על הבית. נטילת משכנתא לבניית בית פרטי חייבת להביא בחשבון את כל ההוצאות בדרך ויותר מכך. נתון מעניין וקצת מפחיד הוא שמעל ל-80% מהבונים מגלים כי הפרויקט עולה להם יותר מכפי שתכננו. הפער בין העלות המתוכננת לבין המציאות נובע מבחירות שונות

להמשך קריאה »
הון עצמי למשכנתא

מה זה הון עצמי למשכנתא ואיך תצברו את הסכום הנדרש לכם?

חולמים על רכישה או בניית בית? רגע לפני שתוכלו לבצע את אחת העסקאות המשמעותיות ביותר בחייכם תצטרכו לדאוג גם להון עצמי מתאים ואליו תוכלו להוסיף את המשכנתא. מה זה הון עצמי למשכנתא? מהו האחוז שתצטרכו לצבור? וכיצד תעשו זאת? על כך בכתבה. חלומם של רוב הישראלים לבית משלהם עובר דרך לקיחת משכנתא. הבנקים השונים והחברות המתמחות בכך שמחים מאד להציע הלוואות אך הם יכולים לעשות זאת בכפוף לתנאים שונים. אחד מהם (ובו תעסוק הכתבה) קשור

להמשך קריאה »
הצעד הראשון בבניית בית

הצעד הראשון בבניית בית

הצעד הראשון בכל פרוייקט הוא להבין כמה כסף יש לפרוייקט וזה נכון גם בפרוייקט בניית בית. אפשר לחלק את מקורות הכסף ל 5 חלקים : ההון העצמי הנזיל – הכסף שיש לנו, שנוכל להשתמש בו באופן מיידי. הוא נמצא בחשבון העו"ש, בתוכניות חיסכון נזילות, בשוק ההון וכו'. בדקו בדיוק כמה כסף יש לכם, וכמה כסף מתוכות אתם מתכונים ליעד לבנייה.   הון עצמי עתידי – הכספים שיש לנו בתוכניות חיסכון שאמורות להיפתח במהלך תקופת הבנייה.

להמשך קריאה »

אני רוצה להתחיל בהגדרה- משכנתא לבנייה עצמית היא במהותה משכנתא רגילה בכך שמקבלים מימון מהבנק (או גורם מימון חוץ בנקאי), בתמורה לשעבוד הנכס ומחזירים את הלוואתת המשכנתא בתשלומים חודשיים (בדרך כלל) לאורך מספר שנים. אך במשכנתא לבנייה עצמית קיימים מספר הבדלים שחשוב לך לדעת עליהם.

1. אחוז מימון נמוך יותר

המערכת הבנקאית מאוד זהירה במקרים של בנייה ולכן אחוז המימון שיינתן לא יעלה על 70% מהערכת השמאי (ולא על הוצאות הבנייה בפועל) ובהרבה מקרים אף נמוך מזה. כדי למנוע עוגמת נפש והפתעות, חשוב לקבל אישור עקרוני בשלב מוקדם בתהליך התכנון ולדעת מהו הסכום האמיתי אותו ייתן הבנק.

2. הבדלים בירוקרטים – מסמכים נוספים שיש להציג

תהליך קבלת משכנתא לבנייה מורכב יותר ונדרשת בו הצגת מסמכים נוספים. במשכנתא יד שנייה יכול הגוף המממן (הבנק) להסתמך על מצב קיים והערכת שמאי , בבנייה עצמית נאלץ הגוף המממן לממן שלבים בהם הסיכון להפסד גבוה יותר – נכס לא בנוי או לא גמור אינו שווה הרבה והיכולת של הבנק לממש / להחזיר לעצמו את הכסף במידה והבנייה נעצרת באמצע התהליך קטן יותר ולכן הסיכוי של הבנק להפסד בשלב זה גבוה יותר .הבנק מעוניין למזער סיכונים ולכן ידרוש מסמכים שיאפשרו לו לעמוד את הסיכונים ולמזער אותם. מהם המסמכים הנוספים אותם דורש הבנק?

♦ תכניות ונתונים על השטח לבנייה

♦ היתרי בנייה

♦ תכניות בנייה מאושרות

♦ חוזה פיתוח

♦ הצעות מחיר לעלויות הבנייה

♦ ובנוסף יתכנו דרישות נוספות בהתאם לכל מקרה ספציפי.

3. קבלת הכסף בשלבים ולא בפעם אחת

הבדל מאוד משמעותי בין משכנתא לבנייה עצמית למשכנתא רגילה הוא באופן קבלת הכסף, הכסף מתקבל בשלבים בהתאם להתקדמות הבנייה ולא בסכום אחד כפי שנהוג ברכישה של נכס קיים. השמאי יגדיר את השלבים שבסיומם יעביר הבנק (לאחר קבלת אישור מהמהנדס) את הכסף. הערה – במידה וקיים חשש שיצוץ קושי תזרימי במהלך הבנייה ניתן לבקש מהשמאי הוספת שלבים בכדי להקטין את המרווחים.
לדוגמא, גמר טיח פנימי או גמר טיח חיצוני .

4. סכום משכנתא נדרש – לא לשכוח את הבלת"מ (בלתי מתוכנן)

כדאי לתכנן על סכום גבוה יותר מהנדרש בפרויקטים של בנייה עצמית תמיד יהיו חריגות מהערכות העלות הראשוניות – אפשר לבנות על זה בוודאות כמעט מוחלטת שהעלות המשוערת בתחילת הפרויקט תהיה נמוכה מאשר העלות בפועל. לכן התכנון וההתחשבות בבלת"מ הוא קריטי מבחינת משכנתא לבנייה עצמית. כאשר דנים מול הבנק לגבי המשכנתא וגובה המימון חייבים לכלול את הסכום המיועד לבלת"מ ( כ- 20% לבלתי מתוכנן), עדיף לבקש משכנתא גבוה יותר ולא לקחת את כולה מאשר לבקש פחות ולנסות לקבל מימון נוסף במהלך הבנייה.

תכנון לא נכון או לחוץ מדי עשוי לגרום :

  • לעיכובים הנובעים מבעיות תזרימיות – הכסף נגמר לפני סיום השלב והבנק לא משחרר סכומים נוספים .
  • לבקשות להגדלת המשכנתא – במידה ואחוז המימון אינו מקסימאלי הבנק עשוי לאשר הגדלת המשכנתא אך בדרך כלל בתנאים הרבה פחות טובים.
  • בקשת מימון נוספת – לקיחת הלוואות נוספות וגיוס כספים בדרך כלל לתקופות תשלום קצרות וריביות גבוהות כך שההחזר החודשי גבוהה דבר המקשה על ההתנהלות המשפחתית.
  • נשארים עם בית לא גמור ועם חוב גדול לבנק שיש להחזיר.

 

לסיכום – זהו שלב קריטי בתכנון הפיננסי של פרוייקט הבנייה שלך. הבנה והתייחסות לדברים שהוזכרו כאן תאפשר את התקדמות הבנייה שלך ללא עיכובים, ללא קשיי מימון או תזרים מזומנים והנאה מהבית לאורך שנים.

אם הגעת לשלב של התלבטויות ושאלות בנושא הכלכלי של הבנייה או לקיחת המשכנתא,
ניתן ליצור קשר לקביעת פגישת יעוץ ללא התחייבות וללא תשלום
בטלפון 052-5900403 (איריס) , או בדוא"ל info@isaving.co.il

גלילה למעלה