התוכנית כולה מבוססת על מכרזים כאשר בעבר הציעה המדינה את הקרקע ליזמים שהציעו את המחיר הגבוה ביותר תמורתה ועם התוכנית הזוכים במכרזים הם אלו שמציעים את הדירות במחיר הנמוך ביותר. בצורה זו מצליחה המדינה להוריד את מחיר השוק של אותן דירות חדשות ובנוסף שולטת במחיר הסופי.

זכאות להשתתף בתוכנית מחיר למשתכן

המטרה של תוכנית מחיר למשתכן היא לאפשר לאנשים אשר עומדים בקריטריונים לרכוש דירה במחיר מוזל מכפי שנהוג במחיר השוק. במסגרת התוכנית זכאים אלו שעומדים בקריטריונים לגשת להגרלה ואם יזכו בה יוכלו לרכוש דירה בפרויקט. ההשתתפות בהגרלה מותנית בעמידה בשני קריטריונים: על המשתתפים להיות מחוסרי דיור ובנוסף באחד מהתנאים הבאים:

• זוג נשוי או ידועים בציבור
• הורים חד הוריים
• יחידים על גיל 35
• נכים מעל גיל 21

20-40% מתחת למחיר השוק

הרעיון המרכזי של תוכנית מחיר למשתכן הוא להוזיל את מחירי הדיור עבור אלו שעומדים בקריטריונים ובתקווה, להוזיל את מחירי השוק בכלל. אפשר להגיד כי התוכנית לא פגעה במחירי הדיור הקיימים, בשוק היד השנייה או בפרויקטים שאינם במסגרת התוכנית. עם זאת, דירות שנמכרו במסגרתה הוצעו במחירים הנמוכים ממחיר השוק ב-20-40%.

מבחינת מחוסרי הדיור, משפחות צעירות, הורים ומשתתפים בהגרלה, מדובר על הנחה משמעותית שמתבטאת במאות אלפי שקלים. למרות זאת, לא כולם יכולים לממש את הזכייה שלהם וזאת בשל תכנון לקוי במימון הרכישה ועל כך אפרט מיד.

להתכונן להשתתפות בתוכנית

רוב המשפחות בישראל ובוודאי אלו אשר מעוניינים לרכוש במסגרת מחיר למשתכן, פונים לקבלת משכנתא. שלא כמו רכישה רגילה בה הבנק יכול לממן עד 75% ממחירה של הדירה הראשונה, במקרה של משכנתא מחיר למשתכן המימון יכול להיות גבוה יותר. הסיבה לכך היא שהשווי של הדירה גבוה יותר ואחוז המימון מתייחס לשווי ולא רק לסכום שיש בידי הרוכשים.

למרות מה שנאמר, חשוב להבין את תהליך הרכישה והחתימה על ההסכמים ולזכור לאורך כל הדרך שזכותו של הבנק שלא לאשר את המשכנתא בכלל ואסביר. הבנק מצדו בוחן קריטריונים רבים ובהם גובה ההכנסה של הרוכשים, מצב חשבון הבנק, הלוואות קודמות, סכום ההון העצמי וגם את השווי של הנכס.

זוכים אשר מגיעים אל יום בחירת הדירה בלי לדעת מהו הסכום שיכול להיות ברשותם לצורך הקניה, יכולים לעשות בחירה לא נכונה שלעתים תעלה להם הרבה כסף ולעתים לא תוכל להתממש כיוון שהבנק לא יסכים להשלים את הסכום המבוקש.

כיצד נכון להתנהל מבחינת משכנתא מחיר למשתכן

כל מי שרוצה להשתתף בהגרלת מחיר למשתכן צריך קודם כל לבדוק שתהיה באפשרותו לממש את הזכייה. לכן, יש לבדוק את ההון העצמי, לבחון אם ישנן קופות שונות שנפתחות בקרוב ואם ישנה נכונות מההורים למתן עזרה, רצוי לדעת על כך מראש.

בשלב הבא יש להוציא מהבנק אישור עקרוני למשכנתא. האישור העקרוני צריך להיות בגובה המשכנתא המתוכננת כאשר הוא יכול להיות מעט גבוה יותר מהסכום שיילקח בסוף אך לא נמוך יותר. כיוון שיתכן שייקח זמן בין הוצאת האישור הראשוני לבין הזכייה בהגרלה ולקיחת המשכנתא, יש להקפיד להמשיך ולחדש  את האישור על מנת שתמיד יהיה אישור בתוקף. חשוב לציין כי הוצאת אישור עקרוני נעשית ללא תשלום לבנק וכי הוא אינו מחייב לקחת משכנתא בכלל או בפרט מהבנק הנוכחי.

לפני בחירת הדירה, לפני קבלת ההודעה על הזכייה או לאחריה, יש לדעת מהו הסכום הכולל אותו תרצו לשלם בעבור הדירה. ברוב הפרויקטים ישנן דירות שונות בגדלים ומחירים שונים ורגע הבחירה בדירה יהיה קצר ורבים מעידים שהוא גם מלחיץ מאד. ככל שתגיעו מוכנים יותר, עם גבול ברור לסכום הרכישה שלכם, כך התוצאה תהיה דירה שתוכלו לקנות ולגור בה ללא לחץ כלכלי.

ייעוץ משכנתאות לתוכנית מחיר למשתכן

ייעוץ משכנתאות יכול להתבצע לקראת רכישת דירה חדשה, יד שנייה, בתהליך מיחזור משכנתא וכמובן בתהליך רכישת דירה במסגרת תוכנית מחיר למשתכן. הייעוץ יכול להתחיל בכל שלב, אפילו עוד לפני שתיגשו להגרלה וזאת כדי לקבל החלטה לאיזה פרויקט תרצו לגשת. אם כבר החלטתם על פרויקט ונרשמתם להגרלה – מעולה. זה הזמן להוציא אישור עקרוני ולהתחיל לתכנן את המשכנתא שלכם.

אם קיבלתם הודעה שזכיתם במכרז ושאתם מוזמנים לבוא ולבחור את הדירה שלכם, עליכם לדעת לפני כן מהן היכולות הכלכליות שלכם. בתהליך ייעוץ משכנתאות לתוכנית מחיר למשתכן נבחן את היכולות האישיות, הסכום שנמצא ברשותכם וכבר ניגש לבנק כדי לוודא כי תוכלו לקבל את המשכנתא שאתם מעוניינים בה, בתנאים שמתאימים לאורח החיים שלכם.

בתהליך הייעוץ נבחן את היכולות הכלכליות, הסכום שנמצא ברשותכם, מהו סכום המשכנתא הרצוי והנכון עבורכם, הטבות נוספות במימון הדירה בתוכנית מחיר למשתכן של משרד הבינוי והשיכון, נבנה את תמהיל המשכנתא כך שברגע האמת תוכלו לבחור את הבחירה הנכונה ביותר עבורכם. התוצאה – חיים בדירה שמתאימה לכם מבחינת הגודל, הסביבה והתשלומים החודשיים.

שאלות נפוצות נוספות על תוכנית מחיר למשתכן

יש לכם שאלות נוספות?
צרו קשר עכשיו ב-  052-5900403
ונקבע פגישה ראשונית ללא התחייבות מצדכם.

שלכם, איריס שוסטר.

את דו"ח יתרות המשכנתא ניתן לקבל דרך המוקד הטלפוני של הבנק בו מתנהלת המשכנתא
ובחלק מהמקרים (תלוי בבנק) גם דרך אתר האינטרנט.

את הדוח יש לשלוח למייל – iris@isaving.co.il

או בווטסאפ ל- 0525900403

באיזה בנק נלקחה המשכנתא ?

אנחנו נמצאים לקראת סיומה של שנת 2020 וממשיכים לחוות שינויים בתחום המשכנתאות. אם אתם עומדים לפני נטילת משכנתא – יתכן שכדאי לכם לנסות לדחות את לקיחתה בחודשיים.

בנק ישראל הודיע על שני שינויים אמורים להיכנס לתוקף סביב אמצע ינואר 2021. שני השינויים הללו עומדים להשפיע על נטילת משכנתא.

שינוי ראשון – הורדת הגבלה על סכום הפריים

השינוי הראשון שעומד להיכנס הוא הורדת ההגבלה על הסכום אותו ניתן לקחת במסלול הפריים. עד היום בנק ישראל הגביל את החלק במסלול זה לעד שליש (1/3) מסכום המשכנתא. את המהלך קידם ח"כ שלמה קרעי והשינוי אומר שהמגבלה היחידה שתהיה היא לקחת עד שליש (1/3) מסכום המשכנתא במסלול של ריבית קבועה.

משמעות השינוי גדולה והחלטה זו יכולה לחסוך לנוטלי המשכנתאות הרבה מאד כסף. לצד זאת יש לציין כי מדובר בסיכון שיכול להיות ברגע שריבית הפריים תתחיל לעלות ולכן לפני שרצים לקחת שני שליש (2/3) מסכום המשכנתא במסלול פריים חשוב לבדוק אם זו ההחלטה הנכונה.

תמיד חשוב לבצע ניהול סיכונים ולהבין את ההשלכות לעלייה בריביות, בתשלומי המשכנתא והאם תוכלו לעמוד בעליה שכזו.

שינוי שני – גובה עמלת פירעון מוקדם

השינוי השני משמעותי גם לבעלי משכנתאות ולא רק עבור נטילת משכנתא. השינוי הצפוי קובע מדרגות להנחה בפירעון מוקדם. ההצעה אומרת שלאחר שמונה שנים תינתן הנחה של 50% בעמלת הפירעון המוקדם. בשורה התחתונה מדובר על בשורה משמעותית לכל בעלי המשכנתאות ובוודאי לאלו אשר רוצים לבצע מחזור בעקבות התקופה האחרונה.

נטילת משכנתא או מחזור משכנתא – כיצד נכון לנהוג

השינויים שצפויים להיכנס יכולים להשפיע על המשכנתא שתיקחו ועל המשכנתא הנוכחית שלכם ואלו הדברים שכדאי לבצע:

• אם אתם מתכננים ליטול משכנתא – כדאי לבדוק האם תוכלו לדחות את המהלך בחודשיים לפחות.
• אם אתם נוטלים משכנתא עליכם לבדוק כיצד השינוי הראשון ישפיע על הרכב המשכנתא שלכם. בדיקה זו תאפשר לכם לקבל את ההחלטה האם לדחות את נטילת המשכנתא או לא.

בעלי משכנתאות אשר רוצים לבדוק אפשרות מחזור, לאחד הלוואות עם המשכנתא ולבצע בחינה כלכלית וכדאיות מחזור, יוכלו לנצל את השינוי הקרוב (במידה והוא אכן ייכנס לפועל) ובתנאי שיחכו מעט עם המהלך.

בין אם אתם לפני נטילת משכנתא ובין אם אתם בעלי משכנתא ורוצים לבדוק את כדאיותה ואת השפעת השינויים עליכם, תוכלו ליצור קשר לייעוץ ראשוני ללא עלות.

יש לכם שאלות נוספות?
צרו קשר עכשיו ב-  052-5900403
ונקבע פגישה ראשונית ללא התחייבות מצדכם.

שלכם, איריס שוסטר.

נתון מעניין וקצת מפחיד הוא שמעל ל-80% מהבונים מגלים כי הפרויקט עולה להם יותר מכפי שתכננו.
הפער בין העלות המתוכננת לבין המציאות נובע מבחירות שונות ומגוונות לאורך הדרך כאשר ככל שהבנייה מתקדמת כך הגמישות פוחתת. לקיחת משכנתא היא נושא שיש לתכנן אותו ואין להמעיט בחשיבותו.
משפחות אשר לוקחות סכום "על הקצה" מגלות שהן לא מסוגלות לסיים את הבנייה (כולה או חלקה) או שהן נוטלות הלוואות נוספות כבדות.

משכנתא תהיה זולה יותר מהלוואה

הלוואת משכנתא מאופיינת ריביות נמוכות  יחסית ופריסה לתקופה ארוכה.
שני הנתונים הללו משמעותיים וכאשר יש צורך להוסיף כסף על ידי נטילת הלוואה לטווח קצר, גובה התשלום החודשי על בית החלומות עולה בצורה משמעותית ומקשה על החיים.
לכן, השאיפה צריכה להיות תכנון נכון של הבנייה כדי לשלם את מה שאתם יכולים לשלם לאורך השנים.

תכנון נכון של משכנתא לבניית בית פרטי יביא בחשבון את הסכום שיש ברשותכם כרגע, את העלויות הצפויות של הבנייה, כספים שעשויים להשתחרר בשנים הקרובות ושיוכלו לשמש למשכנתא (אם תרצו) ובהתאם יבנה התמהיל המתאים עבורכם.

לפני נטילת משכנתא לבניית בית פרטי

אחת הטעויות שיותר מדי בונים עושים היא לתכנן את הבית, להתחיל להוציא את הכספים מההון העצמי ורק אז להתחיל לברר על משכנתא לבנייה עצמית.
התחלת הבנייה בלי לדעת מה מצבכם הכלכלי ומה הסכום שהבנק יסכים לתת לכם עלולה להיות טעות וזאת בשל מספר סיבות:

סיבה ראשונה – חישוב לא נכון של הסכום שברשותכם

על פניו הבנק יכול לתת לכם סכום של עד 70% מגובה עלות הבנייה על פי הערכת שמאי.
את 30 האחוזים הנוספים יהיה עליכם להשלים בעצמכם.
ישנם בונים אשר חושבים בטעות כי הסכום שברשותם משמש את 30 האחוזים ומשם הבנק ישלים ל-100%.
זהו חישוב לא נכון ורק לאחר הערכת שמאי אפשר יהיה לדעת מהו הסכום שהבנק יסכים לתת לכם.

הדרך הנכונה ליטול משכנתא לבנייה עצמית היא קודם כל לבחון מהי יכולת ההחזר שלכם, לבחון מהו ההון שעומד לרשותכם ולאחר מכן לפנות לקבלת אישור עקרוני למשכנתא.

סיבה שנייה – התקדמות בתהליך מצמצמת את הגמישות

יציאה מנקודת הנחה כי הבנק יסכים לתת משכנתא מסוימת עלולה להוביל לתכנון בית שלא יתאים ליכולות הכלכליות שלכם.
ללא בדיקה מקדמת אתם עלולים לתכנן את הבית כך שיתאים להחזרים ולמשכנתא שלא בטוח שתהיה לכם.
ככל שתתקדמו בתהליך כך תצמצמו את גמישות השינויים בתקציב שלכם ותמצאו כי אתם צריכים להשלים כספים או ליטול הלוואות נוספות (וכבדות).

הדרך הנכונה היא לדעת קודם כל מה התקציב שעומד לרשותכם ורק אז להתחיל את התכנון.
כמובן, אין שום מניעה לתכנן את בית החלומות אלא להפך, אך אתם צריכים ליידע את האדריכל/ית בסכום העומד לרשותכם.

סיבה שלישית – בחישוב נכון יישאר לכם כסף גם לגינה

החלום בבניית בית פרטי אינו מסתיים בגבולות הבית בלבד וממשיך לגינה יפה עם עצים, שיחים ואולי פינת ירק.
חישוב נכון של הכספים שיש ברשותכם ותכנון משלב הפיתוח יאפשר לכם לסיים את התהליך כשיש לכם מספיק כסף לא רק לבית, למטבח ולרחבת הכניסה אלא גם לריהוט, לגינה ולחלומות נוספים.

הדרך הנכונה לדעת כמה תעלה הבנייה וכל מה שסביבה מתחילה בתכנון נכון.
יש להתחיל בתכנון התקציב ובהתאם לתכנן את הבנייה.

שאלות בנושא משכנתא לבניית בית פרטי:

יש לכם שאלות נוספות?
צרו קשר עכשיו ב-  052-5900403
ונקבע פגישה ראשונית ללא התחייבות מצדכם.

שלכם, איריס שוסטר.

חלומם של רוב הישראלים לבית משלהם עובר דרך לקיחת משכנתא.
הבנקים השונים והחברות המתמחות בכך שמחים מאד להציע הלוואות אך הם יכולים לעשות זאת בכפוף לתנאים שונים.
אחד מהם (ובו תעסוק הכתבה) קשור להון העצמי שיש ברשותכם.

חישוב הון עצמי למשכנתא

ההון העצמי הוא הסכום שכבר יש בידכם.
יכול להיות שחסכתם כסף, שירשתם, שקיבלתם עזרה מההורים ובכל מקרה הוא לא סכום שהבנק (שממנו קחו את המשכנתא) מספק לכם. הגופים השונים יכולים להציע לכם משכנתאות אך בכפוף להוראות בנק ישראל.
לכן תצטרכו הון עצמי למשכנתא בהתאם לסוג הרכישה או הבנייה באופן הבא:

• רכישת דירה ראשונה – במקרה של רכישת דירה או בית מאדם פרטי (כלומר כיד שנייה) או קבלן, תצטרכו לצבור הון השווה ל-25% משווי הנכס על פי הערכת שמאי.
• בניית בית – במידה ואתם מתכננים לבנות את בית החלומות שלכם, תצטרכו לדאוג להון עצמי בגובה 30% משווי הבנייה כפי שהוערכה על ידי השמאי.
• רכישת דירה במקום זו הנוכחית – יכול להיות שאתם רוצים למכור את דירתכם הנוכחית ולפני המכירה לקנות אחרת.
  במקרה זה תזדקקו להון עצמי של 30%.
• רכישת דירה נוספת – הבנק ראשי לספק עד 50% משכנתא עבור נכס שני אך תוכלו למשכן את הנכס הקיים לצורך הרכישה הבאה.
• מחיר למשתכן – במקרה זה ישנן הטבות שונות שיכולות לאפשר רכישת הדירה עם 10% הון עצמי וכדאי לבחון אותן עוד לפני בחירת הדירה ועל כך אפשר לקרוא בפירוט באתר.
  

מהי הדרך לצבירת הון עצמי לקניית או בניית הבית שלכם?

ההון העצמי שיש לכם ישפיע משפיע על היכולת לרכוש את הבית או לבנות בית.
מעבר לכך שהבנק לא יכול לספק משכנתא באחוז גבוה מעבר למצוין למעלה, ככל שההון העצמי שלכם נמוך יותר כך תצטרכו לקחת משכנתא גדולה יותר.
ולשלם יותר על המשכנתא אותה תיקחו. בין אם אתם מתכננים לקנות בית או דירה ובין אם אתם מתכננים ליטול משכנתא לבנייה עצמית עליכם לזכור כי אתם עומדים לחיות עם המשכנתא לאורך שנים רבות.

ההון העצמי שלכם ישפיע על החיים הכלכליים שלכם ועל גובה התשלומים החודשיים.
את ההון תוכלו לצבור בדרכים שונות ובניהן:

חיסכון חודשי

האפשרות הראשונה לצבור הון עצמי היא לחסוך כסף מדי חודש.
מבחינה כלכלית, חשוב לזכור כי המטרה היא קודם כל לשלם את כל ההתחייבויות ולחסוך מהעודפים.
אם אתם מרגישים שאתם בקושי מסיימים את החודש ולא חושבים שתוכלו לחסוך עוד כספים, נוכל לבדוק יחדיו כיצד לשנות את המצב בתהליך של ייעוץ כלכלי למשפחה.

הורים

בניגוד למדינות צפון אמריקה בהן פחות נהוג שההורים עוזרים לילדיהם ברכישת בית, בישראל ההורים נוטים לעזור יותר (אם הם יכולים) ולכן זוהי דרך אחת להביא את ההון העצמי הנדרש לקבלת המשכנתא.
לא פעם ניתן לראות שההורים מוכנים למשכן את הנכס הנוכחי שלהם כדי לעזור לילדים להביא את ההון העצמי החסר.
במקרים אילו את תשלום על המשכנתא הזאת ישלמו ההורים או הילדים .
לא פעם צעד זה מאפשר להשלים את ההון העצמי החסר אך חשוב לעשות אותו נכון כדי שמהלך זה לא יפגע ביכולת לקבלת המשכנתא או יכביד כלכלית.

משכון נכס קיים

דרך אפשרית להשגת הון עצמי לפני נטילת משכנתא היא משכון של נכס קיים.
אם יש לכם נכס ואתם מתכננים לקנות עוד אחד או לקנות אחד ולמכור את הנוכחי, תוכלו לבחון את אפשרויות משכון הנכס הקיים.

קרנות השתלמות

אם יש לכם קרנות השתלמות יכול להיות שתרצו להשתמש בכספים שקיימים בקרנות ההשתלמות לטובת הרכישה ולפדות אותן.
אפשרות נוספת היא  לבחון את ההלוואות הניתנות ע"י קרנות ההשתלמות, שימו לב, אתם לא רוצים להפסד את כספכם ורוצים לנצל את האפשרויות העומדות לרשותכם בחוכמה.
לעתים קרנות ההשתלמות  יאפשרו לכם ליטול הלוואה על חשבון הסכומים שיש לכם וגם זו אפשרות מימון.

שאלות בנושא הון עצמי למשכנתא:

יש לכם שאלות נוספות?
צרו קשר עכשיו ב-  052-5900403
ונקבע פגישה ראשונית ללא התחייבות מצדכם.

שלכם, איריס שוסטר.

אפשר לחלק את מקורות הכסף ל 5 חלקים :

1. ההון העצמי הנזיל – הכסף שיש לנו, שנוכל להשתמש בו באופן מיידי.
   הוא נמצא בחשבון העו"ש, בתוכניות חיסכון נזילות, בשוק ההון וכו'.
   בדקו בדיוק כמה כסף יש לכם, וכמה כסף מתוכות אתם מתכונים ליעד לבנייה.

2. הון עצמי עתידי – הכספים שיש לנו בתוכניות חיסכון שאמורות להיפתח במהלך תקופת הבנייה.
   הכינו רשימה של הכספים העתידים, הסכומים הצפויים ותאריך השחרור שלהם,
   דבר שיאפשר לכם להכניס אותם תזרים המזומנים של הפרויקט במידת הצורך.

3. כספים ממשפחה– הכספים שההורים / האחים/ ילדים תיכננו להעביר לטובת הבניה.
   חשוב להבין בדיוק מהו הסכום ומתי הם יכולים להעביר אותו.

4. הלוואות (לא משכנתא) – הלוואות שניתן לקחת ממקום העבודה,
   מהבנק (חשבון העו"ש), ההורים לוקחים ואתם משלמים, על חשבון קרן ההשתלמות וכו'.
   חשוב להבין :
   • מהם הסכומים שאפשר לקבל בהלוואות?
   • מתי נכון לקחת אותם כדי לא לפגוע ביכולת קבלת כספי המשכנתא?
   • איך לקיחת ההלוואות ישפיע על התשלום החודשי ורמת החיים?

5. הלוואת משכנתא – הכספים שמתכננים לקחת כהלוואת משכנתא על הנכס.
   • מהו הסכום המקסימאלי שיכולים לקחת בהתאם לתשלום החודשי ולתמהיל הנבחר?
   • מהו הסכום המקסימאלי שהבנק יכול לתת בהתאם לנכס, וליכול החזר ?

חשוב שיהיו לכםתשובות לשאלות הבאות –

• מהו הסכום המקסימאלי שאתם יכולים לגייס ?
• מהו הסכום שאותו תרצו לקחת לבניית הבית ?
• מהו הסכום שמתכננים להשאיר ולא להשתמש בבנייה?
• האם יש לכם כספים שתוכלו להשתמש בהם רק בתקופת הבנייה ?
• מה תעשו עם הבנייה תעלה יותר ממה שאתם מתכננים (מצב שקורה ליותר מ- 80% מהבונים)?
• אם הייתה לכם האפשרות לבחור עכשיו איך לפעול מה הייתם בוחרים –
  • האם הייתם משתמשים בכספים שהושארו לדברים אחרים?
  • האם הייתם מעדיפים לצמצם את עלות הבנייה?
  • האם הייתם לוקחים עוד הלוואה (ומגדילים את התשלום החודשי) ?

עם התשובות לשאלות תוכלו להבין מהו הסכום הכולל שיש לכם לפרוייקט כולו.

אם אתם לפני בניית בית או מתלבטים מה נכון לכם לעשות ואיך להתכונן לבניית הבית שלכם
מוזמנים ליצור קשר 

איריס שוסטר 
לקבל הרבה יותר מהכסף שלך
052-5900403
iris@isaving.co.il

 הצ'ק ליסט מפרט צעד אחרי צעד
 אילו פעולות עליכם לעשות כדי להצליח בבניית הבית שלכם.

 עבודה נכונה ומסודרת תאפשר לכם לבנות את הבית שאתם חולמים

 בלי לקרוס כלכלית או להיכנס לחובות ותחסוך לכם לחצים והרבה מאוד כסף בתהליך.

 יש לכם שאלות או התלבטויות הקשורות בבניית הבית שלכם,
מוזמנים להצטרף לקבוצת הווטסאפ "דרך הכסף- בונים בית אחרת"
להצטרפות לקבוצה לחצו על הקישור –  https://l5k.me/cn1hH

יש לכם שאלות נוספות?
צרו קשר עכשיו ב-  052-5900403
ונקבע פגישה ראשונית ללא התחייבות מצדכם.

שלכם, איריס שוסטר.

ישנן שתי נקודות הנחה מוטעות בכל הנוגע להון העצמי.
הראשונה היא הסתכלות רק על הכסף הזמין בעו"ש בלי בדיקת אפשרויות נוספות לגיוס כספים.
השנייה היא הנחה כי ישנו יותר כסף בשל הסתמכות על עזרה שהובטחה או פתיחה של קופות חיסכון.
בכל הנוגע אל לקיחת משכנתא חשוב מאד לדעת מראש מהו ההון העצמי.

גובה ההון העצמי משפיע על הסכום הכולל שאפשר לקחת במשכנתא, על אחוז המשכנתא ומכאן על התשלומים החודשיים והריביות.
עוד לפני תחילת הדרך, של חיפוש הבית החדש או תכנון בניית בית, כדאי לבחון כמה כסף באמת יש ברשותכם ובכלל זה לבדוק האם ההורים מתכוונים לעזור לכם ואם יש לכם תוכניות חיסכון אלו או אחרות שמשתלם לפתוח למען הבית שלכם.

טעות שנייה – הסתכלות על אחוזים בלבד

קל מאד להסתכל על הריבית ולבצע השוואות של ההצעה אבל לקיחת משכנתא היא הרבה יותר מאשר לקיחת כסף בריבית מסויימת.
לתמהיל שתבנו יש השפעה הרבה יותר גדולה מאשר לגובה הריבית  בלבד.
המשכנתא שלכם עומדת להיות בנויה ממסלולים שונים ולכל אחד ריבית שונה.

הסתכלות על התמונה המלאה תאפשר לכם לדעת כמה כסף תשלמו בסופו של דבר על הבית, כמה תשלמו מדי חודש עבור המשכנתא ומהם השינויים הצפויים להיות לכם בעתיד.
הסתכלות על הריבית בלבד היא טעות שיותר מדי אנשים עושים.

טעות שלישית – השוואה עם חברים

השוואות עם חברים היא לא נכונה.
כשאתם נמצאים בתהליך לקיחת משכנתא אתם למעשה בוחרים לעצמכם את מקום המגורים שמתאים למשפחה וליכולות שלכם.
אתם לא קונים את אותו הבית כמו החברים שלכם, לא משתכרים אותו הדבר ולכן לא יכולים לשלם בדיוק את אותה המשכנתא.

השוואות עם חברים עלולות להוביל להחלטות לא נכונות בכל הנוגע למשכנתא שלכם ואתם רוצים להימנע מכך.
עם זאת, אתם כן רוצים לערוך השוואה להצעות שנותנים הבנקים השונים לתמהיל שבניתם.
ככל שתעמיקו לתכנן את המשכנתא נכון יותר כך תשלמו פחות בסופו של דבר ומדי חודש.

טעות רביעית – לא לקחת מרווח ביטחון

מרווח ביטחון כלכלי חשוב תמיד ועוד יותר ברכישת דירה חדשה מקבלן או בלקיחת משכנתא לבנייה.
בבנייה כמעט תמיד ישנן חריגות ואם לא נשאר כסף בצד התוצאה עלולה להיות אי סיום של הבנייה או התפשרות על המפרט.
בקנייה יש לחשוב על עלויות שיכולות להיות בשל מיסים וגורמים דומים.

אפשר לתכנן את מרווח הביטחון וכדאי לדעת כי ייעוץ משכנתאות שמתבצע באופן אובייקטיבי מביא את כל הדברים בחשבון.
ייעוץ מתאים יכול לחסוך את כל הטעויות ולגלות לכם הוצאות שעשויות להיות ושלא חשבתם עליהן.

טעות חמישית – הסתכלות על המצב הנוכחי בלבד

רבים מדי מסתכלים רק על המצב הכלכלי הנוכחי ולא על מה שעומד להיות בעתיד.
זוגות צעירים אשר מתכננים להקים משפחה צריכים לזכור כי בעתיד יהיה עליהם לשלם גם על גנים ולהתחשב בכך שיכול להיות שההכנסה לא תגדל.
משפחות צריכות להביא בחשבון שיכול להיות שהן ירצו לתמוך בילדים בשלבים מאוחרים בחייהם והם יצטרכו לשם כך הכנסה פנויה.

הסתכלות על ההכנסות הנוכחיות בלי לחשוב מה עומד להיות בעתיד עלולה להוביל ללקיחת משכנתא שלא מתאימה לחיים עצמם.
על אף ששלב בחירת הנכס או בניית הבית אורך זמן ומרגש, החיים עם המשכנתא ארוכים יותר וכל החלטה שמתקבלת בשלבים הנוכחיים תשפיע על העתיד.

טעות שישית – התעלמות מהוצאות נוספות

חשוב לדעת כי קניית או בניית בית אינה מסתכמת במחיר שנקבע בין הצדדים ולכן אתם לא יכולים להוציא את כל הכסף שלכם על הקנייה או הבנייה.
אתם צריכים לזכור כי יהיה עליכם לשלם לעו"ד, למתכננים, בעלי מקצוע ויהיו עלויות נוספות שיכולות להסתכם באלפי עד עשרות אלפי שקלים.

בין אם אתם מעוניינים לקחת משכנתא לבנייה עצמית או משכנתא לקניית בית, אתם חייבים לבדוק מהן העלויות "הנוספות" ולהביא אותן בחשבון.
שימו לב, העלויות הנוספות ישולמו מההון העצמי  שיש ברשותכם וחישוב נכון שלו יוביל אתכם לתשלומי משכנתא שאתם יכולים לעמוד בהם.

טעות שביעית – פריסה ליותר מדי שנים

יכול להיות שנכון לכם לפרוס את המשכנתא למקסימום שנים ויכול להיות שעדיף שתצמצמו את השנים ותגדילו את התשלום החודשי.
אין כלל אחד שהוא נכון לכולם ולפעמים פריסה ליותר מדי שנים היא טעות קריטית.
לפעמים הסיבה לפריסה ארוכת טווח היא ההחזר שיוצא נמוך מדי חודש, אך בדיקה יכולה להעלות (אם כי זה לא תמיד המצב) שהבדלי הסכומים אינם משמעותיים עבורכם.

לא תמיד ההחזר החודשי הזול ביותר ייתן לכם את המשכנתא הכדאית ביותר.
יש לבחון את כל האפשרויות, לשלב בין מסלולים שונים ובעיקר להחליט מהו התשלום החודשי שאתם יכולים לשלם ורק לאחר מכן לבנות את התמהיל.

טעות שמינית – חיים עם משכנתא ללא בדיקות נוספות

כבר יש לכם משכנתא?
עכשיו אתם צריכים לזכור לבדוק אותה אחת לתקופה.
אתם יכולים להסתכל על המשכנתא כמו על הרכב שלכם.
בתחילה בחנתם את הצרכים שלכם, בדקתם את האפשרויות וקניתם את זה הנכון ביותר עבורכם באותו הרגע.
המשכנתא שלכם לא שונה.

אתם חיים עם החזר חודשי שנקבע לפני מספר שנים אך יכול להיות שעכשיו אתם יכולים לשלם יותר או פחות או שהתנאים בשוק השתנו.
בדרך כלל מומלץ לבצע בדיקת כדאיות  מחזור משכנתא כל שלוש שנים או כאשר המצב הכלכלי שלכם השתנה (פיטורין, עלייה במשכורת, שינוי במשפחה ועוד).

שאלות בנושא טעויות קריטיות בתהליך לקיחת משכנתא:

יש לכם שאלות נוספות?
צרו קשר עכשיו ב-  052-5900403
ונקבע פגישה ראשונית ללא התחייבות מצדכם.

שלכם, איריס שוסטר.

השאלה האם מחזור משכנתא הוא הפתרון הנכון למצב הכלכלי אינה יכולה לקבל תשובה אחת יחידה.
יותר מכך, לפעמים כדאי לבצע מחזור גם אם אין מצב כלכלי בעייתי (ולעתים אפילו כשהמצב הכלכלי מצוין).
בבחינת תיק המשכנתא אני מסתכלת על מספר פרמטרים ובכתבה זו אשתף אתכם בשיקולים ומה גורם לי להמליץ על מחזור או המתנה עם התהליך.

המצב הנוכחי שלכם

ככל שהדבר קשור למשכנתא שלכם ולמחזור שלה אחת השאלות שאבדוק אתכם הוא מה המצב הנוכחי שלכם ומה תרצו להשיג.
אם אתם לא מצליחים או מתקשים מאד לעמוד בהחזרים החודשיים, ברור כי המשכנתא זה אחד הגורמים שצריך לבדוק.
יש לבחון האם נכון להאריך את תקופת התשלומים והאם ניתן להפחית את העלות החודשית על ידי קבלת ריביות טובות יותר ובחירת תמהיל נכון.

אל המצב הנוכחי שלכם שאליו אני מתייחסת בעיקר בשל הקורונה שהובילה רבים לבקש לבצע מחזור משכנתא, אני מוסיפה בדיקה לכדאיות המחזור הנובעת ממשך הזמן שאתם משלמים את את המשכנתא, וממצב השוק.

אם שילמתם את המשכנתא שלכם במשך שלוש שנים או יותר יכול להיות שאתם יכולים לקבל עכשיו תנאים טובים יותר מכפי שהיו לכם בעבר. זאת גם אם המצב הנוכחי שלכם בסדר גמור ואתם מסתדרים עם התשלומים בלי קושי.
רק בדיקה מקדימה תוכל לתת את התשובה האם כדאי לכם למחזר את המשכנתא או לא.

לבדיקת מחזור משכנתא ללא עלות וללא התחייבות

מצב השוק

המצב של השוק משפיע באופן ישיר על גובה הריביות ועל כדאיות מחזור המשכנתא.
כשהריביות עולות בדרך כלל לא מומלץ לבצע מחזור (אלא אם הריביות שלכם גבוהות במיוחד) אבל כשהן יורדות אתם יכולים להרוויח.
לכל זאת מתווסף התמהיל האישי כשפעמים רבות ניתן לשפר אותו, גם אם הריביות שקיבלתם בעבר היו טובות וזאת בהנחה שהשוק יציב או לטובת נוטלי ההלוואות.

באופן כללי כאשר הריביות יורדות מומלץ לבצע מחזור וזאת כיוון שהתנאים טובים יותר  או אם אתם צריכים למצוא פיתרון כלכלי שמטרתו להקטין את התשלומים החודשיים.
לבחון את הפיתרון הכלכלי שאתם צריכים עכשיו ולבנות תוכנית שתאפשר לכם לשפר את התנאים שלכם בהמשך כל זאת בידיעה שככל הנראה תרצו לבצע מחזור נוסף תוך מספר שנים כדי שתוכלו לשלם פחות בסך הכל הכללי.
אציין כי יש לבחון צעד זה מול חלופות אחרות ואין לצאת מנקודת הנחה כי כל מחזור משכנתא מפחית את העלויות הכלליות של המשכנתא.

הסכום שאפשר לחסוך בתהליך מחזור משכנתא

משכנתא היא בדרך כלל ההלוואה הגדולה ביותר שהמשפחה לוקחת על עצמה.
היא נלקחת על סכומים של מאות אלפי שקלים ולכן כל שינוי יכול להוביל להשפעה גם בתשלום החודשי וגם בסכום הכולל המשולם לבנק.
רבים שואלים כמה הם יוכלו לחסוך בתשלום החודשי אך הסכום כמובן גדול בהרבה כאשר מסתכלים על התקופה המלאה.
כמו כן הסכום אותו אפשר לחסוך תלוי כמובן בסכום שנלקח ובגובה התשלום החודשי.

הסכומים אותם אפשר לחסוך יכולים להגיע למאות שקלים בחודש ועשרות אלפי שקלים לאורך התקופה הכוללת.
כל זאת לאחר שמביאים בחשבון את עלות עמלת הפירעון המוקדם.
בבדיקה יש להביא בחשבון את כל הנתונים, לראות מה תהיה ההשפעה מדי חודש ולאורך כל התקופה שנותר לשלם בה ובהתאם לקבל החלטה אם התהליך משתלם או לא.
יש לציין כי לפעמים לא משתלם לבצע מחזור או שלא משתלם כרגע בשל המצב של השוק.

הלוואות והתחייבויות נוספות

תנאי ההלוואות הם כמעט תמיד פחות טובות מהתנאים שאפשר לקבל כאשר מכניסים אותן למשכנתא.
כיוון שתקופת ההלוואה קצרה התשלום החודשי עשוי להיות גבוה.
משפחות אשר לוו כספים מעבר למשכנתא יכולות לבחון הכנסה שלהן לתוכה על ידי הגדלת הסכום כשהשאיפה היא להפחית את גובה התשלומים החודשיים לבנקים ולגופים החיצוניים.

נכון להיום (ספטמבר 2020) בעקבות הקורונה החליטה הממשלה כי עד לסוף שנת 2020 ניתן להגדיל את המחזור על הלוואות לכדי 70% מהנכס ולא עד 50% כפי שנהוג בימים רגילים.
פעמים רבות כדאי למחזר את המשכנתא, להכניס אליה את ההלוואות ולהגיע לסכום החזר חודשי נמוך שמתאים ליכולות שלכם.

לסיכום, האם כדאי למחזר את המשכנתא?

לשאלה זו יש רק תשובה אחת – צריך לבצע בדיקת כדאיות מחזור אישית.
כל משכנתא היא שונה וייחודית. התמהיל שונה, הריביות מסוימות והמצב הנוכחי של המשפחה הוא אישי.
באופן כללי, כאשר הריביות בשוק נמוכות ובהנחה שהמשכנתא נלקחה בריביות גבוהות יותר, בדרך כלל יהיה משתלם לבצע מחזור.
בכל מקרה ההמלצה היא לבדוק את המצב אחת לשלוש עד חמש שנים וכן כאשר יש לכם צורך לבצע בדק בית כלכלי.

תקופת הקורונה היא ללא כל ספק תקופה בה רבים יכולים להרוויח מהמהלך, אך חשוב מאד לבצע בדיקה מקדימה לפני שאפשר יהיה לקבוע מהו גובה החיסכון החודשי והחיסכון באופן כללי.
לפרטים ובדיקה ראשונית ללא עלות וללא התחייבות מצדכם, צרו קשר.

שאלות נפוצות על מחזור משכנתא:

לבדיקה האם כדאי לכם למחזר את המשכנתא ללא עלות וללא התחייבות על ידי איריס שוסטר מומחית משכנתאות
צרו קשר עכשיו ב-  052-5900403
ונקבע פגישה ראשונית ללא התחייבות מצדכם.

שלכם, איריס שוסטר.

בנייה פרטית מאפשרת לכם לתכנן מאפס כיצד תרצו לחיות.
לעומתה, קניית בית "תאלץ" אתכם להתאים את התכנונים שלכם לבית שמישהו אחר בנה.
בנוסף, כל אפשרות תעמיד אתכם מול החלטות כלכליות שונות שאתם לא יכולים להתעלם מהן.

עלות בנייה פרטית מול עלות קניית בית

כשאנחנו מסתכלים כמה עולה לבנות בית מול כמה עולה קנייה של בית שכבר נבנה, קשה לנו לעשות השוואה.
בשני המקרים אנחנו יכולים לקבוע את התקציב שלנו ולעמוד בו.
בעוד שנוכל לבחור את הבית שמתאים בדיוק לתקציב שלנו, לא בטוח שנצליח לעמוד במה שקבענו בתהליך הבנייה.
למעשה, הנתונים מצביעים על כך שיותר מ-80% מהמשפחות חורגות מהתקציב בזמן הבנייה.

בשני המקרים ישנן הוצאות נוספות שלא פעם מפתיעות את הבונים או הקונים.
עלויות עורכי דין, העברות, שמאי, תיווך אבזורים, חיבורים למים חשמל וגז כל אילו ועוד הם חלק מההוצאות שחשוב להביא בחשבון.
את כל ההוצאות הללו אפשר לדעת מראש גם בבנייה וגם בקנייה.

קבלת משכנתא לבנייה מול משכנתא לקניית בית

גם בכל הנוגע למשכנתאות ישנו הבדל בין משכנתא לבנייה ומשכנתא לקניית בית.
באופן כללי הבנק ייתן אחוז גבוה יותר לקנייה (אם זהו הנכס היחיד שלכם), אך בעוד שבקנייה הכסף עובר ישירות אל המוכר, במקרה של בנייה הכספים עוברים אל הבונים כך שבתכנון נכון אפשר לראות שישנה גמישות בנוגע למה שאפשר לעשות עם הכסף בפועל.

אין דרך אחת שהיא נכונה יותר מבחינה כלכלית, אך הבנת התהליכים ותכנן את כל אחד מהם, בנייה וקנייה מראש תאפשר להכם להתכונן נכון יותר.
חשוב לדעת מהו הסכום שעומד לרשותכם לפני שאתם יוצאים לדרך, בין אם מדובר בתכנון בית החלומות ובין אם מדובר על קניית הבית החדש שלכם.
אתם רוצים לדעת כמה כסף יש לכם לפני שאתם מחליטים החלטות ונכנסים להתחייבויות.

למה חשוב לדעת כמה כסף יכול לעמוד לרשותכם?

שאלה זו יכולה להישמע לרגע פשוטה למדי אך יותר מדי בונים וקונים מגיעים לשלב בקשת המשכנתא ברגע האחרון ומגלים שיש בעיה, כ- 10% מגלים שהבנק לא מאשר להם את הסכומים שהם צריכים, כ- 35% מגלים שהתשלום החודשי הצפוי גבוה בהרבה ממה שתיכננו לשלם. אחד הדברים הראשונים שאתם רוצים לעשות הוא הגשת בקשה לקבלת אישור עקרוני למשכנתא.
ברגע שיהיה לכם אישור תדעו מהו הסכום שהבנק מאפשר לכם לקחת ומה צפוי להיות התשלום החודשי.
במקרה שאתם לא מתכוונים להתחיל לבנות מיד או לקנות מיד, הקפידו  לחדש את האישור כשקודמו פג תוקף.

באישור העקרוני הבנק אומר לכם בעצם שהוא מוכן לתת לכם סכום מסוים לבית שלכם.
לאחר שתוסיפו את הסכום שאושר לכם לסכום הכסף שיש ברשותכם תוכלו לדעת מהו התקציב שלכם, לבנייה ולקנייה של בית.
אתם לא צריכים להוציא אישורים מכל הבנקים אך אתם לא יכולים להסתמך על כך שהבנק ייתן לכם כסף רק כי תבקשו.
האישור העקרוני הוא המסמך הראשון שתרצו שיהיה בידכם.

הכסף שלכם לא תמיד שווה כמה שאתם חושבים

בבנייה, תוכלו לקבל עד 70% משכנתא ואילו בקנייה תוכלו לקבל עד 75% משכנתא.
זהו הסכום המקסימאלי שהבנקים יכולים לאשר.
הסכום המדוייק שאותו יאשר לכם הבנק תלוי בשיקולים נוספים  בינהם: יכולת ההחזר שלכם, דרוג האשראי, המצב הפיננסי שלכם וגם הערכת שמאי.

יותר מדי משפחות חושבות שיהיה בסדר, מסתכלות על הנתונים היבשים  ולא פונות לקבל אישור עקרוני כתוצאה מכך מתוכננים לא פעם בתים שהם פשוט גדולים מדי או יקרים מדי ונעשה תהליך חיפוש אחר קניית בית שהוא מעבר לתקציב שבסופו של דבר הבנק מאפשר.

הדרך הכלכלית הנכונה לבנות או לקנות בית

תהליך בניית או קניית בית יכול להיות מרגש מאד אך הוא צריך להיות קודם כל חכם ולשרת אתכם בדרך הטובה ביותר.
לכן, עליכם לפעול בשלבים הבאים:

דעו מה התקציב שלכם

לפני שתתחילו בתהליך הבנייה או הקנייה אתם רוצים לדעת מה התקציב שעומד לרשותכם.
בתהליך הבנייה לתכנון יש השפעה משמעותית על העלויות וככל שתדעו מה התקציב שלכם מוקדם יותר כך תוכלו לקבל החלטות נכונות לבנייה.

לפני שתתחילו לתכנן  את בית החלומות שלכם או ללכת לראות בתים – דאגו לדעת מה באמת התקציב שלכם.
בחנו את החסכונות שלכם, הכספים שתוכלו להפנות לצורך הבנייה ולאחר מכן  יש לבחון מהיא המשכנתא שתוכלו לקבל.
לצורך כך יש צורך לפנות לבנקים ולהוציא אישור עקרוני.
אבל לפני שאתם הולכים לבנק, חשב שתדעו, אילו נתונים אתם מציגים ואיך אתם מציגים אותם ישפיעו על האישור שתקבלו.
הם ישפיעו גם על הסכום שיאושר לכם וגם על התנאים שתקבלו בהמשך.
ולכן זה מאוד חשוב להגיע לבנק מוכנים. 

אם יש לכם שאלות על דרך הנכונה להצגת הנתונים שלכם אתם מוזמנים ליצור קשר

תכננו את הבנייה או הרכישה

תכננו את תהליך הבנייה או הרכישה מבחינה פיננסית.
אם אתם בונים או קונים אתם צריכים לקחת בחשבון לא רק את מחיר הבנייה או הקניה.
עליכם לזכור כי במקביל לתשלומים על המגורים הנוכחיים שלכם תצטרכו לשלם משכנתא נוספת.
אם אתם קונים בית שעוד לא נבנה מקבלן, המצב דומה ובכל מקרה עליכם להביא בחשבון גם עלויות מעבר ותשלומים נוספים לעורכי הדין ואחרים.

ככל שתבינו אילו הוצאות צפויות להיות לכם עד שתעברו אל בית החלומות כך תהיה לכם מסגרת כלכלית טובה יותר, תימנעו מדאגות ומצורך להביא כסף נוסף ו "השלמות" בצורת הלוואות יקרות שיכבידו על חייכם הכלכליים.

בנו את המשכנתא האופטימלית

אין זה משנה אם אתם עומדים לפני בנייה או קנייה, אתם צריכים לתכנן את המשכנתא כך שתתאים לכם.
משכנתא היא הרבה יותר מריביות ואתם רוצים לבנות תמהיל שישרת אתכם ולאחר שתבנו אותו לצאת למשא ומתן בין הבנקים השונים.

ייעוץ משכנתאות טוב יעזור לכם בשלב הראשון לבנות את התקציב הנכון לכם, ובשלבים הבאים יעזור לכם בבחירת הרכב (תמהיל) המשכנתא המתאימה לכם  וקבלת התנאים הטובים ביותר.
כך תהייה לכם  לקחת משכנתא אופטימאלית שתתאים בדיוק ליכולות ולציפיות שלכם תוך התחשבות בגורמים שונים שתעלו.
עליכם לדעת כי משכנתא אופטימאלית, מאפשרת לכם לעבור לגור בבית חלומותיכם וגם חוסכת לכם עשרות אלפי שקלים (ולעתים הרבה יותר מכך) לאורך התקופה.

להבנת מהו השלב הבא שכדאי לכם לעשות עכשיו ניתן ליצור קשר 

שאלות נפוצות בנושא בנייה פרטית ומשכנתא

יש לכם שאלות נוספות?
צרו קשר עכשיו ב-  052-5900403
ונקבע פגישה ראשונית ללא התחייבות מצדכם.

שלכם, איריס שוסטר.

הוצאת האישור היא אחת הפעולות הראשונות שתרצו לבצע, רצוי לפני שתראו בתים למכירה ואפילו לפני שתתחילו לתכנן את הבית.
הבנק לא יספק את המסמך כבדרך אגב אלא יבדוק שאתם מתאימים לקבלת ההלוואה ורק לאחר שימצא שלפי דעתו תוכלו להשיב את הכספים הוא יפיק אותו.
חשוב לדעת כי למסמך שתקבלו יש תוקף והעובדה שקיבלתם אישור בעבר לא אומרת שתקבלו עוד אישור בעתיד.

קבלת אישור עקרוני למשכנתא ללא עלות וללא התחייבות

ישנם שלושה דברים שכדאי לדעת על אישור עקרוני למשכנתא.
תהליך ההפקה של המסמך אינה כרוכה בתשלום ולכן אין כל מניעה להוציא את האישור גם בשלבים מוקדמים של העסקה ואפילו בזמן שאתם מתלבטים אם לרכוש או לבנות בית.
האישור יהיה בתוקף לפחות למשך 24 יום ופעמים רבות גם מספר חודשים וכל עוד הוא בתוקף הבנק יהיה מחויב לאשר את המשכנתא (בסכום שמצוין בו).

חלק מהאנשים חוששים להוציא את המסמך כיוון שהם לא רוצים להתחייב לבנק זה או אחר לפני שהם מבצעים השוואת מחירים.
אין כל צורך לדאוג מכך כיוון שהאישור הוא כללי ואינו מחייב.
בדרך כלל לאחר שניתן אישור עקרוני בבנק אחד גם בנקים אחרים יסכימו לתת משכנתא ובכל מקרה אין הכרח לגשת אל הבנק המדובר כדי לקבל ממנו את הכספים.

מהו אישור עקרוני למשכנתא לבנייה עצמית?

משכנתא לבנייה עצמית שונה ממשכנתא לקניית דירה או בית מקבלן או יד שנייה ואפשר לקרוא כתבות רבות באתר על ההבדלים בין השניים. בכל הנוגע לאישור העקרוני, בדרך כלל לוקח יותר זמן מרגע ההוצאה שלו ועד להגשת הבקשה למשכנתא בפועל.
ההתנהלות הנכונה מול הבנקים צריכה להיות הוצאת אישור בשלבים מוקדמים ככל האפשר ולהקפיד לחדש אותו בכל פעם שהוא פג תוקף.

חשוב להבין כי ככל ששלבי הבנייה מתקדמים כך הגמישות בעלויות הבנייה יורדות.
ככל שמסגרת התקציב ידועה בשלב מוקדם יותר כך אפשר לבחור את המגרש הנכון ולתכנן את הבית כך שלא יישארו חלקים לא גמורים בבנייה או בלי לקחת הלוואות נוספות.
ישנם בונים שיוצאים מנקודת הנחה כי הסכום שיש ברשותם שווה באופן אוטומטי 30% מהעלות הכללית של התהליך, אך הדבר לא מחויב והבנק יכול לקבוע שהשווי של הבית נמוך יותר  ולא לאשר את כל הסכום המתבקש.
הדרך היחידה למנוע מצבים אלו היא להוציא את האישור העקרוני בשלב מוקדם.

התשובות שיכולות להתקבל מהבנק בעת הגשת בקשה לאישור עקרוני

בדרך כלל תהליך קבלת אישור עקרוני יוביל לתשובה בהקדם. התשובה יכולה להיות אחת משלוש הבאות:

• אישור הבקשה וקבלת המסמך הרצוי.
• סירוב מוחלט לקבלת משכנתא.
• סירוב לסכום המבוקש.

במידה והתקבל האישור אפשר להמשיך בדרך ולרקום את העסקה, לתכנן את הבנייה או לקנות את המגרש.
במידה והבנק סירב לסכום המבוקש אך הוא מסכים לאשר סכום נמוך יותר, אפשר לבדוק כיצד ניתן להתנהל מולו.
אם מדובר ברכישת בית מיד שנייה אפשר לחפש בתים זולים יותר שיעמדו בתקציב הקיים.
אם מדובר על בנייה יש לבחון מול הגורם המתכנן האם ניתן להקים את בית החלומות בלי לחרוג מהמסגרת החדשה שנקבעה.

את הוצאת האישור ניתן לבצע דרך האינטרנט על ידי העלאת הטפסים הרצויים לאתר על פי ההוראות.
ניתן להגיע לבנק לאחר קביעת פגישה עם יועץ המשכנתאות ואפשר לעשות זאת יחדיו.
כדאי לדעת כי האישור תקף במידה ונמסרו פרטים נכונים ומדויקים ואם הבנק יראה בהמשך הדרך כי לא כל המידע נכון הוא עשוי לשלול את הזכות למשכנתא.

שאלות נפוצות על אישור עקרוני למשכנתא:

יש לכם שאלות נוספות?
צרו קשר עכשיו ב-  052-5900403
ונקבע פגישה ראשונית ללא התחייבות מצדכם.

שלכם, איריס שוסטר.

מזה כמעט עשור שאני מלווה משפחות אשר בוחרות לבנות את בתיהן ופעם אחר פעם אני מגלה שיותר מדי משפחות מגיעות למצב שהן לא גומרות את הבניה כפי שתכננו.
חלק לא מצליחות לסיים את הבית בשל שיקולי התקציב ואחרות לוקחות עוד הלוואות בנוסף למשכנתא.
מצב זה מוביל לקושי כלכלי ולא פעם גם להכבדה על הזוגיות והחיים בבית לאחר המעבר.

צעדים בדרך לנטילת משכנתא לבניה

משכנתא לבניה שונה ממשכנתא רגילה וכבר כתבתי על כך לא מעט (למשל במאמר: משכנתא לבנייה עצמית).
אחוזי המימון עשויים להיות נמוכים יותר, הכספים לא נמשכים בפעם אחת, הם ניתנים לכם באופן ישיר ולא לבעל המקצוע ואתם צריכים לנהל את כל הפרויקט בצורה כלכלית נבונה.

ברור לי שיכולות להיות לכם שאלות רבות לגבי משכנתא לבניה ולגבי הבניה באופן כללי.
אתם עומדים לקבל שלל החלטות ואלו ישפיעו לא רק על המבנה שתגורו בו אלא על החיים הכלכליים שלכם, לפחות למשך 20 השנים הקרובות.

כיוון שנתקלתי במשפחות רבות מבולבלות, החלטתי לעשות סדר בעניינים ולאפשר למי שבונה או מתכוון לבנות, לשאול שאלות ולקבל טיפים בקלות.
הקמתי קבוצת ווטסאפ כדי לאפשר לכם לעשות צעד אחד בטוח בדרך לנטילת משכנתא לבניה.
קבוצת הווטסאפ: "דרך הכסף – בונים בית אחרת" זמינה עבורך בלחיצה אחת כאן:

משכנתא לבניה לאלו שכבר צריכים להתקדם

אם קבוצת הווטסאפ כבר לא ממש בשבילכם ואם כבר מצאתם את היישוב בו תרצו לבנות, רכשתם מגרש או תכננתם כבר את הבית, תוכלו גם לקבוע פגישת ייעוץ ללא עלות.
אני מאמינה כי חשוב לראות את התמונה הכלכלית מוקדם ככל האפשר.

ככל שיהיה לכם ברור יותר מהם הצעדים הבאים ומה עליכם לעשות כדי לסיים את הפרויקט כפי שתכננתם אותו, כך הסיכוי שתסיימו את הבניה על פי התוכניות ובהתאם ליכולות הכלכליות שלכם, עולה.
אני מזמינה אתכם לקבוע פגישה לבחינת המצב הנוכחי והבהרת התמונה וכל זאת ללא עלות.

לקביעת השעה שנוחה לכם, צרו קשר או שלחו הודעה למספר: 052-5900403

עוד המלצות וטיפים על משכנתא לבניה

היום יש הרבה ידע ברשת, בווטסאפ ובייעוץ אישי כך שאתם יכולים להבטיח לעצמכם שתתחילו את הפרויקט שלכם ברגל ימין ותסיימו אותו בהצלחה.
בנוסף לכך, תמיד כדאי לבדוק כי אתם מבצעים את הפעולות הבאות:

כבר בתחילת הדרך ואם אפשר אז אפילו לפני בחירת המגרש לבניה, כדאי שתבדקו את היכולות הכלכליות שלכם.
אספו את הניירת (אם צריך), בחנו כמה כסף אתם מוציאים מדי חודש וכמה אתם מכניסים.
היו כנים וחשבו האם ההוצאות או ההכנסות עומדים להשתנות (למשל, ילדים שעוברים לגן עירייה או צפי לקידום בעבודה או לידה של ילד נוסף).

ככל שתדעו כמה כסף אתם יכולים להוציא בכל חודש על משכנתא לבניה כך הסיכוי שתצליחו לקבל את המשכנתא המתאימה לכם יעלה.
אתם רוצים להתאים את המשכנתא לחיים שלכם ולא את החיים שלכם להתחייבויות כלכליות כבדות.

ככל שתקדימו לתכנן את המשכנתא שלכם כך הסיכוי שתקבלו את הסכום שאתם צריכים ותנאים טובים יותר יעלה.
ככל ששלבי הבניה מתקדמים כך יש לכם פחות הזדמנויות כלכליות.
ברגע שתדעו כמה כסף יעמוד לרשותכם למען הבניה תוכלו לתכנן את בית החלומות הנכון ביותר מבחינתכם.

אם אפשר, עדיף לתכנן את המשכנתא עוד לפני רכישת המגרש, אך אם כבר קניתם אותו ואפילו אם תכננתם את הבית ועוד לא קיבלתם אישור למשכנתא, זה הזמן לעשות זאת.

אל תצאו מנקודת הנחה שהבנקים ישמחו לתת לכם משכנתא.
יותר מ- 10% מלוקחי המשכנתא מגלים שהבנק מאשר להם סכומים נמוכים ממה שהם תיכננו.
אתם לא רוצים להגיע לסיטואציה בה לא מאשרים לכם משכנתא או שהסכום שמאשרים לכם נמוך מזה שאתם צריכים. הקדימו להוציא אישור עקרוני והקפידו לחדש אותו כל מספר חודשים עד שתתחילו להוציא את הכספים הראשוניים.

ברוב הגדול של המקרים, אישור עקרוני אומר שתוכלו לבנות את הבית בתקציב המתוכנן והבנק יאשר לכם משכנתא.
כדאי לדעת כי אפשר להוציא את האישור העקרוני במקום אחד ולגשת לנטילת משכנתא לבניה בבנק אחר.

יש לכם שאלות נוספות?
צרו קשר עכשיו ב-  052-5900403
ונקבע פגישה ראשונית ללא התחייבות מצדכם.

שלכם, איריס שוסטר.

הגופים השונים שמחים להציע ללקוחות מסלולים המתאימים לאותם גופים.
היועצים רוצים שהלקוחות יסגרו את ההלוואה בבנק (ובמיוחד הלקוחות היציבים והטובים), אך בו זמנית הם משרתים קודם כול את הגוף שבו הם עובדים.
לכן, אם שאלת את עצמך כמה עולה ייעוץ משכנתאות בוודאי התכוונת לייעוץ פרטי, אובייקטיבי שמשרת קודם כול אותך.

ייעוץ אובייקטיבי שמשרת אותך

יעוץ משכנתא אובייקטיבי אשר שם את האינטרסים שלך במרכז יוביל אותך בקבלת הצעה וכספים בתנאים המותאמים לדרך החיים שלך.
עלותו היעוץ תהיה סביב 9000-6000 שקלים כאשר עוד רגע ניגע בגורמים שיכולים להשפיע על העלויות.

בתהליך היעוץ הפרטי אעמוד לרשותך לאורך כל הדרך.
לא מדובר רק בהליכה לבנק כדי לקבל אישור אלא בבניית תמהיל, משא ומתן על הריביות והתאמה של המשכנתא לסגנון החיים שלך.
חשוב לזכור כי המשכנתא צריכה להתאים ליכולות שלך ולא להפך.

המרכיבים שיכולים להשפיע על מחיר ייעוץ למשכנתאות

כמו תחומים רבים, גם במקרה של משכנתאות, יכולים להיות הבדלי מחירים בין היועצים.
לרוב, יהיה טווח מחירים ובאופן כללי יש לחשוד יותר כשהמחיר נמוך בצורה משמעותי או גבוה מאד לעומת האחרים.
בבחינת ההצעות חשוב לבדוק את מי שעומד (או עומדת) מולך ולבחון את הפרמטרים הבאים, לפני היציאה לדרך:

ניסיון היועץ או היועצת

ייעוץ משכנתאות הוא מקצוע לכל דבר ועם זאת ישנם יועצים בעלי ניסיון רב ואחרים נמצאים בתחילת הדרך.
הניסיון יכול להשפיע על מתודת העבודה, על כישורי המיקוח מול הבנקים ועל חישובי התמהיל.
אנשי מקצוע שרוצים לצבור קהל לקוחות יכולים (אם כי לא תמיד יעשו זאת) לבקש מחיר נמוך מאלו המנוסים.

כדי להימנע מהנחות מוקדמות, מומלץ לשאול כבר בתחילת הדרך האם לאיש או אשת המקצוע יש תעודה ומהו הניסיון שלהם.
בנוסף, לא מומלץ להסתפק רק במספר שנות הניסיון אלא לבדוק מיהם לקוחות העבר ואפילו לבקש המלצות אישיות.

מומחיות בתחום

ישנם יועצים ויועצות אשר מתמחים בתחום ספציפי כמו רכישת דירה ראשונה.
חלקם לא עוסקים בכלל בבדיקת כדאיות לתהליך מחזור משכנתא וחלקם מבינים מעט מאד בתהליכי הבנייה. אם הכוונה שלכם היא לקנות בית מקבלן או מיד שנייה, ככל הנראה רוב היועצים יכירו לפחות במעט את התחום (בהתאם לניסיון).

אם המקרה שלכם מורכב כמו: משכנתא לבנייה, לבנייה ממכולה, למגרש, מחזור, לעצמאיים ודומיהם, תרצו לשאול כבר בשיחה הראשונה האם יש לבעל המקצוע ניסיון בתחום.
עליכם לדעת כי חוסר מקצועיות עשוי לעלות לכם הרבה מאד כסף.

עלויות נלוות

מחיר הייעוץ לא נקבע סתם כך.
גם ליועצים וליועצות יש הוצאות: שכירות, חשמל, נסיעות, תקשורת ואחרות.
עם זאת, ישנם יועצים שההוצאות שלהם גבוהות מאד כמו אלו שמשלמים עבור משרדים יקרים ושבהם יש יועצים, אנשי שיווק, מכירות ובעלי תפקידים נוספים.

ייעוץ משכנתאות אובייקטיבי, אשר אינו ניתן על ידי הבנק ומשרת את הצד שלך בלבד, יכול לחסוך לך הרבה מאד כסף.
עם זאת, יש לשים לב מה התמורה הניתנת, האם איש המקצוע איתו מתקיימת הפגישה הראשונית הוא זה שידאג לתיק שלך או שהתקשורת תעשה מול גורם אחד ובפועל יטפל בך גורם אחר.

כמה עולה ייעוץ משכנתאות וכמה עולה משכנתא ללא ייעוץ?

ציינתי כבר בתחילה כי הגופים השונים שמלווים כסף רוצים לעשות זאת ורוצים להרוויח כמה שיותר.
התפקיד של יועץ המשכנתאות בבנק הוא לחבר בין הצדדים ולהציע לך את ההצעה הטובה ביותר שתשתלם לבנק.
הבנקים השונים יתחרו על ליבך אך הנציגים ישרתו קודם כול את המקום שבו הם עובדים ובצדק.
הדבר יבוא לידי ביטוי בהצעת מסלולים שונים וריביות שהגוף הכלכלי רוצה להציע.

ייעוץ משכנתאות אובייקטיבי פועל כדי לשרת את האינטרסים שלך.
לכן, בשלב הראשון נשב ונבין מהן היכולות הכלכליות שלך, מהן הציפיות שלך ונבנה תמהיל.
כלומר, נחשוב עליך, כמה כסף נכון מבחינתך לשלם בכל חודש עבור הוצאות הדיור ונתחשב בשינויים שצפויים להיות.
עם התמהיל אגש למספר בנקים וגופים פיננסיים ויתבצע משא ומתן על הריביות.

חשוב להבין כמה עולה ייעוץ משכנתאות אך גם כמה עולה המשכנתא ללא ייעוץ.
לקוחות חוסכים עשרות ולעתים מאות אלפי שקלים כשהתהליך נעשה בצורה הנכונה.
לכן, השאלה הנכונה תהיה כמה אפשר לחסוך במשכנתא, מדי חודש ולאורך התקופה ולאחר מכן יש לשאול כמה עולה הייעוץ.

משפחות אשר חותמות על חוזה שכירות יודעות להעריך את העלות החודשית לדיור.
אלו יכולות לעלות בסיום החוזה, אך אפשר להעריך אותן.
אלו אשר רוכשות דירה או בית מיד שנייה או קבלן, יודעות מהן העלויות המדויקות ויכולות להתכונן להוצאות.

עד כאן הכול נשמע פשוט, אך משפחות שמתכוונות לבנות את בית החלומות שלהן יגלו במהרה כי משכנתא לבנייה עצמית עובדת בצורה שונה מעט.
בכתבה זו אסביר מהם ההבדלים בין המשכנתאות ואתן טיפים להתכוננות נכונה לקראת הבנייה.

שלושה הבדלים בין משכנתא רגילה לבין משכנתא לבנייה עצמית

רגע לפני בניית הבית ומומלץ אפילו לפני בחירת המגרש, להסתכל על שלושת ההבדלים בין המשכנתאות ודרך רכישת הנכס מול הבניה.

הבדל ראשון – גובה המשכנתא

ההבדל הראשון שכדאי לשים לב אליו נוגע לגובה המימון הפוטנציאלי.
ברכישת דירה או בית, מקבלן או מיד שנייה, אפשר לקבל מימון עד לגובה של 75% משווי הנכס (כפי שהוערך על ידי שמאי) וזאת בתנאי שמדובר על נכס ראשון של הרוכשים.

במקרה של משכנתא לבנייה עצמית, הסכום לא יעלה על סך של 70% מהסכום שיוערך על ידי השמאי.
הבדל זה נשמע קטן, אך כשמדובר על מספרים גדולים, הוא משמעותי. לצורך ההבנה, בנכס ששווה 1 מיליון ₪, חמישה אחוזים יהיו שווים 50,000 ₪.

הבדל שני – הערכת שמאי

לפני לקיחת משכנתא הבנק או הגורם המממן יבקש לקבל הערכת שמאי.
רוכשי נכס צריכים לדעת כי עצם העובדה שהם סיכמו מול המוכרים על מחיר מסוים, לא אומר שהשמאי יעריך שזהו השווי האמיתי שלו.
עם זאת, השמאי יבצע הערכה על פי מה שהוא רואה בפועל.

במקרה של משכנתא לבנייה עצמית, השמאי יעריך את השווי של הבנייה ואת היכולת של הבנק לקבל את הכסף שלו חזרה  וכאן יש מצד אחד לבונים אפשרות למסור נתונים שונים בנוגע לכוונותיהם.
למשל, אפשר לקבוע שהשיש יהיה מסוג מסוים, שהחלונות יהיו יקרים יותר או להפך.
ומצד שני ישנם מצבים שהערכת השמאי תהייה נמוכה משמעותית מהעלות הבנייה הצפויה.
חשוב מאוד להבין מה צפוייה להיות הערכת השמאי ולתכנן נכון את התהליך.

הבדל שלישי – מרכיבים בלתי צפויים

ברכישת נכס הצדדים מסכימים על המחיר.
נקודת ההנחה היא שהנכס במצב טוב ושברור מה הפגמים שלו (אם ישנם).
לעומת זאת, כמעט בכל תהליך בנייה ישנו מרכיב "בלתי צפוי".
כמעט כל הבונים מעידים כי בשלב זה או אחר היה פער בין הערכת המחיר לבין מה שקרה בפועל.

הדבר כמובן משפיע גם על גובה של המשכנתא לבנייה ולכן חשוב מאד לצאת לדרך תוך התחשבות בכמה שיותר מרכיבים.
מתוך ניסיון אספר כי תכנון נכון שמביא בחשבון את התהליך והשינויים שעשויים להיות בו יכול להוביל לנטילת משכנתא מתאימה למשפחה ועמידה בתקציב.

להתכונן נכון לקראת הבנייה

ככל שהמשפחה מוכנה יותר לקראת הבנייה כך הסיכוי לסיים אותה בהצלחה ובתקציב שהוגדר – עולה.
הדבר הראשון שיש להתייחס אליו הוא שלושת ההבדלים שמעל.
הדבר השני שיש להתייחס אליו בכובד ראש הוא בחינת היכולות האישיות כבר בתחילת הדרך.

כבר מההתחלה כדאי לבדוק מהו ההון העצמי שעומד לרשותכם ולבחון את אמצעי המימון, ככל שיהיה לכם יותר מידע כך תוכלו לתכנן את הבית שיתאים גם לחלומות שלכם וגם לחיי היום יום.
זכרו, משכנתא לבנייה עצמית צריכה לשרת אתכם ולכן אם הסכום מדי נמוך – לא תצליחו לסיים את התהליך.
אם הסכום יהיה גבוה מדי, יהיה לכם קשה לעמוד בתשלומים.

ביחד או לחוד?

העולם שלנו נהיה עולם של מומחים.
יותר אנשים נעזרים באנשי מקצוע ביותר תחומים. בכל הנוגע לייעוץ משכנתאות יש להבין כי האינטרס של הבנק הוא להרוויח.
הוא אמנם רוצה שיהיו לו לקוחות רבים, אך אם תהיה לו אפשרות, הוא יציע תמהיל ומסלולים שמשרתים אותו.

לעומת הבנק, האינטרס שלכם הוא לשלם כמה שפחות ולבחור תמהיל ומסלולים שמתאימים לאישיות שלכם ולתכנונים בעתיד.
בתהליך של ייעוץ משכנתאות לבנייה ניקח את כל הנתונים, לרבות: הסכום שיש ברשותכם, יכולת ההחזר החודשית שלכם, שינויים צפויים בעתיד ואחרים ונבנה את תוכנית ההחזרים שמתאימה לכם.
במקום לבקש הצעה מהבנק, נפנה אליו עם הצעה ונבצע משא ומתן בין אפשרויות טובות שונות.

אתם יכולים לבצע את התהליך בעצמכם: לחשב את ההון שיש לכם ושיידרש לכם, לפנות לגורמי מימון שונים ואפילו לבנות תמהיל.
אם זהו לא התחום שלכם, החיסכון של הייעוץ יתבטא בעשרות ואפילו מאות אלפי שקלים.

אני מזמינה אתכם לפגישת ייעוץ ראשונית ללא כל עלות וללא התחייבות וזאת כדי שתוכלו להחליט מהי הדרך הנכונה עבורכם ליטול משכנתא לבנייה עצמית.
כל שנותר לכם לעשות עכשיו הוא להשאיר פרטים באתר או ליצור קשר.

שלכם, איריס.

עוד לא זקוקים לייעוץ משכנתא אבל יש לכם שאלות על תהליך הבניה?
הצטרפו לקבוצת הווטסאפ וקבלו רק טיפים שרלוונטיים עבורכם.

שאלות נפוצות:

יכולת המימון היא אינה דבר מובן מאיליו. הבנקים או הגורמים החוץ בנקאיים לא מחויבים לאשר את המשכנתא וגם אם כן, ישנן מספר מגבלות אשר לא קיימות ברכישה של בית מיד שנייה או מקבלן. בכתבה זו אתרכז בהבדלים בין התהליכים, אפרט את המגבלות ואתן מספר המלצות להתנהלות נכונה כבר מהשלבים הראשונים.

ההבדלים בין המשכנתאות

ישנם מספר הבדלים בין המשכנתאות והבנתם תעזור לך לקבל החלטות מהותיות על דרך הבניה ואפילו על היישוב בו יירכש המגרש. ההבדל הראשון נוגע לאחוז המימון. בעוד שברכישה של בית ראשון, מקבלן או מיד שנייה, אפשר לקבל מימון של עד 75%, בבניה המימון לא יעלה על סך של 70% מעלות הבניה על פי הערכת שמאי.

ההבדל השני מתייחס לאופן קבלת התשלום. ברכישה של בית או דירה, המוכרים הם אלו שיקבלו את הכסף מהבנק. בבניה, הכסף מועבר לבונים ומהם אל הגורמים הרלוונטיים (קבלן שלד, חשמלאי, אינסטלטור ואחרים). כמו כן, הכסף מועבר בפעימות על פי ההתקדמות ולא מראש. לכן יש לנהל את הפרויקט בצורה נבונה מבחינה כלכלית.

כמה תעלה בניית הבית?

רוב האנשים לוקחים משכנתא לבניה בגובה המשוער של עלויות הבניה. על פניו יכול להיות שזה נשמע סביר והגיוני, רק שבפועל מעל ל-80% מהפרויקטים עולים יותר מההערכה. בממוצע, עלות הבניה גבוהה בכ-240 אלף ₪. במידה וגם בפרויקט שלך יהיו חריגות, יהיה עליך למצוא את מקור המימון וניתן להעריך שמקור זה יהיה יקר יותר מהמשכנתא.

ניתן להעריך מראש את עלות הבניה, לבקש משכנתא על הסכום הנכון (שלא יהיה גבוה או נמוך מדי) ולעשות זאת בזמן הנכון. הזמן הנכון הוא עוד לפני הכניסה לשטח ועדיף אפילו לפני תכנון הבית. נכון יותר לתכנן את הבית לפי התקציב הריאלי ולא להתאים את התקציב למה שכבר נעשה.

משכנתא לבניה בדרך הנכונה

הבטחתי שאצרף המלצות לבניה בדרך חכמה מבחינה כלכלית וללקיחת משכנתא שתתאים ליכולות הכלכליות ותאפשר לך לסיים את הבית בשביעות רצון ובלי חורים בכיסים.

המלצה ראשונה – תכנון נכון של המשכנתא

ישנם בונים אשר יוצאים מנקודת ההנחה שהסכום שיש להם שווה באופן אוטומטי 30% ועל כך הבנק או כל גורם מממן אחר יסכים להוסיף 70%. נקודה זו שגויה כיוון שהמאה אחוז הם השווי המוערך של הנכס כפי שהעריך אותו השמאי. אם השמאי יעריך שהנכס שווה פחות, המשכנתא לצורך הבניה תהיה גם היא נמוכה יותר. תכנון נכון של הכספים וקבלת אישור מוקדם היא הדרך לתכנן את הבית.

המלצה שנייה – נטילת משכנתא לבניה בשלבים הראשונים

במקום לחכות עד לשלב החפירות, השלד או כל שלב אחר, עדיף לקבל אישור למשכנתא לבניה בשלבים מוקדמים ככל האפשר. לשם כך מומלץ להוציא אישור עקרוני ולחדש אותו בהתאם לתנאים של הבנק. תנאים מוקדמים שונים יכולים לפגוע או לעזור בקבלת הכספים. המתנה עם הגשת הבקשה עלולה להוביל לסירוב או עיכוב הבניה ובמקרים מסוימים לגרום לשלד שלא הסתיים מעולם.

המלצה שלישית – למצות את כל האפשרויות

ממש כמו ברכישת בית או נכס, כשיש לבצע השוואת תנאים בין הבנקים השונים והגופים החוץ בנקאיים, כך יש לעשות גם עם המשכנתא לצורך הבניה. עם זאת, חשוב לדעת כי כל הפרויקט יהיה תחת קורת גג פיננסית אחת וכי לא נהוג (ולרוב בלתי אפשרי) לעבור בין הגורמים המממנים באמצע הפרויקט. יש לפעול נכון כבר בתחילת הדרך, לבצע השוואת תנאים ולבחור את המשכנתא המתאימה לך.

לבד או ביחד?

כיועצת משכנתאות טבעי שאציע לך לבצע את התהליך יחד ולכן אני עלולה לרגע להישמע לא אובייקטיבית. במקום שאסביר מהם היתרונות של העבודה המשותפת, אצטט מתוך מה שכתבו עלי שוקי וליאת אביב:

רוצה לדבר? זה הזמן להתקשר, לשלוח הודעת ווטסאפ או להשאיר פרטים כאן באתר.

על הכותבת:

איריס שוסטר, עוסקת בתחום ייעוץ משכנתאות מעל ל-12 שנה. החזון שלי הוא לעזור למשפחות לשלם פחות משכנתא, מדי חודש ולאורך כל תקופת ההחזר.

שינויים בחיינו יכולים להוביל לצורך או לרצון לסגור את המשכנתא, כולה או חלקים ממנה. מצבים של מכירת נכס המוביל סגירת המשכנתא הקיימת לפני לקיחת משכנתא חדשה או קבלת כספים והרצון להקטין את המשכנתא  והורדת גובה ההחזר החודשי. כל זה טוב ויפה, רק הבעיה היא שהבנקים מבקשים עמלת פירעון מוקדם וזו יכולה להיות יקרה מאד.

גובה עמלת הפירעון המוקדם נקבע על ידי השוואה בין גובה הריבית של המשכנתא לגובה הריבית הממוצעת במשק (על פי טבלה שמפרסם בנק ישראל). בשל המצב (קורונה) הריבית הממוצעת במשק עלתה ומשמעות הדבר היא הפחתה משמעותית של הקנסות בעקבות הפירעון המוקדם.

אלו אשר נמצאים בתהליך של מכירת הנכס (כשכבר ישנו חוזה בין הצדדים) ואלו שיש להם כרגע כספים שהם רוצים לנצל אותם לטובת הנושא, ייהנו דווקא עכשיו מעמלת פירעון נמוכה. ברגע שהשגרה תחזור לעצמה צפוי שהריביות ירדו מה שיכול להעלות את עמלת הפירעון המוקדם.
זה הזמן להזדרז ולנצל את המצב המיוחד.

האם זה הזמן לסגור משכנתא?

לשאלה זו אין תשובה אחת. במקרים של מכירת נכס וכוונה לסגור את המשכנתא ובמקרים שבהם  ולאלו שנפתחו אצלם קרנות שונות וחסכונות אשר אמורים היו בכל מקרה לשמש לצורך זה, יוכלו ליהנות מהמצב. אלו אשר תוהים אם גם להם כדאי לסגור את המשכנתא או לפחות להקטין אותה ההמלצה שלי היא לבדוק לפני ביצוע כל פעולה. חשוב לעשות תכנון כלכלי ולהתחשב בגורמים שונים כמו ביטחון במקום העבודה, אלטרנטיבות אחרות להשקיע את הכסף ומרכיבים אישיים נוספים.

אין מקרים שבהם אפשר להגיד שלכלום זה זמן טוב לסגור את המשכנתא אך כרגע ישנו מצב בו אלו שכן רוצים או צריכים לעשות זאת יכולים להרוויח יותר. ייעוץ משכנתאות מאפשר לבחון את המצב ולעזור לקבל החלטות חכמות בעניין ובהתאמה אישית ומי שכן רוצה להתייעץ, גם בתקופה זו אפשר ליצור קשר.

שלכם, איריס שוסטר.

על הכותבת:

איריס שוסטר, עוסקת בתחום ייעוץ משכנתאות מעל ל-12 שנה. החזון שלי הוא לעזור למשפחות לשלם פחות משכנתא, מדי חודש ולאורך כל תקופת ההחזר.

התכוננות לבניה שונה מבחינה כלכלית בהשוואה לרכישת נכס מיד שנייה. לאורך כל הפרויקט צריכים להיות "כספים נזילים" ויש להביא בחשבון הוצאות נוספות שיכולות להגיע עד לגובה של 20% מהעלות המתוכננת. הכנה נכונה לפרויקט מגדילה את הסיכוי לסיים אותו עם כסף בכיס וללא גרעון והלוואות יקרות.

בכתבה זו ריכזתי את פעולות ההכנה שיש לעשות עבור אלו שרוצים ליטול משכנתא לבניה בעתיד. הכתבה נכתבה ברוח ימי הקורונה ומביאה בחשבון את המצב הנוכחי (אפריל 2020), אך כל סעיף נכון גם לימים רגילים ותקינים.

פעולה ראשונה – בדיקת ההוצאות הביתיות

ברוח תקופת הקורונה אני ממליצה לזוגות ומשפחות אשר רוצות לבנות את בתיהן לאחר החזרה לשגרה, לבצע בדיקה של ההוצאות הביתיות. פרויקט בניה הוא אחד הפרויקטים המשמעותיים והלחוצים, מבחינה אישית ומבחינה כלכלית. זה הזמן לבחון מהי היכולת הכלכלית של המשפחה וזו מתחילה בהסתכלות על התמונה המלאה של ההוצאות וההכנסות.

גם אם יצאת לחל"ת או שכרגע העתיד לא ברור, אפשר להסתכל על ההוצאות  של השנה האחרונה ולראות מהן ההוצאות החודשיות של המשפחה. חשוב מאד להסתכל על המצב שהיה והמצב שצפוי להיות ולהבין מהי יכולת ההחזר החודשי של המשפחה. נקודה זו חשובה בכל זמן, אך משפחות אשר מתכננות לבנות את ביתן בעתיד יוכלו לנצל את הזמן כדי לעשות סדר בחשבונות ואף למצוא נקודות לחיסכון.

פעולה שנייה – בדיקה מקיפה של ההון העצמי

יש לבחון את היכולות הכלכליות והכסף שכבר יש לך בכל רכישת נכס ובמיוחד בתהליך בניה. משכנתא לבניה תינתן בגובה של עד 70% משווי הבית (וזאת בניגוד למשכנתא לרכישת דירה שיכולה להגיע עד לגובה של 75% בדירה ראשונה יחידה). עליך לבדוק מה גובה החסכונות שחסכת ,האם יש לך קרנות שונות שניתן להשתמש בהן ולבחון בכמה מתוכן נכון לך להשתמש לצורך הבניה.

ההון העצמי שלך צריך להיות לפחות בגובה 30% מגובה הערכת הבית בסיום הבנייה. הסכום לא יכול להיות "תיאורטי" ועליך לדעת כי במקרה של בניה המשכנתא לא תינתן לך  בתחילת הדרך אלא רק לאחר שהשתמשת בכספי ההון העצמי  ולכן הכסף שיש בידך ישמש אותך לאורך הדרך כדי לשלם לקבלנים ואנשי מקצוע שונים, לפני קבלת הכספים ממקור המימון שנבחר לפרויקט או בין פעימה לפעימה.

פעולה שלישית – קבלת אישור עקרוני

האישור העקרוני הוא חלק משמעותי בעת קבלת המשכנתא, בין אם היא מיועדת לבניה ובין אם לא. למעשה, הוא אומר שהבנק יאשר לך לקבל בעתיד את הכספים שביקשת. גם אם הוצאת את האישור בבנק אחד, אם הכל עבר חלק ולא עלו דברים מיוחדים בשלב הוצאת האישור העקרוני יש סיכוי גדול שעל סמך קבלתו, אפשר יהיה לפנות לבנקים נוספים ולכן לרוב  בשלב ההתחלתי אין צורך להוציא את האישור מבנקים שונים. עם זאת, יש לחדש את האישור אחת לתקופה (1-3 חודשים בהתאם לבנק). לאחר תקופה זו האישור אינו בתוקף והבנק יכול לסגת מהצעתו.

נקודה חשובה נוספת שיש לזכור היא שבמידה והבנק יאשר את קבלת הכספים, הוא יאשר את הסכום שביקשת. לכן, אם בעתיד יתגלה לך שיש לך צורך בסכום כסף נוסף לצורך השלמת הבניה , לא בטוח שהבנק יסכים להעביר את הכספים. חשוב מאד לתכנן נכון את סכום הבקשה תוך הסתמכות על שתי הפעולות הראשונות שיש לעשות. בחירת הסכום למשכנתא צריכה להתבצע בהתאם לצרכים ובחוכמה. סכום גבוה מדי עלול לגרום לדחייה מצד הגוף המממן או לקבלת משכנתא בתנאים פחות טובים. סכום נמוך מדי עלול להשאיר אותך עם מעט מדי כסף ופרויקט לא גמור או הלוואות משלימות יקרות ותשלום חודשי שאי אפשר לעמוד בו.

פעולה רביעית – השוואת הצעות משכנתא לבניה בגופים שונים

פעולה זו רלוונטית ברגע שכבר ישנן תוכניות בניה מאושרות והזמן בו יידרש לך הסכום הראשון של המשכנתא לצורך הבניה מתקרב. . חשוב לדעת כי גם אם קיבלת אישור עקרוני מבנק מסוים, אין זה אומר ששם תילקח המשכנתא בסופו של דבר. זה הזמן לעשות השוואה בין הגופים השונים, כולל הבנקים וגופים חוץ בנקאיים.

יש לזכור כי משכנתא לבניה ובכלל היא הרבה יותר מריבית. כמובן, זהו פרמטר חשוב, אך הוא יכול להשתנות בין יום האישור והחתימה לבין בו יהיה לך צורך בכסף. התמהיל (איך מחולק סכום המשכנתא בין המסלולים השונים ולאיזו תקופה) הוא המרכיב החשוב ביותר בתהליך ועליו להתאים לסגנון החיים שלך, להוצאות (כפי שציינתי בפעולה הראשונה)  ליכולת הכלכלית שלך ולכספים העתידים שיהיו לך.

פעולה חמישית – ניהול נכון של הכספים במהלך הפרויקט

הנתונים מצביעים על כך שיותר מ-80% מהבונים חורגים מהתקציב. החריגה הממוצעת עומדת על 24%. בבית ממוצע ודובר על חריגה אשר עולה על רבע מיליון שקל (250,000 ₪). כדי להימנע מחריגה שכזו, ישנם שלושה דברים שיש לבצע: האחד הוא בחירה נכונה של משכנתא לבניה בסכום שמביא בחשבון חריגות. השני הוא ביצוע פעולות שניתן לעשות להקטנת סכום החריגה והשלישי הוא ניהול נכון של כספי הפרויקט.

מומלץ כבר בתחילת הדרך לחשוב על מה חשוב שיהיה בבית ועליו לא מתפשרים  ועל מה אפשר להתפשר. תמיד חשוב לבצע משא ומתן מול אנשי מקצוע ולעשות השוואת מחירים בכל הנוגע למפרט הבית. תכנון נכון של הכספים ועמידה בתקציב תבטיח לך להיכנס לבית גמור ואיכותי. למעשה, מעבר על כל הפעולות תאפשר לך להיות בין 8% מהבונים אשר מסיימים את התהליך במסגרת התקציב, בלי חורים והלוואות מיותרות. להתייעצות וליווי, אשמח לעמוד לרשותך.

על הכותבת:

איריס שוסטר, עוסקת בתחום ייעוץ משכנתאות מעל ל-12 שנה. החזון שלי הוא לעזור למשפחות לשלם פחות משכנתא, מדי חודש ולאורך כל תקופת ההחזר. 

שאלות נפוצות

הילדים יצאו לשהות בבית, רבים יצאו לחל"ת ובמשק יש יותר סימני שאלה ומתשובות של ממש. המצב הנוכחי משפיע על התחושות האישיות וגם על הכסף והמשכנתא שלנו. בכתבה זו ארכז שאלות שעלו בקרב לקוחותיי וברחבי הרשת ונוגעות לנטילת משכנתאות בתקופה של חוסר וודאות.

הקדמה לתקופה

לפני שאתחיל לענות על השאלות השונות בנוגע למשכנתאות, אציין כי מדובר בתקופה ייחודית, בארץ ובעולם. נכון להיום (15 במרץ 2020), משרדים רבים נסגרים וההוראה לבנקים היא לצמצם את מספר המבקרים לכך שלא ייכנסו לסניף מעל ל-10 לקוחות. בנוסף, ילדיהם של עובדי הבנקים גם כן נמצאים בבתים ומכאן, כוח האדם מצטמצם. אמנם בנקים רבים נותנים מענה טלפוני, אך לא תמיד הוא מספיק והמתכונת כולה מצומצמת.

תקופה זו מתאפיינת בחוסר וודאות והיא משפיעה על כל הארץ, מצפון ועד דרום. זוהי תקופה, שאני מקווה שתהיה קצרה, שלא הייתה דומה לה ולכן יש להבין כי ההתנהלות של הגורמים השונים תהיה שונה מכפי שאנחנו רגילים.

משכנתאות וקורונה – מענה לשאלות

כאן ריכזתי שאלות שעלו ושנוגעות לתקופה זו. אני מזמינה אתכם לפנות אלי בכל שאלה נוספת, בטלפון או במייל.

שאלה ראשונה – האם שווה לקנות עכשיו דירה להשקעה?

אין לכך תשובה חד משמעית וזאת כיוון שאי אפשר לדעת מה יהיה. כרגע, הריביות נמצאות במגמת עליה מה שפוגע בריוחיות ההשקעה יש לא מעט אנשים שיוצאים לחל"ת כך שקיימת אי ודאות בנושא מקומות העבודה, מה שאומר שאי אפשר לדעת אם לאנשים תהיה יכולת לשלם את שכר הדירה. אם יהיה קושי לשלם שכ"ד, הוא ייטה לרדת וההשקעה תהיה פחות משתלמת.

עם זאת, אלו אשר מצאו כבר דירה במחיר מציאה וכבר קיבלו אישור עקרוני, יכולים להמשיך בעסקה. ככל הנראה, זהו לא הזמן לבצע מהלכים חדשים, אך גם לא הזמן להפסיק מהלכים שכבר החלו.

שאלה שנייה – האם הריביות שכבר ניתנו ימשיכו להישמר?

כל מי שקיבל הצעה כתובה מהבנק ובה פירוט ריביות, יוכל לנצל אותן למשך 24 יום. נתון זה אינו שונה מבכל יום אחר. על הבנק לשמור את הזכות ואינו יכול לשנות את הצעתו "מהיום למחר". משמעות הדבר היא שיש לבצע את כל הפעולות הנדרשות, לרבות איסוף הטפסים והניירת ולמסור אותם עד לתאריך שנקבע בהצעת המחיר של הבנק.

עבור משכנתא לבניה – הריביות יהיו תקפות על החלק שנלקח. כלומר, אם נלקחת עכשיו חלק מהמשכנתא ובעוד חודש או חודשיים יילקח חלק נוסף, הריביות יכולות להיות שונות.

שאלה שלישית – האם מומלץ להקדים תשלומים לקבלן

התשובה לשאלה זו מורכבת מעט וכדי לדעת מה נכון לכל אחד יש להבין את היתרונות והחסרונות של הקדמת התשלום.

היתרון בהקדמת התשלומים – יש סיכוי לחסוך את עליית מדד תשומות הבניה ולקבל את הריביות של עכשיו. בחלק מהמסלולים זה יכול להיות רלוונטי וניתן לחסוך בצורה זו את העלויות הגבוהות אשר עלולות להגיע בהמשך.

החיסרון בהקדמת התשלומים – ישנם שני חסרונות בולטים להקדמת התשלומים. הראשון הוא הצורך לשלם כבר מעכשיו על משהו שיתקבל בעתיד. למשל, בפרויקטים הנבנים עכשיו שהכניסה אליהם צפויה רק בעוד שנה ויותר, מדובר על תשלומים לאורך זמן בלי להתגורר בבית. בנוסף, אם הקבלן יפשוט את הרגל תשלמו על משהו שיתעכב תקופה ארוכה (עד שימצא פיתרון).

לסיכום שאלה זו, במידה ומדובר על פרויקט גדול אשר נתמך על ידי בנק מלווה, יכולים להיות יתרונות להקדמה של התשלום בשל ניצול חיסכון העליות במדד תשומות הבניה. במקרה של בניה עצמית מומלץ בחום להיזהר מאד ולהימנע מתשלומים בשלב מוקדם.

שאלה רביעית – כיצד משפיע המיתון על המשכנתאות?

תקופות של אי וודאות משפיעות באופן ישיר על משכנתאות. נכון לעכשיו אפשר לראות שמדברים על הורדת ריבית בנק ישראל (ריבית הפריים). עם זאת, ישנו לחץ ופאניקה ולכן אנשים רבים מבקשים מהבנקים כסף (כולל דחייה של תשלומי משכנתאות קיימות). הדבר מוביל לעלייה של הריביות בבנקים.

כבר עכשיו אפשר לראות כי הבנקים העלו את הריביות ולכן יש לשקול לזרז ולקדים את ביצוע לקיחת המשכנתא.

שאלה חמישית – כיצד יש להתנהל בנוגע לבניה?

משכנתא לבניה נלקחת בחלקים. לכן, אלו שלקחו חלק מהמשכנתא יכולים לגלות כי על הנגלות הבאות הריביות יהיו גבוהות יותר. נכון לעכשיו ההמלצה היא לקחת סכום גדול ככל האפשר מהחלקים הקבועים של המשכנתא.

שוב, לא מומלץ להקדים תשלומים לקבלנים על פעולות שעוד לא בוצעו כדי שלא לקחת סיכון של נפילת הקבלן ואיבוד הכספים.

 
התנהלות חכמה בימים לחוצים

ימים לחוצים יכולים להשפיע עלינו ולגרום לנו לקחת החלטות שהן לא תמיד נכונות מבחינה כלכלית. דווקא עכשיו זה הזמן לבחון את המשכנתא, את העסקה הקרובה, לא להיות מושפעים מדעות שלא מבוססות על מספרים ובדיקה מעמיקה.

אלו אשר נמצאים בתהליך של לקיחת משכנתא וקיבלו הצעה צריכים לממש אותה עד לתאריך שמופיע על ההצעה שקיבלו. אלו אשר חושבים לצאת במהלך כלכלי חדש, יכולים להתייעץ ולבדוק האם המהלך הזה נכון ביותר עבורם.

אני נמצאת כאן (ועובדת) בכל שאלה ובקשה, בטלפון ובמייל.

שתהיה תקופה בטוחה ושתעבור מהר.

כמה משכנתא אפשר לקחת – ללמוד כיצד לשלם את המשכנתא

רבים מאתנו מתמודדים עם מגוון החלטות. וזאת, כאשר רכישת דירה הינה אחת המרכזיות ביותר. בין אם המשפחה מתרחבת ובין אם מדובר בנסיבות אחרות, רכישת דירה משמעותה שדרוג איכות חיינו. עם זאת, ובמקביל לתהליך החיפוש אחר דירה, עלינו לקחת בחשבון מספר היבטים חשובים – כאשר בחירת המשכנתא היא אחת מהם.

רוצים מעוניינים להבין איזו משכנתא רלוונטית עבורכם? כעת, עליכם לשאול את עצמכם מספר שאלות. ראשית, איזו דירה אתם מתכננים לקנות ומהו מחירה? חשוב להדגיש כי ישנן אופציות שונות למדי בכל הנוגע לבחירת דירה כמו גם התמחור שלה – כאשר בדירה במחיר למשתכן ניתן יהיה לקבל משכנתא עד 90% ממחיר הדירה. כמו כן, במקרים בהם מצאתם דירה בשוק החופשי – תוכלו לקבל עד 75% עבור דירה ראשונה.

כעת, עליכם לשאול את עצמכם את השאלה הבאה: מהי יכולת ההחזר שלכם? וזאת, כדי שתוכלו לקבל קנה מידה מהו ההחזר החודשי של המשכנתא אותו תאלצו לשלם.

איך לוקחים יותר משכנתא? מסקנות

בבואכם לחפש אחר דירה לרכישה, חשוב ביותר להתעניין במחיר שלה וכמובן ריביות משכנתא מומלצות – להבין האם יש ביכולותיכם להחזיר את התשלום החודשי. ובדיוק לשם כך, איריס שוסטר תשמח לסייע לעשות זאת בצורה שקולה ואחראית. כן, ההפרשים כל כך גדולים בין הלוואה אחת לשנייה אבל החדשות הטובות הן כי באמצעות המוניטין של איריס שוסטר תוכלו גם אתם להתחיל את החיים עם החזרי משכנתא שתוכלו לעמוד בהם.

משכנתא לדירה להשקעה – למה זה  כדאי?

• הכדאיות בלקיחת הלוואה לרכישת דירה להשקעה באה לידי בלקיחת הלוואה שאם לוקחים אותה נכון משולמת (כולה או רובה) ע"י השוכרים . התשואה המכובדת לא רק שתאפשר לצבור נכס אלא גם להוריש משהו לילדים ולסייע לעתיד הכלכלי.
• יתרון נוסף בא לידי ביטוי במקור הכנסה נוסף, אפשרות לחסוך וכך למעשה להיות בלתי תלויים בגופים אשר מעבירים סכומי פנסיה זעומים.
• חשוב להזכיר כאן גם את היכולת לחיות חיים מכובדים ולחסוך לא רק לעתיד אלא גם לקיים חיים מכובדים עבורכם ועבור ילדיכם בהווה.

איריס שוסטר – להשיג את המסלול הפיננסי שהכי נכון לכם

בסיכומו של דבר, משכנתא לדירה להשקעה היא הלוואה שחבל לפספס, בפרט כשההון העצמי אינו בנמצא. איריס שוסטר, מומחית לכלכלת הבית ומומחית בתחום ייעוץ משכנתאות מסייעת לכם לא רק להרים את רמת החיים שלכם אלא גם את רמת החיים של יקיריכם. באמצעות מוניטין של שנים וניסיון רב, הנה האפשרות שלכם לפרוץ קדימה, לרכוש בדירה להשקעה ולהפוך את החיים לפשוטים ונטולי דאגות. לסדר את החיים בהווה, לדאוג לפנסיה שלכם, להוריש משהו לילדכם ולעזור להם להתמודד עם יוקר המחייה. אלו רק חלק מהיתרונות המושגים ובתנאי שבוחרים את ההלוואה הנכונה בצמוד להחזרים נוחים והתחשבות בפרמטרים הפיננסיים הנכונים. חושבים שהגיע הזמן להרים את רמת החיים שלכם? בקרו באתר הבית שלנו וקראו אודות לקיחת משכנתא לבנייה עצמית וכלכלת הבית והמשפחה. צריכים ייעוץ מקצועי? השאירו את הפרטים שלכם באתר ונשמח לחזור אליכם ולספק את כל המידע בדרך אל הרכישה המושכלת. 

משכנתא לדירה שניה – כל הפרמטרים והשיקולים הרצויים

אז לצד כל דבר, גם כאן, יש יתרונות ויש חסרונות וחשוב להזכיר ולדבר אודותיהם. רצוי לציין כי מאמר זה מתייחס אליכם – אתם שכבר רכשתם דירה אחת ומחפשים איתנים כלכליים חדשים בכדי להסתייע ולרכוש נכס נוסף. אם כן, החיסרון הגדול קשור בכך, שהמדינה רואה בכם מבוססים ואז גם מערימה קשיים ברכישת דירה שנייה היות והיא מעדיפה לתת קדימות למחוסרי הבית. הליך זה הוא שהופך את דרישת המשכנתא השנייה למורכבת יותר. אז איך באה המורכבות לידי ביטוי? מאז שנת 2012 והודעת בנק ישראל על מספר מגבלות, נדרשים רוכשי הדירה השנייה בהון עצמי של חמישים אחוז מערכה! מכאן אנו למדים כי לא רק מחיר הדירה יתייקר, אלא גם הדרישה להון עצמי גדול יותר – מה שלא פעם מסבך את העניינים. 

משכנתא שניה – כדאי או לא כדאי?

בסיכום דבר, זה אפשרי, ניתן לקחת ריביות משכנתא מומלצות לדירה שניה בתנאי שעושים את זה נכון. לאחר שהבנתם את עניין המורכבות, אפשר להתקדם צעד אחד קדימה ולקבל את ההון העצמי – ולא בהכרח מהבנק שלכם. כן, הון עצמי זה דבר שלא פשוט להשיג! אבל החדשות הטובות הן, כי כדאי בהחלט לבחון אופציות מימון פרטיות כמו משכנתא על בסיס נכס קיים או הלוואה חוץ בנקאית.

אתם צריכים לשאוף לבחירת המשכנתא המתאימה עבורכם כאשר בשלב זה נכנסת איריס שוסטר לתמונה ועוזרת לכם למצוא בדיוק את הפתרון אותו חיפשתם שנים – קבלת משכנתא שנייה בתנאים ראויים ומותאמים ליכולתכם האישית. בקרו באתר ותנו לנו לסייע לכם בייעוץ משכנתאות מכל הלב.

מחשבון משכנתא מחיר למשתכן – לפנות ליועץ כלכלי

• הידעתם? יש לא מעט זוכים שיצאו זכאים להנחת המחיר למשתכן ובחרו לוותר על הזכיה. חשוב לענות על כל השאלות. בכדי לוודא שהזכייה נכונה לכם.
• אז הסיבה ללקיחת יועץ משכנתאות עם הרבה ניסיון קריטית ביותר, היות ודווקא בשלב הזה הוא יידע לעשות את ההערכות המדויקות וההבדלים. אחוזי המימון, תשלומים ועוד כמה וכמה פרמטרים שלרוב, רק מקצוענים יודעים שלא לפסוח עליהם.
• כמו כן, כשלוקחים יועץ כלכלי, הוא יכול להסביר את הדקויות ואף לשפוך אור על העסקה החדשה שאתם עומדים לעשות. היתרון הגדול קשור בליווי צמוד החל מתחילת התהליך וכן לקחת משכנתא בצורה הנכונה והנוחה ביותר.

איך לעמוד בתנאי משכנתא מחיר למשתכן – תנו למקצוענים לעזור לכם

מחשבון משכנתא מחיר למשתכן הינו כלי חשוב ביותר, מאידך, ראוי ביותר לוודא כי מי שמחזיק בו הינו מקצוען ומבין בתחום הפיננסיים ומתן הלוואות שתוכלו לעמוד בהחזר שלהן. לאיריס שוסטר מוניטין רב וכך גם ניסיון הבא לידי ביטוי בסיוע בכמה וכמה פרמטרים פיננסיים וביניהם גם עניין לקיחת משכנתא הנובעת מזכייה בפרויקט למשתכן. הבחירה ביועץ פיננסי מיומן תסייע לכם להבין היכן אתם עומדים וכך להחזיר את ההלוואה בהתאם להתחייבויות אחרות העומדות ברשימת המטלות שלכם. אז למה שתעשו את זה לבד? כאשר מדובר בזכיות, חשוב שמישהו מקצוען לא רק יקרא עבורכם את השורות הקטנות אלא גם יאיר את עינכם עליהן. מוזמנים לבקר באתר הבית ולהעמיק בנושא ייעוץ משכנתאות נכון ומותאם אישית.

"דרך הכסף – הדרך הבטוחה להגיע לבית "

ההרצאה התקיימה ב 4/9/2019 בקיבוץ תובל

דרך הכסף – הדרך הבטוחה להגיע לבית

אחד היתרונות של רכישת דירה במחיר למשתכן הוא האפשרות לקבל משכנתא באחוז מימון גדול יותר מרכישה רגילה. לעתים, דווקא הטבה זו יכולה  לגרום לכם לשלם הרבה יותר על הדירה שרכשתם.

במאמר זה:

אציג את לוח התשלומים הסטנדרטי
אעלה את הבעיה הגדולה שעלולה לגרום לכם לשלם הרבה יותר על הדירה
אראה לכם את הפתרון ואיך להימנע מתשלום יקר

לוח התשלומים הסטנדרטי בפרויקט מחיר למשתכן

היום אני רוצה לדבר על לוח התשלומים לזוכים בדירה במחיר למשתכן ואיך לוח תשלומים זה יכול לגרום לכם שהמשכנתא שתיקחו תהיה יקרה במיוחד.

בואו רגע ונראה מהו לוח התשלומים הסטנדרטי שאותו צריכים לשלם  הזוכים במחיר למשתכן: 

העברת הכספים עבור התשלום הראשון לא מהווה בעיה מאחר ומדובר בהעברת כספים שיש לכם כהון עצמי גם אם החלטתם לקחת  90% מימון.

הבעיה הגדולה שעלולה לגרום לכם לשלם הרבה יותר על הדירה

אבל מה קורה אם לקבלן  (וזהו המצב ברוב הפרויקטים שלה מחיר למשתכן) אין היתר בנייה? 

מה שבאמת קורה בחלק גדול מהפרוייקטים של מחיר למשתכן, הזוכים חותמים עם הקבלן הסכם לפני שיש לפרוייקט היתר בנייה. 

וכאן מתחילה הבעיה, השלב הזה עד לקבלת ההיתר יכול לקחת חודשים ולאף אחד אין אפשרות לדעת מתי באמת הוא יקבל את ההיתר. 

קבלת ההיתר תגיע פתאום ואתם תקבלו דרישה לתשלום מיידי, תידרשו להעביר את תשלום סעיף 4 (בטבלה) לקבלן תוך 30 יום. 

אם אתם  מבין אלה שרוצים לנצל את ההטבה של הון עצמי נמוך ולקחת משכנתא של מעל 80% מימון, תשלום מס' 4  הוא כבר שלב שבו תיקחו חלק מכספי המשכנתא, כלומר יהיה לכם רק 30 יום לעשות את כל התהליך של לקיחת המשכנתא ולהעביר את הכספים לקבלן.

30 יום זה ממש תקופה קצרה ולא מספיקה כדי לעשות את כל מה שצריך בכדי לקבל משכנתא טובה ולהצליח להעביר את הכספים בזמן לקבלן.

אתם צריכים שיהיה לכם מספיק זמן – 

• להבין איזה משכנתא הכי כדאי לכם לקחת – אילו מסלולים לבחור, איך לחלק את הסכום בין המסלולים ולכמה שנים לפרוס את התשלום. 
• לפנות למספר בנקים 
• לעשות משא ומתן לקבלת  התנאים הטובים ביותר
• להזמין שמאי (אם נדרש) 
• להשלים בירוקרטיה – לחתום מול עו"ד נוטריון, בטאבו או ברמ"י, להביא ביטוח חיים ומבנה,  להחתים את הקבלן
• להעביר את הכסף לקבלן

אז מה אפשר לעשות  כדי שלכם זה לא יקרה ?

בכדי לעשות את התהליך נכון, 

השלב הראשון – בידקו בפרוייקט שלכם האם לקבלן יש היתר בנייה 

ואם עדין אין לו היתר בנייה

• תחשבו מהו אמור להיות סכום התשלום הבא שלכם (כשיתקבל היתר הבנייה).
• האם סכום זה כולל כספים מהמשכנתא או רק כספים מההון העצמי
  אם סכום זה כולל  כספים מכספי המשכנתא שתקחו, אתם צריכים להתחיל את תהליך לקיחת המשכנתא כבר עם החתימה על החוזה. 

דחיית התחלת העיסוק בלקיחת המשכנתא בשלבים מתקדמים יותר  (שיגיע ההיתר) ייגרמו לכך שתיכנסו ללחץ לעמוד בלוחות זמנים ולהעביר את התשלום בזמן, ולא יהיה לכם מספיק זמן להשלמה טובה של התהליך.

לחץ הזמן יגרום לכם להשקיע פחות זמן בבחירת המשכנתא המתאימה לכם, ולקחת  את המשכנתא שהציע לכם הבנק (שברוב המקרים לא בהרכב המתאים לכם), לא יהיה לכם זמן לעשות מו"מ טוב, ולא תצליחו לקבל את התנאים הטובים ביותר.

והתוצאה, תהייה לכם משכנתא שהרבה פחות מותאמת לכם והרבה יותר יקרה (שבה אתם משלמים הרבה מאוד כסף  "סתם" לבנק), סכומים שיכולים להגיע לעשרות ולמאות אלפי שקלים. 

אם אתם מרגישים מבולבלים או אם יש לכם שאלות איך לעשות את זה נכון

מוזמנים ליצור קשר
איריס שוסטר, ייעוץ משכנתאות 
052-5900403

רלות מחיר למשתכן או להוציא תעודת זכאות משרד השיכון אחד המסמכים שיבקשו מכם זאת הוכחה שאתם ידועים בציבור. 

במקרה של משרד השיכון יש לכם שתי אפשרויות – 

• אם הוצאתם תעודת זוגיות מטעם ארגון "משפחה חדשה" או תעודת חיים משותפים מטעם ארגון הוויה – אתם צריכים למלא את הטופס בקישור (הצהרה של זוג בדבר היותם ידועים בציבור לצורך הגשת בקשה לסיוע בדיור) ולחתום מול הפקיד בנק. 

• ואם לא הוצאתם תעודת זוגיות / תעודת חיים משותפים  – יש למלא את הטופס בקישור  (הצהרה של זוג בדבר היותם ידועים בציבור לצורך הגשת בקשה לסיוע בדיור)  ולהחתים עו"ד. 
  

הסתבכתם או אם יש לכם שאלות נוספות 
מוזמנים ליצור קשר 

iris.saving@gmail.com   או התקשרו 052-5900-403

איריס שוסטר 
לקבל הרבה יותר מהכסף שלך 

אולי יעניין אתכם לקרוא על משכנתא לזכאים 

ואם אתם רוצים להוציא תעודת זוגיות או תעודת חיים משותפים (בלי קשר – 

איך מוציאים תעודת זוגיות – קישור לאתר שלהם להבנה ולתאום פגישה 

איך מוציאים תעודת חיים משותפים קישור לאתר שלהם

אני בטוחה שעוברים עליכם ימים מרגשים מהיום שהודיעו לכם שזכיתם בהגרלת המחיר למשתכן. 

התרגשות מהעתיד, חששות ממה הולך להיות מחשבות האם

 אנחנו עושים את המהלך הנכון…

בשבועות האחרונים אני מלווה משפחות שזכו בהגרלות שונות של המחיר למשתכן. 

בכל פגישה אני פוגשת משפחות שמופתעות מהדברים שהם צריכים לקחת בחשבון ולא פעם הדברים שעולים בפגישה עוזרים להם להבין את המצב שלהם ולהימנע מטעויות קריטיות. 

מצרפת לכם את 5 השלבים שיעזרו לכם להגיע מוכנים לפגישת בחירת הדירה – 

1. לחשב את מחיר הדירות האמיתי

חשוב לשים לב שהמחירים המופיעים ליד כל דירה האתר הקבלן הם לא המחירים האמיתים של הדירה. 

המחירים האמיתים תלויים 

• במחיר למטר שבו זכה הקבלן
• בנתונים של הדירה – גודל קומה האם יש מחסן/ מרפסת/ חנייה…
• תאריך הזכיה שלו במכרז

כל הנתונים האלה מופיעים באתר המחיר למשתכן בעמוד ההגרלה שלכם 

ומשם אתם מוציאים את תאריך המדד – מתאריך זה תחושב התוספת למחיר הדירה בהתאם לשינוי של מדד תשומות הבנייה.

השלב הבא – לחשב את אחוז השינוי 

תוכלו להיכנס לקישור הבא   מחשבון לחישוב תוספת תשומות הבנייה

, להכניס את תאריך המדד כתאריך הראשון ואת התאריך של היום כתאריך האחרון

ולחיצה תיתן לכם את מחיר הדירה (האמיתי) +ואת אחוז התוספת. 

2. לקחת בחשבון הוצאות נוספות שיהיו 

הסכום אותו תשלמו לרכישת הדירה לא מסתכם במחיר הדירה. 

למחיר הדירה יתווספו סכומים נוספים שאותם אתם צריכים לקחת בחשבון –  

• הצמדות למדד תשומות הבנייה – כל הכספים שלא תעבירו לקבלן יוצמדו למדד תשומות הבנייה לדוגמא  אם הסכום שנותר לכם לשלם לקבלן עומד על 500,000 ש"ח ומדד תשומות הבנייה עלה ב 1% תאלצו להוסיף לקבלן עוד 5000 ש"ח.
  ככול שהתקופת הבניה  ארוכה יותר עשויים הסכומים האלו להיות גבוהים יותר. 
• עלות לקיחת המשכנתא – עמלת פתיחת תיק, הזמנת שמאי, עו"ד נוטריון
• עו"ד – עו"ד שיטפל ברישום הבית והדירה שלכם והעלות שלו עד 5000 ש"ח + מע"מ. 
• חיבורים לגז חשמל ומים – 4000-7000 ש"ח.

3. להבין מהו ההון העצמי שיש ושרוצים להשתמש לטובת רכישת הדירה – 

זה הזמן לעשות חשבון אמיתי ולראות מהם הסכומים שיש לכם ושאתם רוצים להשתמש בהם לרכישת הדירה. 

במחיר למשתכן גובה ההון העצמי יכול להיות לפחות  10% ממחיר הדירה ולא פחות מ- 100,000 ש"ח. 

אבל גם לא יותר מ- 75% ממחיר הדירה בשוק החופשי. 

זה הזמן לבחון כמה כסף באמת יש לכם, בידקו :

• כספים נזילים בחשבון העו"ש 
• תוכניות חיסכון נזילות
• כספים שינתנו לכם ע"י ההורים

דברים לשים לב- 

• גובה ההון העצמי המינמלי שתידרשו לשם – כבר היו מצבים בהם הסתבר שגובה ההון העצמי המינמלי היה גבוה מ 100,000 ש"ח, וזה תלוי בשווי השוק של הדירה. 
• אם אתם מתכוונים לקחת את כל ההון העצמי שלכם בכדי לשלם את החלק של ההון העצמי במחיר הדירה, תהיו בטוחים שתוכלו לגייס בתקופת הבנייה את הכספים הנוספים. 

4. לחשב את גובה המשכנתא שאפשר לקבל – ולהוציא אישור עקרוני

סכום המשכנתא שתוכלו לקבל תלוי בשני גורמים 

• בדירה שאתם רוכשים – מחיר הדירה, שווי השוק
• במצב הכלכלי שלכם – בגובה ההכנסות, בדרוג האשראי שלכם, בגובה התשלומים שאתם משלמים על הלוואות והתחייבויות קבועות. 

אתם רוצים לדעת מהו הסכום המקסימאלי שהבנק יאשר לכם ושאתם רוצים לקחת (ומה יהיה גובה התשלום החודשי ) עוד לפני שתבחרו את הדירה. גילוי שיש בעיה בגיוס סכום המשכנתא אחרי החתימה יכול  לעלות לכם כסף מיותר. של ביטול הזכיה.

הבנת סכום "ההון העצמי " ומהי המשכנתא שתילקח הם שני נתונים קריטים שיאפשרו לכם להכין  את הרשימה של הדירות שבאות בחשבון (ראו בסעיף הבא). 

חשוב לדעת שדרך הצגת הנתונים והרושם שמקבלת הפקידה (יסלחו לי הפקידים) בבנק מאוד משפיע על הסכומים שיאושרו ועל התנאי המשכנתא בהמשך ולכן השקיעו מחשבה על איך ומה אתם מציגים לפני שאתם הולכים לבנק. 

מה זה אישור עקרוני ואיך מוציאים אותו

5. להכין רשימה של כל הדירות שבאות בחשבון

עכשיו יש לנו את כל הנתונים בשביל להכין את הרשימה, מומלץ להכין את רשימה מראש.

מומלץ שברשימה יהיו כמה שיותר אפשרויות העומדות בדרישות שלכם. כשמספר האפשרויות יהיה לא פחות מהמקום שלכם בהגרלה. 

ברשימה שעזרתי ללקוחות שלי להכין מספרנו את האפשרויות במספרים כשמס' 1 זאת האפשרות המועדפת. 

בחנו את כל הדירות בפרוייקט, מבחינת :

• מחיר
• בניין בפרוייקט
• מס' חדרים 
• קומה
• כיוון

במקרה שלהם ברשימה היו 24 אפשרויות בלבד. 
רשימה מצומצמת אבל רשימה איכותית שבה כל דירה עומדת בדרישות שלהם. 

וכשהם יגיעו לקבלן בחירת הדירה כבר הרבה יותר קלה. 

אם גם אתם רוצים שאעזור לכם להגיע מוכנים או אם יש לכם שאלות והתלבטויות
מוזמנים ליצור קשר 

במייל iris.saving@gmail.com  או תתקשרו 052-5900403

איריס שוסטר
ייעוץ משכנתאות ופיננסים

לקבל הרבה יותר מהכסף שלך

זאת השנה השלישית שבה נפתחה ההגרלה להלוואות מיוחדות ליוצאי אתיופיה.

בינואר 2017 התקבלה החלטת ממשלה לצאת עם תכנית חדשה בתחום ההלוואות לדיור. התכנית מיועדת עבור יוצאי אתיופיה או בניהם כשהמטרה היא לשלבם בחברה על ידי מתן הלוואות דיור בתנאים מועדפים. על פי ההחלטה, בין השנים 2017-2020, תתבצע מדי שנה הגרלה ובכל הגרלה יזכו לפחות 200 משפחות לקבלת תנאים מועדפים להלוואות דיור.

איך נרשמים? 

• הרשמה מחודשת למי שנרשם והשתתף בהגרלות בשנים הקודמות ולא זכה או לא מימש את הזכייה ולא חלו שינויים בנתונים שלו– יקבל הודעת SMS עם קישור לאתר https://www.dira.moch.gov.il/. כניסה לאתר תאפשר רישום מחודש.
  הודעה תישלח למייל.
• הרשמה מחודשת למי שנרשם בשנים הקודמות ויש שינוי בנתונים האישיים שלו ו/ או רכש דירה (חדשה או יד שניה) – יש צורך לפנות לאחד הסניפים של החברות המטפלות ולהרשם שם. רשימת הסניפים של החברות 
• הרשמה חדשה – לכל מי שעדין לא נרשם ועומד בתנאים – יש לפנות לאחת החברות רשימת החברות והסניפים
• טלפון לברורים במשרד השיכון  5442*

מה כוללים התנאים המועדפים?

• הלוואה בסך של עד 600,000 ₪ לצורך דיור בתנאים מועדפים.
• ההלוואה תינתן לתקופה של עד 25 שנה כשהיא צמודה למדד המחירים לצרכן.
• תנאים מיוחדים: ב-10 השנים הראשונות ההלוואה ללא ריבית, ב-15 שנים הנוספות ההלוואה בריבית שנתית בשיעור של 2%.
• זכאים שייקחו הלוואה משלימה בסכום שאינו עולה על 600,000 ₪ יידרשו להון עצמי בסך 5% (במקום 25%).

על מנת להשתתף בהגרלה, יש לעמוד בתנאי הזכאות הבאים:

• מחוסרי דיור שאין ולא הייתה להם זכאות לדירה או לחילופין, בעלי דירה יד שנייה שנרכשה בשנה האחרונה או דירה שנרכשה מקבלן והחתימה על חוזה הרכישה התבצעה בתאריך 01.01.16 ואחריו.
• יוצא אתיופיה אשר הוא, או אחד מהוריו, או בן זוגו נולד באתיופיה.
• זוג נשוי או ידועים בציבור המקיימים משק בית משותף (עם או בלי ילדים) או הורה עצמאי עם לפחות ילד אחד המתגורר בבית בדרך קבע וגילו עד 21.

ההבדלים בין ההגרלה בשנת 2017 להגרלה בשנת 2019

בשנת 2017, בהתאם להחלטת הממשלה, זכו 250 משפחות לקבלת תנאים מועדפים (אך לא כולם הצליחו לממש את ההטבה).
ההחלטה לשנת 2018 הייתה להגדיל את המכסה ועל כן, בשנה זו 300 משפחות יוגרלו ויזכו להלוואה לדיור בתנאים מועדפים ואף נפתחה הגרלה נוספת שבה זכו 160 משפחות נוספות. 

זכאים להצטרף להגרלה גם מי שרכש דירת יד שנייה בשנה האחרונה או מי שרכש דירה מקבלן כשתאריך החתימה על החוזה הינו 01.01.16 או מאוחר יותר.

כמו בשנה שעברה, גם השנה, יש להקפיד על עמידה בלוח הזמנים ועמידה בתהליך:

שלב ראשון – הרשמה

ההרשמה להגרלה נפתחה בתאריך 10.6.2019 ותיסגר בתאריך 21.7.2019. אל ההגרלה זכאים להצטרף נרשמים חדשים אשר עומדים בתנאי הזכאות להרשמה ורשאים להירשם מבקשים ותיקים. מצטרפים חדשים צריכים לפנות לאחר מחברות ההרשמה (לרשימת החברות והסניפים ) , למלא את כל הטפסים ולשלם את עלות ההרשמה בסך 70 ₪.

מבקשים ותיקים שנרשמו בשנת 2017 או בשנת 2018  ולא זכו או שלא מימשו את זכאותם ומצבם לא השתנה, יוכלו להירשם בשנית גם דרך אתר האינטרנט המצורף (לחיצה למעבר לאתר). אותם מבקשים יוכלו להירשם גם בסניפי החברה בעלות של 70 ₪. חשוב לשים לב כי לאחר ההרשמה צריך להתקבל אישור הרשמה להגרלה או דחיית ההרשמה. האישור יגיע אל תיבת הדוא"ל.

מבקשים ותיקים אשר נרשמו בשנת 2017 ולא זכו או לא מימשו את זכאותם אך מצבם השתנה יצטרכו לפנות אל אחד מסניפי ההרשמה.

בעת ההרשמה יש להביא את המסמכים הבאים:

• תעודת זהות של שני הנרשמים, כולל נספחים. במקרה של בני זוג ילידי הארץ יש להביא צילום תעודת זהות של אחד מההורים יוצאי אתיופיה.
• תעודת נישואין לזוגות נשואים.
• עבור גרושים, תעודת גירושין; הסכם בעל תוקף של פסק דין אשר התקבל בסמוך ולפני הגירושין.
• עבור אלמנים, יש להביא תעודת פטירה של בן או בת הזוג.
• עבור הורה עצמאי: תעודת גירושין, הסכם גירושין, תצהיר על מגורים ללא ידוע בציבור.
• עבור ידועים בציבור יש למלא טופס הצהרה בפני עורך דין. בני זוג אשר מחזיקים בתעודת זוגיות מטעם משפחה חדשה או מחזיקים בתעודת חיים משותפת מטעם מרכז הטקסים הויה, לא צריכים לחתום בפני עורך דין אלא רק בפני מנהל הסניף בחברה.
• עבור בעלי דירה שנרכשה בשנה האחרונה או שרכשו דירה מקבלן לאחר 01.01.16, יש להציג חוזה רכישה.
• בעת ההרשמה להגרלה יש לחתום בפני פקיד החברה על התקנון וכן יש לחתום על ההצהרה.

שלב שני – ההגרלה

לאחר סיום תאריך ההרשמה תתקיים הגרלה ובה יזכו, נכון לשנת 2018, 460 משפחות. בסיום ההגרלה יקבלו תוצאות כל הנרשמים, בין אם זכו ובין אם לא. התוצאות יפורסמו גם באתר ההרשמה להגרלות.

הזוכים יקבלו מכתב הסבר על המשך מימוש הסיוע. אלו שלא יזכו, יהיו זכאים להגיש מועמדות בשנים הבאות, אך הם לא יקבלו העדפה.

שלב שלישי – מימוש הזכייה

זוכי ההגרלה יצטרכו לממש את הזכייה שלהם תוך שישה חודשים בלבד. במהלך תקופה זו יהיה על הזוכים לרכוש דירה ולחתום על הסכם הלוואה מול אחד הבנקים למשכנתאות.

משתתפים אשר זקוקים להארכה יצטרכו לבקשה מבעוד מועד בוועדת החריגים של משרד הבינוי והשיכון וזאת כשברשותם מסמכים התומכים בבקשה.

הכנה לקראת ההגרלה ולאחריה

על מנת להצטרף להגרלה ולממש את תוצאותיה, יש לעמוד בתנאים השונים שהוגדרו. ראשית יש לשים לב לתאריכי ההרשמה ולהקדים להירשם. אנשים שכבר נרשמו להגרלה קודמת אך לא זכו או לא מימשו את הזכייה ורוצים להירשם בשנית, צריכים גם הם להקדים להירשם ולשים לב שקיבלו אישור הצטרפות להגרלה.

חשוב לדעת כי זמן המימוש הוא מוגבל וכי אין זה מספיק לזכות בהגרלה בכדי באמת לקבל את הכסף ולהצליח לממש אותו.

לכן, מומלץ להכין מבעוד מועד את המסמכים הנדרשים ולהתכונן לקראת קבלת ההלוואה (גם אם אין  צורך בכספים נוספים והלוואה משלימה) וזאת כדי לסיים את התהליך בזמן שהקצה משרד הבינוי והשיכון.

בזמן זה יהיה עליכם גם למצוא את הדירה או הנכס בו תהיו מעוניינים לגור וגם להתנהל מול הבנקים לקבלת המשכנתא. הכנה מוקדמת לתהליך תסייע לכם לסיימו ולממש את הזכויות שלכם במינימום לחצים ובתוצאות הטובות ביותר.

בהצלחה,
איריס שוסטר.
ייעוץ משכנתאות ופיננסים
לקבל הרבה יותר מהכסף שלך
052-5900403

צרו קשר עוד היום לייעוץ משכנתאות וליווי בקבלת המשכנתא המתאימה ביותר והזולה ביותר
להתייעצות ראשונית ניתן ליצור קשר  במייל  iris@isaving.co.il

במקום לדבר על פוליטיקה אני מעדיפה להתמקד בבחירות הכלכליות שאנחנו עושים ומשפיעים עלינו מרגע שלקחנו אותם וגם עשרות שנים קדימה.

בניגוד לגישה (הדטרמיניסטית) שקובעת שהמצב הכלכלי שלנו נקבע על סמך המצב הכלכלי של ההורים שלנו ושאליו נולדנו, אני מאמינה שהכל תלוי בבחירות שלנו, והבחירות שלנו הן אילו שקובעות ומשפיעות על המצב הכלכלי שלנו.

היום אני רוצה לדבר על שתי החלטות כלכליות הקשורות לבית שבו אנחנו גרים. 

החלטה ראשונה – גודל הבית-

רובינו מעדיפים לגור בבית גדול ומרווח.

רובינו מעדיפים לגור בבית משלנו, מעל 65% מבתי האב בישראל גרים בבית שבבעלותם ( הלמ"ס) אבל למגורים בבית גדול גדול מדי יש השלכות כלכליות גדולות-

ככול שהבית גדול  יותר גם המחיר שלו גבוה יותר – מה שאומר שמרבית החסרונות (אם לא כולם) יושקעו בבית או שתילקח הלוואה גדולה יותר (משכנתא) ואיתה התחייבות לתשלומי משכנתא חודשיים גבוהים לאורך שנים ארוכות.

בית גדול יותר אומר גם תשלומי ארנונה גבוהים יותר, יותר ריהוט שצריך לקנות, צריך לחמם ולקרר שטחים גדולים יותר וגם עלויות הטיפול והאחזקה עולים.

בקיצור הרבה יותר כסף  ישולם על מגורים בבית.

ולכן מאוד חשוב לעצור רגע לפני רכישת הדירה או התחלת בנייה ולבדוק בדיוק מה נכון לנו מבחינה כלכלית. האם הבית באמת מתאים לנו והאם הוא גם מתאים לנו כלכלית.

ההחלטה השנייה – לשלם על הבית כמה שפחות

אני רוצה לדבר על המרכיב המוסתר של מחיר הבית, עלות הכסף שלוקחים.

זאת עובדה מוכחת שמעל ל- 80% מרוכשי הבתים (לקניית דירות וגם לבנייה) לוקחים הלוואה (משכנתא) לרכישת הבית, והמשכנתא הממוצעת הנלקחת עומדת על מעל 650,000 ש"ח (נכון להיום).

אך לא כל לוקחי המשכנתאות משלמים אותו הדבר, קיים פער גדול מאוד בין לוקחי המשכנתאות,  פער שיכול להגיע  לעשרות ולמאות אלפי שקלים על אותו כסף שנלקח.

בדיוק כמו שקרה לל. ולאח שלה שרכשו שתי דירות באחד הפרוייקטים במחיר למשתכן. שניהם קנו דירות מאוד דומות וגם שילמו בדיוק את אותו המחיר לקבלן הם לקחו משכנתא של 860,000 ש"ח אבל אח של ל. ישלם על הדירה שלו  מעל 300,000 ש"ח יותר.

זה לא שהוא לא ידע שצריך לעשות מו"מ, הוא דווקא ידע, הוא גם הלך למספר בנקים, קיבל הצעות ועשה מו"מ, ועדין בסיום המו"מ שלו נשאר פער עצום.

הפער העצום בינהם נובע מהתנאים שהוא קיבל אבל בעיקר מההבדלים בתמהיל המשכנתא שהם לקחו (איך יתחיל סכום המשכנתא בין המסלולים השונים ותקופות התשלום). יש מעל ל- 30 מסלולי משכנתא שונים ורק תהליך שמתחיל בבחירת תמהיל משכנתא נכון ועליו ביצוע מו"מ לקבלת התנאים הטובים ביותר יאפשר קבלת "המשכנתא הטובה ביותר".

בכל פעם מחדש אני נדהמת מהחיסכון שמתקבל בתמהיל נכון. ומהמחשבה על כל הדברים שאפשר לעשות עם 300,000 ש"ח !!

אם אתם לקראת קניית דירה או חושבים על בניית בית אשמח לעזור לכם להבין איזה בית מתאים לכם לקנות או לבנות ואיך גם אתם תוכלו לקבל הרבה יותר מהכסף שלבמקום לבחור רק  איזה פתק לשים בקלפי, בחרו וקבלו החלטה שתשפע על העתיד הכלכלי שלכם.

אשמח לעזור גם לכם להבין מהו גודל הבית שמתאים לכם ואיך גם אתם יכולים לקבל את המשכנתא הכי טובה. לתאום פגישה

איריס שוסטר
לקבל הרבה יותר מהכסף שלך
052-5900403

מעל 80% מרכישות הנכסים נעשות תוך עזרה בהלוואת משכנתא. רק כ-40% מגיעים אל המתווך ואל תהליך חיפוש הנכס לאחר שכבר היו בבנק. משמעות הדבר היא שכמחצית מהאנשים אשר מתחילים לחפש נכס לא יודעים מהו הסכום האמתי שעומד לרשותם לצורך הרכישה.

מה קורה כאשר סכום קניית הבית לא ידוע מראש?

במקרים בהם הרוכשים יודעים את הסכום אשר עומד לרשותם, הם יכולים להתחיל את התהליך כשהם ממוקדים. להגיד למתווך בדיוק מהו הסכום מה שעוזר למתווך להשקיע את המאמצים שלו בדיוק במקום הנכון. לעומת זאת, ברגע שסכום הרכישה הוא "מוערך" , חוסר הודאות מלווה את המהלך והרוכשים יכולים לראות בתים רבים שאינם רלוונטיים עבורם או לפחד לקבל החלטה. כתוצאה מכך הם עשויים:

• לאהוב נכסים אשר אינם מתאימים לתקציב שלהם ובכך להעלות את רף הציפיות ולהתאכזב מאוד כשיגלו שהיא לא ניתנת ליישום כלכלי ולהחליט לוותר על הרכישה בכלל בשלב הזה.
• לבזבז זמן רב, גם שלהם וגם של המתווך, על ביקור בנכסים שהם לא ביכולת הכלכלית שלהם.
• לעשות מספר סבבי ביקור בנכסים עד למציאת הנכס הנבחר ואז להתחיל הכל מההתחלה  בשל שינויי תקציב.
• לפנות אל מתווך אחר כיוון שתחושת האכזבה (מהתשובה שקיבלו בבנק) מתחלפת בכעס וחוסר אמון במתווך על שניסו לגרום להם לקנות דירה מעבר ליכולת שלהם.

על המתווך לדעת מה עומד מולו

ישנם מתווכים אשר לא מתעסקים בכלל בפן הכלכלי ולא מכוונים את לקוחותיהם לפנות את הבנק או אל יועץ משכנתאות עוד בתחילת התהליך. הסיבות לכך נובעות בעיקר בשל החשש שיועץ המשכנתאות "יקלקל להם את העסקה" . מתווכים מנוסים, ותיקים או שכבר עובדים עם יועצי משכנתא (פרטיים) ישאלו את לקוחותיהם אם בדקו את התקציב שעומד לרשותם.

יותר מכך, ישנם מתווכים שמבקשים מהלקוחות להגיע עם אישור עקרוני למשכנתא (כמובן, בתנאי שזו עומדת להילקח). מתווכים שעושים זאת חוסכים לעצמם זמן יקר בעבודה מול הלקוחות ויכולים לסגור עסקה במהירות רבה יותר כיוון שהבנק כבר אישר את הסכום המיועד לצורך רכישת הבית.

אישור עקרוני אינו מחייב לקיחת משכנתא

את האישור העקרוני יש להוציא בשלב הראשון. כשמו כן הוא, מסמך אשר מאשר כי באופן עקרוני הבנק מוכן לתת לרוכש הנכס משכנתא. במסמך זה יהיה מצוין מהו גובה המשכנתא המאושר וזאת על בסיס ההכנסה והנתונים הכלכליים של מבקש הבקשה. בשלב זה אין כל משמעות לתמהיל, למסלולים ולריביות.

רגע לפני שהולכים להוציא אישור עקרוני, חשוב להתכונן טוב לשלב זה, להכין את השטח, המסמכים הרלוונטיים  ואת התמונה "שיראה" הבנק כיוון שעל בסיס נתונים אילו והרושם הראשוני הבנק יקבע מה התקציב שיש לרוכש לצורך קניית הנכס אבל גם אילו תנאים הוא יקבל בהמשך . לאחר מציאת הנכס יכולים הרוכשים ללכת לבקש משכנתא בכל בנק או גוף חוץ בנקאי שירצו.

חשיבות שיתוף הפעולה בין יועץ משכנתאות לבין המתווך

שני בעלי המקצוע, מתווך ויועץ המתמחה בתחום המשכנתאות, יכולים לעבוד בשיתוף פעולה מלא ואין בניהם כל תחרות אלא להפך. רוכשים אשר נפגשים עם יועץ כבר בתחילת התהליך, מבינים היטב מה עומד מולם, מוציאים אישור עקרוני המתאים למצבם הכלכלי האמתי ויכולים לראות נכסים כשהם יודעים מה התקציב שעומד מולם. העבודה מול יועץ המשכנתאות מביאה איתה יתרונות רבים, בהם:

• הרוכשים יודעים כמה כסף יש להם לצורך קניית הנכס ולכן אינם מבזבזים את זמנם או את זמנו של המתווך בבדיקת נכסים שאינם רלוונטיים עבורם.
• סגירת החוזה מתבצעת במהירות כיוון שלרוכשים יש כבר את האישור העקרוני אשר אומר כי הבנק יאפשר להם ליטול הלוואה.
• בתכנון נכון, המשכנתא תהיה אופטימלית ולכן ייתכן שהרוכשים יוכלו לרכוש נכס בעלות גבוהה יותר ולנצל בצורה חכמה את התקציב שלהם.
• שביעות הרצון ותחושת הבטחון שהלקוח מרגיש עולים מאחר והוא מקבל הרבה מעבר ויש תחושה ששומרים על האינטרסים שלו במיוחד בתהליך גדול כמו רכישת נכס.

רגע לפני החתימה על החוזה

לקיחת משכנתא היא עבודה. אמנם זמנית ויש לבצע אותה פעם אחת בכל רכישת נכס (אפשר לבצע מדי מספר שנים מחזור משכנתא או בדיקת כדאיות), אך ההשפעה שלה יכולה לבוא לידי ביטוי במהלך שני עשורים ולעתים אף יותר. התהליך עצמו נעשה בשלבים כאשר הדבר הראשון שיש לעשות, לפני בדיקת הנכסים השונים, הוא קבלת אישור עקרוני ומספיק לקבל אותו מבנק אחד.

לאחר  בחירת הנכס ולפני החתימה על חוזה הרכישה, יש לקבל אישור עקרוני גם על הנכס.  

תהליך קבלת המשכנתא בפועל

רוב המתווכים לא יצטרכו לעסוק בשלב זה כיוון שהם מבחינתם הביאו לחתימה על החוזה ושני הצדדים בשלב זה יהיו מרוצים. עם זאת, מתווכים אשר מבינים את לקוחותיהם ומבינים את משמעות התהליך, יכולים לעזור, לכוון, להראות מקצועיות ובסופו של דבר להבטיח את שביעות הרצון של לקוחותיהם, לא רק מהנכס אלא גם מהתהליך.

לאחר שישנו אישור עקרוני ביד, אפשר להתחיל לתכנן את תמהיל המשכנתא (איך מחולק סכום המשכנתא בין המסלולים השונים ותקופות התשלום)  וכאן, מה שנכון לרוכש אחד, לא יהיה נכון לרוכש אחר. ישנם המון גורמים אשר משפיעים על הסכום האמתי שיעלה הנכס ובתכנון נכון אפשר לחסוך הרבה מאוד כסף, גם מדי חודש וגם לאורך כל תקופת המשכנתא. בסיום תכנון התמהיל אפשר לצאת למשא ומתן מול הגורמים השונים  כדי לקבל את התנאים הטובים ביותר ורק לאחר מספר פניות, ניתוח ההצעות ובחירת ההצעה הטובה ביותר מגיע השלב של החתימה על המשכנתא וקבלת הכסף.

פגישת היכרות

רבים  הנמצאים לפני רכישת נכס מוצאים שהם מקבלים מידע רב ערך כבר בפגישת ההיכרות עם יועץ המשכנתא (הפרטי) . אך הם לא היחידים אשר מוזמנים להכיר את התהליך. גם מתווכים מוצאים שהם לומדים רבות על תהליך העבודה וכי שיתוף הפעולה מוביל גם ללקוחות מרוצים יותר.

אם את או אתה יועצי תיווך, אני מזמינה אתכם לקבוע פגישה ולגלות מה אתם יכולים לעשות כדי לקדם את העסק שלכם והעבודה מול לקוחותיכם. כמובן, גם לקוחותיכם מוזמנים לפגישת התייעצות ראשונית, ללא כל עלות.

שלכם,
איריס שוסטר, ייעוץ משכנתאות +
052-5900403

לחץ על הקישור להורדת המדריך

המדריך הסודי- איך בונים בית בלי לקרוס כלכלית

נ.ב. אולי גם יעניין אותך – במדריך אני נותנת הטבה של שעת ייעוץ איתי מתנה. 
שעת ייעוץ כזו שווה 450 ש"ח
אך חשוב לדעת, מספר השעות שאני נותנת מתנה בחודש מאוד מצומצם ונתפס במהירות. 

ולכן ההמלצה שלי היא להתקשר עכשיו ל -0525900403 לתיאום הפגישה שלך
או לשלוח מייל iris@isaving.co.il
עם שם, מספר טלפון  ושעה שנוח לך שנחזור אילך
וניצור איתך קשר לתיאום הפגישה. 

איריס שוסטר
לקבל הרבה יותר מהכסף שלך

בניית בית ולקיחת משכנתא לבניה היא אחת מהפעולות הכלכליות המשמעותיות ביותר בחיי המשפחה. במקרה של רכישת נכס קיים או דירה  מקבלן המחיר ידוע מראש. בהתאם למחיר אפשר לבצע תכנון כלכלי ולפנות אל הבנק (או גורם חיצוני אחר) לצורך קבלת משכנתא.

במקרה של בניה, התהליך הוא שונה ומשפחות רבות מוצאות עצמן מבינות באמצע התהליך שהן לא תכננו נכון את הפן הכלכלי.

נקודת ההנחה המוטעית שעלולה להכשיל אותך

באופן כללי, אפשר להגיד שהבנק יעניק תנאי משכנתא טובים יותר עבור סכום נמוך. ככל שהסכום המבוקש הוא גבוה יותר כך ישנה נטייה לקבל תנאים פחות טובים. סכום זה הוא כמובן לא עומד בפני עצמו אלא יש לבחון גם את ההערכה של הנכס וגם להתחשב בסכום הראשוני שיש למשפחה. ככל שההון העצמי גבוה יותר (באחוזים) כך הבנק משקיע פחות כסף בנכס, מסכן את עצמו פחות ולכן התנאים יכולים להיות טובים יותר.

כיוון שהנתונים מצביעים על כך שהתנאים טובים יותר באחוז מימון נמוך, משפחות רבות מבקשות סכום נמוך עבור המשכנתא שלהן. בדיקת הסיבה לכך מעלה שתי נקודות מעניינות אשר קשורות זו בזו:

1. רוב המשפחות מעריכות כי סכום הבניה שיידרש להם נמוך מכפי שקורה בפועל (92% מכלל הבונים)
2. רוב המשפחות משוכנעות שאם הבנק נתן משכנתא בסכום מסוים, אפשר יהיה להשלים לסכום הנדרש "במקרה שיהיה צורך".

הבעיות שצצות "במקרה הצורך"

רגע לפני שנבין מהי הבעיה בבקשה של הגדלת סכום המשכנתא לאחר קבלת האישור לסכום נמוך יותר, חשוב להבין מהו "מקרה הצורך":

ישנם מספר גורמים אשר מעורבים בתהליך הבניה. ראשית, יש את הרצון של המשפחה. זו מגיעה אל האדריכל עם בקשות שונות. חלק יבקשו מספר מסוים של חדרים, חלק ירצו גודל מסוים של בית, חלק ירצו בית שטוח ולמעשה, כל בית מתוכנן באופן אישי לפי חיי המשפחה והדרך בה היא רוצה לראות את חייה בעתיד.

התפקיד של המתכנן (או המתכננת כמובן) הוא לקחת את הבקשות השונות, להתחשב במגבלות ולהפוך את החלום לתכנון. לאחר שאושרו התוכניות, נכנס הקבלן לתמונה ואיתו שלל אנשי מקצוע. לפעמים ברור מראש מי ייקח חלק בתהליך אך כמעט בכל פרויקט ישנם את בעלי המקצוע שלא חשבו עליהם מראש או עבודה שמתגלה כגדולה יותר ממה שתוכננה בפועל.

כמעט בכל פרויקט בניה ישנן "הפתעות" ואלו יכולות להגיע ל 10%-30% מהסכום הבניה המתוכנן. מספר זה נראה עצום והוא אכן כזה. תכנון שאינו מתחשב בפן הכלכלי, יכול לעלות הרבה מאד כסף. לפעמים מדובר בפעולות "גדולות" שגרמו לחריגה, כמו במקרים בהם התגלו סלעים שיש לחצוב אותם כדי להניח את היסודות. לפעמים מדובר בפעולות "קטנות" כמו שינויים של הרגע האחרון כמו הוספת נקודת חשמל, הזזת הכיור ואחרות.

כל הפעולות הללו יעלו הרבה מאד כסף ואם סכום הבניה המבוקש מראש לא מתאים לבניה, עלול לקרות מצב בו הבניה מתעכבת, אינה נגמרת או הופכת ליקרה מאד.

הבנק מאשר את המסגרת הכללית

נקודת ההנחה שאם הבנק יסכים לאשר לנו עכשיו סכום מסוים, הוא יסכים לעשות זאת גם בעתיד, היא נקודת הנחה מוטעית אשר יכולה לפגוע בך קשות. לקוח אשר ביקש מהבנק סכום נמוך מזה שיצטרך בפועל, עלול לפגוע בעצמו.

הבנק מאשר את המסגרת הכללית ואין כל חובה להשתמש בה. לכן, עדיף תמיד שלא ללכת על הסכום המינימלי אלא להעריך נכון את הבניה ולהוסיף לסכום הבקשה לפחות עוד 10%. בדרך זו, תהיה לך אפשרות לשחרר את הכסף על פי הצורך.

מה קורה ברגע שיש לך סכום נמוך מהנדרש לך?

כפי שנכתב, הסיבה לבקש סכום נמוך מהנדרש, תהיה לרוב לצורך השגת תנאים טובים יותר עבור המשכנתא. מכאן אפשר להבין כי באמת אין כל סיבה לבקש סכום שאינו הגיוני (למשל פי 2 מהסכום שתוכנן לצורך בניית הבית). ההשלכות של סכום משכנתא נמוך מסכום הבניה יכולות להיות:

1. הבנק לא יאשר לך סכום נוסף – במידה והבנק (או כל גורם אחר) יחליט שלא להעלות את סכום המשכנתא יהיה עלייך לבחור בין מפרט נמוך להמשך הבניה (אם הדבר אפשרי), יתכן ולא תהיה לך אפשרות לסיים את כל הבניה ואפשרות שתעמוד לרשותך היא נטילת הלוואה וזו תהיה יקרה ובתנאים הרבה פחות טובים מאלו שתכננת עליהם.
2. הבנק יאשר סכום נוסף אך בתנאים פחות טובים – לאחר שהבנק כבר אישר לך משכנתא, יהיה לך קשה לפנות אל גורם נוסף כי כמעט בלתי אפשרי לקבל משכנתא לבניה שנמצאת באמצע התהליך. לכן, התנאים עלולים להיות שונים מאלו שנקבעו בתחילה והעלות של הפרויקט עלול להתייקר באחוזים רבים, מה שיתבטא בעשרות ואף מאות אלפי שקלים.

חשוב להבין כי עד שלא יהיה לך טופס 4 לא תהיה לך אפשרות להחליף את הבנק ולבצע הליך של מחזור משכנתא. לכן, עלייך להביא בחשבון את כל ההוצאות, כולל כל ההוצאות החריגות אשר יכולות להיות במהלך הבניה.

כמה החלום יעלה לך מדי חודש

הגישה הנכונה להסתכל על תהליך הבניה היא לחשב כמה כסף יש לך מדי חודש כדי להשים את החלום שלך. כלומר, על החלק הכלכלי אפשר להסתכל משני כיוונים: כיוון אחד הוא להתחיל לתכנן ואז לבדוק כמה עולה התכנון. כיוון זה יוביל לא פעם לתוצאה הרצויה מבחינת המבנה אבל פעמים רבות לא יהיה תואם לחיים הכלכליים שנכונים לך.

כיוון שני להסתכל על התהליך הוא לבחון כמה כסף מדי חודש המשפחה רוצה לשלם על הבית. בהתאם לסכום זה ולסכום הכסף הקיים (חסכונות, קופות שנפתחות, סיוע מהמשפחה ועוד) אפשר לבצע התאמה של המשכנתא ולגזור מכך את הסכום המיועד לבניית הבית.

הכיוון השני, הוא הנכון יותר להסתכל על תהליך תכנון סכום המשכנתא. הוא מאפשר למשפחה לדעת מראש כמה כסף עומד להיות לה עבור הבניה, לתכנן את הבית בהתאם לחיים הכלכליים שהמשפחה רוצה לחיות ובהתאם לפנות אל הבנק ולקבל אישור לסכום הנדרש.

פניה לבקשת הסכום שנדרש לך לבניה

בתהליך של ייעוץ משכנתא נברר בשלב הראשון כיצד חשוב לך לראות את החיים הכלכליים שלך. האדריכל, הבנק, הקבלן… כולם יכולים להציע לך הצעות, אך בסופו של דבר יהיה עלייך לחיות עם ההשלכות הכלכליות של הבניה. כל חריגה בתקציב החודשי שלך, כל מה שיעמיס עלייך, יגרום בסופו של דבר למתחים ופגיעה בחיי היום יום שלך.

לכן, בשלב הראשון יש לבדוק מהו ההחזר שבאפשרותך להחזיר מדי חודש. לאחר מכן אפשר לצאת לדרך עם השגת אישור עקרוני ראשוני. האישור יאפשר לך לדעת מהי המסגרת ואפשר להוציא אותו מדי תקופה וזאת כדי להבטיח שאכן תהיה לך אפשרות לבקש את הסכום הנדרש בעת הצורך. כדאי לזכור כי הבנק אשר ייתן לך אישור עקרוני לא בהכרח יהיה הבנק הנכון לקחת ממנו משכנתא.

לאחר היציאה לדרך וכשעלייך לבקש כסף מהגורם המלווה, יתבצע משא ומתן מול הבנקים ובחירה במשכנתא המתאימה ביותר לצרכייך ולאופי חייך (מבחינת שינויים צפויים, תקופת התשלומים ועוד גורמים רבים נוספים.

לאורך כל הדרך אפשר להתייעץ ולבדוק יחדיו כיצד לצאת לדרך הבטוחה ביותר מבחינה כלכלית. להתייעצות ולפגישה ראשונית ללא כל עלות,
זה הזמן ליצור קשר: 052-5900403.

במה שונה משכנתא לבנייה עצמאית ממשכנתא רגילה   

מטרת כתבה זו היא לגעת בזמן המתאים ללקיחת המשכנתא.
אך רגע לפני שניגע בזמן המתאים ביותר, חשוב להבין מהם ההבדלים בין נטילת משכנתא לקניית בית ובין משכנתא לבניה:

• אחוזי מימון – בעוד שבמשכנתא רגילה הבנק יכול להעניק עד 75% מעלות הנכס, במקרה של בניה הגובה יהיה עד 70% (גם זהו הבית הראשון שלך).
• הגורם שמקבל את הכסף – בקניה, מי שמקבל את הכסף הוא הצד שמוכר את הנכס.
  זה יכול להיות קבלן או מוכר מיד שניה.
  במקרה של בניה, הכסף הולך אלייך וממך אל הגורמים השונים.
• שימוש בכסף – כיוון שבקניה הכסף הולך אל הצד המוכר, אין לך אפשרויות להשתמש בכסף להוצאות נוספות.
  במקרה של בניה, אם עלות הבניה הייתה נמוכה מההלוואה, תהיה לך אפשרות להשתמש בכספים לצורך רכישת ריהוט, מזגן ועוד.

תכנון נכון של המשכנתא שלך

המשכנתא שלך עומדת ללוות אותך בשנים הבאות ולעתים אף ב-25 שנים הבאות.
לכן, חשוב לבצע תכנון נכון שלה ולהבין מהן האפשרויות העומדות לרשותך.
תכנון נכון אומר שעלייך להתחשב בגורמים רבים, בהם כל הוצאות הבניה, כל ההוצאות ה"בלתי צפויות" (בכל פרויקט ישנן הוצאות כאלה) ועוד.

הבעיה הנפוצה ביותר במקרה של בניה היא שבונים רבים חושבים, בטעות, שהזמן הנכון לקחת את המשכנתא הוא כשיש צורך בכסף.
לרוב, מדובר בשלב של לאחר יציקת היסודות.
זהו שלב בו הבית כבר מתוכנן, בעלי מקצוע שונים נבחרו ולמעשה, עבודת הבניה כבר בתהליך.

הבעיות שיכולות לעלות בבקשה שמוגשת בשלב זה

בונים אשר לא ניגשו לבנק לפני שלב יציקת היסודות, יכולים למצוא עצמם בבעיה של משכנתא שלא מאושרת להם או שהם לא מקבלים את הסכום שתכננו עליו.
הסיבות לכך יכולות להיות מגוונות וכל פרויקט לגופו. בין הסיבות:

תכנון לא נכון – חלק מתבססים על חישוב פשוט שאומר שהסכום שיש להם שווה באופן אוטומטי 30% ושהבנק (או כל גורם מלווה אחר) ישלים את הסכום הנדרש לבניה.
לא כדאי להתבסס על נקודת הנחה זו כיוון שעל הבנק לאשר את ההלוואה.
עליו לבחון את שווי הנכס וייתכן שהוא יעריך את הנכס בשווי נמוך יותר מהצפוי (או מהעלות הצפוייה)  ואז, פשוט לא יינתן אישור לסכום המבוקש.

חוסר התחשבות בעבר הבנקאי – תהליך הבניה הוא תהליך מורכב וגורם לא פעם לאנשים לא לשים לב לבעיות שיש להם בעבר הבנקאי. לעתים, העבר הבנקאי, שהיה בעייתי, דורש רק סגירת פינה (באופן מקצועי), אך לעתים מדובר בבעיה רצינית שמונעת קבלת משכנתא או קבלתה בתנאים טובים והזמן הגרוע ביותר לגלות זאת הוא לאחר שהבניה כבר התחילה, וצריכים להעביר כספים לקבלן.

הערכת שמאי נמוכה – בכל מקרה של נטילת משכנתא, מעורב שמאי שמעריך את השווי של הנכס.
במקרה של בניה, יתכן והשמאי ייתן הערכה נמוכה ממה שחשבת והדבר יוביל אותך לקבלת סכום נמוך מהצפוי.
במקרה שהבדיקה מתחילה  לאחר סיום התכנון (ולעתים לאחר יציקת היסודות), יהיה עלייך לעשות "תיקון" שהוא יקר ולהתאים את הבניה למציאות החדשה.

התוצאה של משכנתא שלא אושרה לאחר יציקת היסודות (לא אושרה בכלל או לא בסכום הרצוי), מובילה לבעיות קשות בבניה.
הבעיה החמורה ביותר תבוא לידי ביטוי בהפסקת הבניה לחלוטין.
הבעיה הפחות חמורה יכולה לבוא לידי ביטוי בעלות גבוהה של ההלוואה.
על אף שהמצב השני יכול להישמע "לא נורא" התוצאה שלו משפיעה על כלכלת הבית ורמת החיים לאורך שנים רבות.

המתנה עם קבלת האישור למשכנתא וקבלתה בפועל, יכולה להוביל לבעיות רבות בבניה, לעיכובים ולשינויים שגם הם מתבטאים בהרבה כסף. מצב זה יכול להימנע כשהתהליך מתחיל בזמן הנכון. 

מתי נכון לקחת משכנתא לבנייה עצמית וכיצד אפשר לעשות זאת נכון?

הדרך הטובה ביותר לתכנן את הבית ולבנות אותו היא כשיש לך תקציב ברור.
ההמלצה היא לגשת אל הבנק ולהוציא אישור עקרוני.
משמעות האישור היא שהבנק אומר לך מהי המסגרת שהוא יסכים לתת לך וזאת בהתחשב בהכנסות שלך.
במידה ומצבך הכלכלי לא ישתנה, מקום העבודה שלך יישאר זהה (או דומה מבחינת ההכנסות) וחשבון הבנק שלך ימשיך לתפקד באותה הדרך, אין כל סיבה שגם לאחר זמן רב הבנק לא יסכים לתת לך את אותם הכספים שאושרו.

ההמלצה הטובה ביותר היא להוציא את האישור כשלב ראשון ולאשר אותו מחדש כל 3-4 חודשים וזאת כדי להבטיח שאכן הבנק ייתן לך מסגרת שתאפשר לך לבנות את ביתך.
כדאי לדעת כי אין זה משנה באיזה בנק הוצא האישור העקרוני.
כלומר, אין צורך לגשת למספר בנקים (בשלב הזה)  והעובדה שהוצאת את האישור בבנק אחד אינה אומרת ששם תילקח המשכנתא (כלומר, תהיה לך אפשרות לצאת למשא ומתן ולהשיג את התנאים הטובים ביותר גם לאחר שקיבלת אישור עקרוני).

עוד נקודה שחשוב להתייחס אליה היא הסכום המבוקש על ידך.
בעת קבלת האישור העקרוני לא מומלץ להגיש בקשה לסכום מינימלי אלא יש לבקש את סכום הבניה שבאמת יהיה נחוץ לך ולהתחשב בכל ההוצאות השונות שיכולות להיות לך בתהליך ולא לשכוח גם בלתי מתוכנן.

הבנת המציאות תעזור לך לבנות את החלום

ככל שהמציאות שלך תהיה ברורה יותר כך יהיה לך קל יותר לבנות את החלום.
במקום לתכנן בית המבוסס על הערכות של מה שאולי הבנק ייתן לך וכספים שייתכן ויהיו לך, הטוב ביותר הוא לדעת מהי המסגרת שלך.
במילים פשוטות אפשר להגיד כי האישור העקרוני מאפשר לך לדעת מהם הגבולות שלך.

ברגע שיהיה לך מידע מהו הסכום המקסימלי שיכול לשמש אותך לבניה (בהתחשב באישור של הבנק ובנכונות שלך לתשלומים החודשיים על הסכום המדובר) יהיה לך הרבה יותר קל לתכנן את הבית.
עם הסכום הנדרש יהיה עלייך לפנות אל האדריכל או כל גורם מתכנן וסכום זה יאפשר לך לצאת למשא ומתן בקלות מול קבלנים ובעת לקיחת ההלוואה מול גורמי המשכנתאות.

הזמן הנכון לפנות לייעוץ

פגישת ייעוץ משכנתאות ראשונית יכולה להתבצע בכל שלב ומומלץ להגיע בשלב מוקדם. ככל שיהיה לך יותר ידע כיצד עלייך לפעול, כך הבניה תהיה משתלמת עבורך ולקיחת משכנתא תהיה פשוטה יותר ותתאים לצרכייך.

אני מזמינה אותך ליצור קשר ולקבוע פגישה ראשונית ללא כל עלות וללא התחייבות.
נתראה, איריס שוסטר.

המסמכים הנדרשים לצורך ייעוץ משכנתאות והוצאת אישור עקרוני למשכנתא

תעודות זהות –

• צילום תעודות הזהות של כל מבקשי ההלוואה (צילום כולל הספח פתוח לגמרי).
• במידה ויש צורך בערבים משלמים – צילום תעודות הזהות של כל הערבים המשלמים בהלוואה (צילום כולל הספח פתוח לגמרי).

אישורי הכנסה –

• לשכיר –
  • שלושה תלושי שכר אחרונים של שני בני הזוג
  • מסמכים התומכים בקבלת בונוסים תקופתיים / שנתיים
• לעצמאי –
  • העתק שומת מס הכנסה לשנת המס האחרונה.
  • אישור רו"ח / יועץ מס על כל ההכנסות לשנת 2017 .
• בעל חברה (בעלות יחידה)
  • העתק שומת מס הכנסה לשנת המס האחרונה.
  • אישור רו"ח עבור בעל שליטה של חברה בע"מ לשנת 2017

הכנסות נוספות –

• שכר דירה – במקרה של נכס נוסף בבעלות, חוזה חתום ועדכני + דפי החשבון העו"ש אליו נכנס הכסף
• קצבאות ביטוח לאומי – מיכתב מהביטוח הלאומי+ הוכחת קבלת הכסף (דפי חשבון)
• דמי מזונות- הסכם מבית המשפט + דפי חשבון המוכיחים קבלת הכסף
• רווחי הון, דיוודנטים – מסמכים מהבנק התומכים בנתונים

תדפיסי עו"ש –

• תדפיס חשבונות הבנק שלושה חודשים אחרונים לכל חשבונות העו"ש.
• תדפיס חשבון הבנק ממנו תשולם המשכנתא.

הערה חשובה – על התדפיסים חייבים להופיע פרטי בעלי החשבון ופרטי החשבון (במידה ולא מצוינים הפרטים יש לצרף צילום של צ'ק).

התחייבויות – דיווח על כל התחייבות כגון :

• משכנתא קיימת – דו"ח יתרת משכנתא לסילוק והיסטוריית התנהלות שנתיים אחורה לפחות.
• הלוואות אחרות דו"ח מצב – היתרה לסילוק, תנאי ההלוואה, מהו הסכום המשולם כל חודש ותאריך סיום התשלום.
• מזונות – הסכם מזונות + דפי חשבון של החשבון בו נכנס הכסף

בלקיחת משכנתא לנכס קיים – אישור זכויות / נסח טאבו עדכני (תאריך הוצאה לא יותר מ-5 חודשים)

בקניית דירה – חוזה קניית הנכס אם נסגרה עסקה.

במשכנתא לבנייה –

• היתר בנייה בתוקף
• אישור זכויות / נסח טאבו עדכני (תאריך הוצאה לא יותר מ5 חודשים)
• אישור מהסוכנות היהודית במקרה הצורך

*** תיתכן בקשה למסמכים נוספים בהתאם לדברים שיעלו ולבקשות  הבנק

קובץ להדפסה 

בכתבה זו, ננסה להבין מהם ההבדלים בין הבנקים לבין הגופים השונים וכן ננסה להבין כיצד אפשר לבחור את המשכנתא הטובה ביותר עבורך.

ההבדלים בין הגופים השונים שמספקים משכנתאות

היום ישנם גופים שונים אשר יכולים לספק את הלוואת המשכנתא הנדרשת לצורך רכישת נכס. כל הגופים כפופים לחוקים ולכללים שנקבעו על ידי המדינה וכל גורם רוצה לוודא כי כספיו נמצאים במקום בטוח. כלומר, בין אם ניגש לבנק לקבלת הצעה ובין אם לחברה חיצונית, נצטרך להציג מסמכים שונים המעדים על הכנסותינו ועל מצבינו הכלכלי.

עם זאת, אפשר לראות כי הכניסה של גורמים חוץ בנקאיים הובילה לתחרות גבוהה יותר. לעתים יש שמצליחים לקבל משכנתא בגוף חוץ בנקאי לאחר שקיבלו סירוב בבנק (חשוב לדעת כי מצב זה יכול להיות גם בין שני בנקים או יותר).

במקרים בהם הבנקים מסרבים לתת משכנתא, ייתכן כי הגופים החוץ בנקאיים יסכימו לאשר אותה וייתכן כי יהיה לכך מחיר מבחינת התנאים.

האם יש מקום אידאלי ללקיחת משכנתא?

השאלה אם יש מקום אחד, גוף או בנק אחד, שהוא הטוב ביותר למשכנתאות, עולה כמעט אצל כל משפחה ויש עליה תשובה. חד משמעית אפשר להגיד כי אין גוף אחד או בנק אחד שהוא הכי טוב. אין מקום אחד שמתאים לכולם, אבל יש מקום אחד שיהיה הטוב ביותר עבורך. רגע לפני היציאה לדרך וביצוע משא ומתן בין הגופים השונים, עלייך לענות על שלוש שאלות:

1. מהו סכום המשכנתא הנדרש לך?
2. מהי יכולת ההחזר החודשית שלך?
3. לאיזו תקופה נכון לך לשלם את המשכנתא?

שלושת השאלות האלו הן בסיס לקבלת החלטה איזו משכנתא תהיה טובה עבורך. בהתאם אליהן ותוך התחשבות בנתונים כמו עלות הנכס, ההון העצמי שלך וההכנסה החודשית המשפחתית, אפשר יהיה לפנות אל הגופים השונים.

כיצד מתבצע תהליך השוואת ההצעות?

לאחר שענית על השאלות הנוגעות לרצונות שלך, אפשר לבחון אם הבקשות שלך ריאליות וכיצד אפשר להשיגן. לפני ביצוע משא ומתן ופנייה לבנקים ולגופים השונים לקבלת הצעה, יהיה עלייך לתכנן את המשכנתא המועדפת עלייך. כלומר, במקום לתת לבנק או גוף חוץ בנקאי להציע לך הצעה שנראית לאותו הגוף משתלמת, עדיף לבוא עם בקשות ספציפיות.

ביצירת ההצעה, יש להתחשב בנתונים שצוינו אך יש לחשוב גם על שינויים בחיים האישיים. למשל, אם ישנו תכנון להרחיב את המשפחה, יש להתחשב בכך שייתכן וההוצאות יגדלו ולכן יש להעדיף משכנתא שתתאים לך. דוגמה נוספת היא כספים שמשתחררים אשר צפויים להשתחרר בעוד מספר שנים (למשל קרן שנפתחת) ורצון לשלם חלק מהסכום תוך ניצול שלהם.

לאחר בניית תמהיל המשכנתא אפשר לפנות אל הגופים השונים במטרה לתת להם להציע את ההצעה הטובה ביותר עבורך. בדרך זו הבקשות שלך והאינטרסים שלך הם אלו שמובילים ולא האינטרסים של הבנק והגופים החוץ בנקאיים.  

היתרונות של משכנתא חוץ בנקאית

כדי להבין איפה הכי כדאי לקחת משכנתא חשוב להבין מהם היתרונות של הגופים החוץ בנקאיים. מאחר והגופים החוץ בנקאים הנותנים משכנתאות לא כפופים לבנק ישראל, המגבלות שלהם שונות ולכן ישנם מצבים בהם ההצעות שלהם טובות יותר. הגופים השונים מפורסמים לא פעם ככאלו שיכולים לתת הלוואות או משכנתאות גם למסורבים, אך זהו אינו היתרון שלהם. כפי שנכתב, גם הגופים החיצוניים כפופים לרגולציות ולכן, הם לא יכולים לספק משכנתאות ללא הון ראשוני מספיק וללא הוכחת הכנסות.

יש לזכור כי כל גוף מלווה רוצה להבטיח שכספו יוחזר לו. לכן, גם אם הגופים החיצוניים יתנו למסורבים את הסכום הנדרש לרכישת הנכס, התשלום על כך יהיה גבוהה יחסית. אבל מה קורה במקרים הרגילים?

במקרים בהם אחוז המימון (הסכום הנלקח מסה"כ ערך הבית) עד 60%, ישנה הכנסה קבועה וסכום ראשוני לקניית הנכס, ההצעות שיכולים לתת הגופים החוץ בנקאיים שונים וישנם מצבים שהם אפילו עדיפים על ההצעות שנותנים הבנקים השונים.

אי אפשר לדעת מראש איזה גוף ייתן את הצעת המשכנתא הטובה ביותר אלא יש לצאת למשא ומתן לאחר הכנת התמהיל האישי.

לאחר מכן, אפשר לפנות לכל הגופים ולקבל את ההצעה הטובה ביותר, זו הקרובה ביותר לתמהיל שנבחר מראש.

לסיכום, הכול מתחיל בצורך האישי שלך

לסיכום אפשר להבין כי אין מקום אחד שהוא הטוב ביותר לקחת ממנו משכנתא. אין בנק אחד שהוא זול יותר מאחרים ואין גוף חוץ בנקאי שיכול להבטיח את ההצעות הטובות ביותר. יותר מכך, אין דמיון בין הצעה אחת לאחרת וכל בקשה נבחנת באופן אישי למשפחה שמגיעה לבקש את ההלוואה.

עם זאת אפשר להגיד כי באופן גורף תמיד יש לתכנן את המשכנתא (כלומר לבנות תמהיל) לפני הפנייה לגורמים השונים. בדרך זו גדל הסיכוי לקבל את ההצעה שתתאים לחיים שלך ולא למטרות של הבנק או הגורם החוץ בנקאי.

יצירת התמהיל האישי מתבצעת בתהליך של תכנון משכנתא. כל משפחה אשר מגיעה לייעוץ מביאה את הנתונים שלה, מתארת את הציפיות, מקבלת מספר אפשרויות. רק לאחר שהמשפחה בוחרת באפשרות אשר נראית לה ביותר, עובר הייעוץ לשלב משא ומתן מול כל הגופים שיכולים לתת משכנתא.

רוצה לשמוע עוד? לקבוע פגישה ראשונית ללא עלות? זה הזמן להשאיר את פרטייך באתר או ליצור קשר: 052-5900403

לנוחיותך, מצורף הסבר גרפי על התהליך:

בינואר 2017 התקבלה החלטת ממשלה לצאת עם תכנית חדשה בתחום ההלוואות לדיור. התכנית מיועדת עבור יוצאי אתיופיה או בניהם כשהמטרה היא לשלבם בחברה על ידי מתן הלוואות דיור בתנאים מועדפים. על פי ההחלטה, בין השנים 2017-2020, תתבצע מדי שנה הגרלה ובכל הגרלה יזכו 200 משפחות לקבלת תנאים מועדפים להלוואות דיור.

מה כוללים התנאים המועדפים?

• הלוואה בסך של עד 600,000 ₪ לצורך דיור בתנאים מועדפים.
• ההלוואה תינתן לתקופה של עד 25 שנה כשהיא צמודה למדד המחירים לצרכן.
• תנאים מיוחדים: ב-10 השנים הראשונות ההלוואה ללא ריבית, ב-15 שנים הנוספות ההלוואה בריבית שנתית בשיעור של 2%.
• זכאים שייקחו הלוואה משלימה בסכום שאינו עולה על 600,000 ₪ יידרשו להון עצמי בסך 5% (במקום 25%).

על מנת להשתתף בהגרלה, יש לעמוד בתנאי הזכאות הבאים:

• מחוסרי דיור שאין ולא הייתה להם זכאות לדירה או לחילופין, בעלי דירה יד שנייה שנרכשה בשנה האחרונה או דירה שנרכשה מקבלן והחתימה על חוזה הרכישה התבצעה בתאריך 01.01.16 ואחריו.
• יוצא אתיופיה אשר הוא, או אחד מהוריו, או בן זוגו נולד באתיופיה.
• זוג נשוי או ידועים בציבור המקיימים משק בית משותף (עם או בלי ילדים) או הורה עצמאי עם לפחות ילד אחד המתגורר בבית בדרך קבע וגילו עד 21.

ההבדלים בין ההגרלה בשנת 2017 להגרלה בשנת 2018

בשנת 2017, בהתאם להחלטת הממשלה, זכו 250 משפחות לקבלת תנאים מועדפים (אך לא כולם הצליחו לממש את ההטבה).
ההחלטה לשנת 2018 הייתה להגדיל את המכסה ועל כן, בשנה זו 300 משפחות יוגרלו ויזכו להלוואה לדיור בתנאים מועדפים.

זכאים להצטרף להגרלה גם מי שרכש דירת יד שנייה בשנה האחרונה או מי שרכש דירה מקבלן כשתאריך החתימה על החוזה הינו 01.01.16 או מאוחר יותר.

כמו בשנה שעברה, גם השנה, יש להקפיד על עמידה בלוח הזמנים ועמידה בתהליך:

שלב ראשון – הרשמה

ההרשמה להגרלה נפתחה בתאריך 07.05.18 ותיסגר בתאריך 14.06.18. אל ההגרלה זכאים להצטרף נרשמים חדשים אשר עומדים בתנאי הזכאות להרשמה ורשאים להירשם מבקשים ותיקים. מצטרפים חדשים צריכים לפנות לאחר מחברות ההרשמה (לרשימת החברות והסניפים ) , למלא את כל הטפסים ולשלם את עלות ההרשמה בסך 70 ₪.

מבקשים ותיקים שנרשמו בשנת 2017 ולא זכו או שלא מימשו את זכאותם ומצבם לא השתנה, יוכלו להירשם בשנית גם דרך אתר האינטרנט המצורף (לחיצה למעבר לאתר). אותם מבקשים יוכלו להירשם גם בסניפי החברה בעלות של 70 ₪. חשוב לשים לב כי לאחר ההרשמה צריך להתקבל אישור הרשמה להגרלה או דחיית ההרשמה. האישור יגיע אל תיבת הדוא"ל.

מבקשים ותיקים אשר נרשמו בשנת 2017 ולא זכו או לא מימשו את זכאותם אך מצבם השתנה יצטרכו לפנות אל אחד מסניפי ההרשמה.

בעת ההרשמה יש להביא את המסמכים הבאים:

• תעודת זהות של שני הנרשמים, כולל נספחים. במקרה של בני זוג ילידי הארץ יש להביא צילום תעודת זהות של אחד מההורים יוצאי אתיופיה.
• תעודת נישואין לזוגות נשואים.
• עבור גרושים, תעודת גירושין; הסכם בעל תוקף של פסק דין אשר התקבל בסמוך ולפני הגירושין.
• עבור אלמנים, יש להביא תעודת פטירה של בן או בת הזוג.
• עבור הורה עצמאי: תעודת גירושין, הסכם גירושין, תצהיר על מגורים ללא ידוע בציבור.
• עבור ידועים בציבור יש למלא טופס הצהרה בפני עורך דין. בני זוג אשר מחזיקים בתעודת זוגיות מטעם משפחה חדשה או מחזיקים בתעודת חיים משותפת מטעם מרכז הטקסים הויה, לא צריכים לחתום בפני עורך דין אלא רק בפני מנהל הסניף בחברה.
• עבור בעלי דירה שנרכשה בשנה האחרונה או שרכשו דירה מקבלן לאחר 01.01.16, יש להציג חוזה רכישה.
• בעת ההרשמה להגרלה יש לחתום בפני פקיד החברה על התקנון וכן יש לחתום על ההצהרה.

שלב שני – ההגרלה

לאחר סיום תאריך ההרשמה תתקיים הגרלה ובה יזכו, נכון לשנת 2018, 300 משפחות. בסיום ההגרלה יקבלו תוצאות כל הנרשמים, בין אם זכו ובין אם לא. התוצאות יפורסמו גם באתר ההרשמה להגרלות.

הזוכים יקבלו מכתב הסבר על המשך מימוש הסיוע. אלו שלא יזכו, יהיו זכאים להגיש מועמדות בשנים הבאות, אך הם לא יקבלו העדפה.

שלב שלישי – מימוש הזכייה

זוכי ההגרלה יצטרכו לממש את הזכייה שלהם תוך שישה חודשים בלבד. במהלך תקופה זו יהיה על הזוכים לרכוש דירה ולחתום על הסכם הלוואה מול אחד הבנקים למשכנתאות.

משתתפים אשר זקוקים להארכה יצטרכו לבקשה מבעוד מועד בוועדת החריגים של משרד הבינוי והשיכון וזאת כשברשותם מסמכים התומכים בבקשה.

הכנה לקראת ההגרלה ולאחריה

על מנת להצטרף להגרלה ולממש את תוצאותיה, יש לעמוד בתנאים השונים שהוגדרו. ראשית יש לשים לב לתאריכי ההרשמה ולהקדים להירשם. אנשים שכבר נרשמו להגרלה קודמת אך לא זכו או לא מימשו את הזכייה ורוצים להירשם בשנית, צריכים גם הם להקדים להירשם ולשים לב שקיבלו אישור הצטרפות להגרלה.

חשוב לדעת כי זמן המימוש הוא מוגבל וכי אין זה מספיק לזכות בהגרלה בכדי באמת לקבל את הכסף ולהצליח לממש אותו.

לכן, מומלץ להכין מבעוד מועד את המסמכים הנדרשים ולהתכונן לקראת קבלת ההלוואה (גם אם אין  צורך בכספים נוספים והלוואה משלימה) וזאת כדי לסיים את התהליך בזמן שהקצה משרד הבינוי והשיכון.

בזמן זה יהיה עליכם גם למצוא את הדירה או הנכס בו תהיו מעוניינים לגור וגם להתנהל מול הבנקים לקבלת המשכנתא. הכנה מוקדמת לתהליך תסייע לכם לסיימו ולממש את הזכויות שלכם במינימום לחצים ובתוצאות הטובות ביותר.

בהצלחה, איריס שוסטר.

להתייעצות ראשונית ניתן ליצור קשר  במייל  iris@isaving.co.il

מה אפשר להציע לכם כדי לשפר את כלכלת המשפחה שלכם?

• בדיקת המאזן המשפחתי – רוב האנשים אינם יודעים להביט במספרים שלהם ולסכם אותם והם מעדיפים בדרך כלל להתחמק מהשורה התחתונה. כך שיש הרבה מה לעשות כדי להבין קודם כל איפה אתם נמצאים ולסכם את כל המספרים של ההוצאות וההכנסות לפני שמתחילים בצעדים מעשיים לשיפור כלכלת המשפחה.
• חשיבה מחדש על צרכים, רצונות ותיאום ציפיות – לכל משפחה יש את הצרכים הבסיסיים שלה ולכן יש למקד אותם ולהפריד אותם מכל שאר הסעיפים שגוזלים ממון רב ואינן נחוצים לכם בהכרח. המיון שבין הצרכים ולרצונות נשען גם על בדיקת הציפיות שלכם לעתיד ומה אתם מתכננים לעצמכם כדי לבנות תכנית כלכלית שיש להשיג אותה.
• חזון כלכלי והשגתו – אם יש לכם מטרות כמו קניית בית, יציאה מחובות, טיול מסביב לעולם ועוד מטרות יש לבדוק כיצד מגיעים לזה ומה צריך לעשות בכל חוד שלשם כך. זהו החלק שבו פורטים לשלבים ולצעדים מעשיים כל מה שצריך לעשות בכל חודש כדי להתקרב למטרה הנראית לעין.
• היערכות לעתיד – בדיקת כל תכניות החיסכון שלכם, ביטוחים, מוצרי פיננסיים ועוד מחייבת בדיקת העתיד ומה שאתם מצפים לקבל בזמן הפרישה. זוהי המטרה החשובה מכל משום שכל חיינו אנחנו בעצם חייבים להתכונן לכך.

לתכנן נכון את העתיד

אם טרם היה ברור לנו עד כה, הרי שהעתיד תופס כרגע מקום ראשון בדאגות של רוב האנשים משום שברור כעת שמשבר קרנות הפנסיה וביטוח לאומי נוגע לכולנו. אם לא ניערך לכך בעצמנו היום ונדאג לעצמנו בהקטנת החובות ובהגדלת הכנסות יקשה עלינו בשנים ההן לחיות בנוחיות. זוהי מטרה חיונית מאוד לתכנון נכון.

ייעוץ לכלכלת משפחה יכול לשפר אצלכם תחומים רבים

מי שאינו מודע ליתרונות של ייעוץ כלכלי למשפחות, להבדיל מעסקים, מוזמן בזאת להבין כיצד יוכל לקבל תועלת רבה מכך.

• איזון בין ההכנסות להוצאות – במילים אחרות מדובר בהקטנת משיכת היתר עד שתיעלם לחלוטין והגדלת ההכנסות מצד שני. עושים זאת על ידי חישוב הכנסות והוצאות וכיצד ניתן לייעל את החיים שלכם על ידי משא ומתן להוזלת שירותים ומוצרים שלכם, חיסכון בהוצאות בכלל והפסקת זריקת הכסף על מה שאינכם צריכים באמת.
• קביעת יעדים ובניית תכנית לשם כך – אם אתם במצב כלכלי טוב אבל רוצים להגיע ליעד מסוים על ידי חיסכון או הפסקת התלות הלוואות, לדוגמה, נדרשת לכם תכנית כלכלית שתיבנה בהתאם לצרכים ולנתונים שלכם ותוכלו לעקוב אחר יישומה.
• שיפור איכות החיים – באופן כללי, ככל שיורדים ברמת החובות והתלות בהלוואות כך גם איכות החיים משתפרת משום שאתם עובדים למען מה שחשוב באמת – מחיה וחיסכון לעתיד – במקום לרדוף אחר החובות. נותר לכם יותר זמן איכות לעצמכם ולמשפחה.
• הבנת הפנסיה שלכם והגדלתה – מקורות החיסכון לפנסיה שלנו מגוונים כיום ויש אפשרות להוזיל עלויות של דמי ניהול ועמלות. ייעוץ לכלכלת המשפחה לוקח בחשבון גם את ההכנות שלכם לפנסיה ונעשה בכל גיל שהוא.

כלכלת המשפחה – חבל לזרוק כסף מבלי לתכנן נכון

כל משפחה זקוקה לכסף עבור הצרכים  והרצונות שלה אבל משפחות רבות מדי מבזבזות כסף על דברים בלתי נחוצים. התכנון הכלכלי הנכון יכול לחסוך לכם אלפי שקלים בשנה ולהוסיף כספים רבים לפנסיה ולחסכונות שלכם עם הזמן. חבל לא לנצל שירותי ייעוץ כאלה כבר עכשיו.

אילו כלים מעניק לכם ייעוץ פיננסי למשפחות שנקלעו לחובות?

• בניית מאזן המשפחה – מי שפוחד להביט במספרים שעומדים לנגד עיניו שחור על גבי לבן לא יצליח להיחלץ מהחובות האלה ולעלות על מסלול רווחי יותר. ראשית, יש לבדוק איפה נמצאת הבעיה ולאן נעלם הכסף ולשם כך יש לבנות מאזן משפחתי של הוצאות והכנסות כדי לדעת איפה אם נמצאים.
• בניית תכנית כלכלית ליציאה מחובות – תכנית כלכלית מחייבת הקטנת הוצאות והגדלת הכנסות. עוד היא מאפשרת לכם לנסות למצוא מקורות הכנסה נוספים, בחינת סדר העדיפויות האמיתי שלכם, היערכות מחדש של המשפחה כדי לצרוך רק מה שצריך ומה שאתם יכולים להרשות לעצמכם. באופן כללי, מדובר בשינויים שנעשים באורח החיים, כל משפחה והצרכים והנתונים שלה. זה יכול להיות דרסטי וזה יכול להיות מינורי וזה תלוי בכם.
• בדיקת המוצרים הפיננסיים שלכם – האותיות הקטנות של קרנות הפנסיה, תכניות החיסכון, ביטוחים שונים ועוד השקעות מחייבות חישוב מחדש האם זה באמת עובד לטובתכם ואיפה אפשר לשפר את זה. הפחתת דמי ניהול ועמלות שמשולמות לגופים הפיננסיים האלה יכולה לשפר את מצבכם מאוד ולפנות עוד כסף לחיסכון.

להסתכל למציאות בעיניים

זה לא תמיד נעים לראות את המספרים המכבידים על אורח החיים שלכם ולדעת שאתם חיים באוברדרפט נצחי. יש דרכים רבות שבהן אפשר לצאת מהחובות ולטפס לדרך כלכלית חדשה שבסופה מחכים לכם רווחים וכספים פנויים רבים לתכניות שלכם. הסיוע של אנשי מקצוע בתחום ייעוץ פיננסי למשפחות ובתכנון כלכלי נבון ונכון יותר עם כל הידע שלהם בכל הסעיפים יכול להיות משמעותי מאוד לעתיד.

מה עוד תוכלו לקבל בייעוץ נכון מלבד ריביות משכנתא מומלצות?

• בדיקת כל הנתונים שלכם ותיאום ציפיות – הישיבה הראשונה תהיה תמיד בדיקת מצבכם הפיננסי, מהן תכניותיכם לעתיד, מהם הנתונים שעובדים לטובתכם וכיצד אפשר למזער עלויות על ידי מציאת כמה שיותר הטבות ומקורות הון נוספים. ייעוץ המשכנתא מתחיל בבסיס ומטפס משם למעלה.
• בניית תכנית המשכנתא ותמהיל המסלולים – לפי הנתונים שלכם, ההכנסות וההוצאות שתוכלו לעמוד בהן, ייבנו לכם תמהילים – תכנית של מסלולי משכנתא נכונים וטובים לכם. זה חיוני גם כדי להגדיל את הסיכוי שהבנקים יסכימו לתנאים שלכם ולהצעה שלכם. הרי הבנקים בסופו של דבר פועלים לטובתם בעיקר ומשום כך יש להגיש להם תכנית אטרקטיבית.
• סקר ריביות משכנתא בין הבנקים – אין חובה להסתפק בבנק הראשון שאליו אתם ניגשים ולכן יועץ המשכנתאות ניגש עם הנתונים שלכם לכמה בנקים כדי לקבל הצעות עבור ריביות משכנתא מומלצות לתמהיל המתאים לכם וזאת בכדי שתקבלו את ההצעה הטובה ביותר שתחסוך לכם בתשלום החודשי ובסה"כ בסכומים שתשלמו לבנק.
• ניהול המשא ומתן עם הבנקים – היום מותר ליועצי משכנתאות בלתי תלויים לעבוד בשבילכם כיועצים חיצוניים ולקבל מהבנק את כל השירותים שאתם זקוקים להם. זה עשוי לחסוך לכם הרבה זמן וכסף שכדאי לנצל.

יועצי משכנתאות עובדים בשבילכם ומוצאים ריביות משכנתא מומלצות

יועצי משכנתאות חיצוניים לבנקים עובדים רק למענכם ולכן כדאי לבחור נכון את אנשי המקצוע שעושים זאת בשמכם ולמענכם. ההצעות שלהם אמורות להיות לטובתכם ולכן מומלץ גם להקשיב למה שנאמר לכם וכיצד נבנה המסלול של המשכנתא שלכם. זוהי ההוצאה הכבדה ביותר שלכם לעשרות שנים ולמרות שאפשר תמיד למחזר, עדיין זה יעלה כסף רב מדי לתקן בעתיד מה שלא השכלתם לעשות בפעם הראשונה.

מה צריך לדעת על משכנתא לזכאים שהמדינה נותנת לכם?

• ריבית נוחה – ריבית צמודה נמוכה שלא שמשתנה עם השנים. שאפשר לשנות ללא עלויות נוספות..
• הלוואת מדינה לצורך דירה – הדירה אמורה לשמש למגורים בלבד, במסלול של רכישה או בנייה.
• משכנתא משלימה יכולה להיות זולה יותר – בעבר המשכנתא המשלימה הפכה להיות זולה יותר מאשר משכנתא לזכאים משום שלא עדכנו את הריבית שלה. היום יש לברר בדיוק מה מציעים לכם ומתי, ואז לבדוק אם זה נוח לכם ומשרת אתכם יותר מאשר משכנתא רגילה בבנק לפי אחוזי הריבית והפריסה. 
• זכאות מחייבת עמידה בקריטריונים – אם אין לכם מספיק נקודות לקריטריונים לא תהיו זכאים ולכן גם בדיקת זכאות חייבת להיעשות לפני כן. 
• נדרש להוציא תעודת זכאות – הוצאת תעודת הזכאות לוקחת זמן כשבועיים לפחות ולכן במידה ואתם זכאים ותנאי הזכאות עדיפים כדאי להוציא את התעודה מבעוד מועד.

האם משכנתא שמיועדת לזכאים על פי המדינה טובה יותר?

השאלה הגדולה היא האם משכנתא כזאת טובה תמיד ואילו שינויים צפויים בכל פעם שרוצים לקחת אותה. את כל זה יוכלו להסביר לכם יועצי משכנתאות מנוסים שיש להם את כל הידע שנחוץ לשם כך. לפעמים הזכאים להלוואת מדינה חושבים שהמסלולים שמוצעים להם עם הריבית הנוחה אכן טובים לכל אורך המשכנתא, אבל מתברר שלפי הנתונים שלהם עשויים להיות מסלולים אטרקטיביים יותר שיקלו עליהם בפריסת התשלומים. כך תוכלו להשיג משכנתא במסלולים שמיטיבים אתכם יותר בעזרת ייעוץ משכנתאות נכון של מומחים לדבר. זוהי בדיוק רמת השירות שעליכם לחפש אצל מי שבונה לכם תמהיל משכנתא שמשרת את האינטרס שלכם ופחות של הבנקים. 

למה לנצל מחזור משכנתא ולא לוותר על כך?

• ריבית משתנה – ריבית משתנה עם השנים ומצליחה להגיע בכל פעם לשיאים חדשים לכאן או לכאן. אם נתקעתם עם ריבית גבוהה מדי מחזור משכנתא יהיה הצעד הכדאי ביותר כדי לעדכן את ההחזרים שלכם כדי להוזיל אותם.
• תכנון מסלול מחדש בגלל טעויות שנעשו בהתחלה – במילים מנומסות ועדינות זה אומר שכנראה לא נעזרתם באנשי מקצוע כשלקחתם את המשכנתא הראשונה, או שנעזרתם רק ביועצי משכנתאות של הבנק ולכן היא פועל לרעתכם ולא לטובתכם. משכנתא כזאת תמיד תהיה מחושבת לטובת הבנק גם כאשר נראה אחרת.
• השתחרר לכם סכום כסף גדול – אם תרצו לפרוע את החלק שאתם יכולים לפרוע במשכנתא ולהוזיל עלויות של ריבית וקנס פירעון מוקדם עליכם לדעת איך לעשות זאת מבלי לשלם יותר ולהיפגע כמה שפחות במסלולי ההחזר החדשים. אל תעשו זאת לבד. קבלו ייעוץ משכנתא מוסמך מגוף חיצוני ובלתי תלוי שעובד למענכם.
• מסלולים חדשים שלא היו קודם – אם גיליתם שמסלולי החזר חדשים ועוד מוצרים פיננסיים אחרים פועלים כעת לטובתכם כמו שלא היו אז, זה הזמן למחזר לטובתכם.

לא לעשות זאת לבד אלא בליווי המקצועי

מחזור של כל הלוואה או משכנתא צריך להיעשות על ידי אנשי מקצוע שמבינים בכך ויכולים לעזור לכם לעשות את זה נכון. האחוזים ושברי האחוזים שמסתתרים בכל ההצעות האלה עשויים לעלות לכם אלפי שקלים לכאן או לכאן ועדיף לעשות זאת בעזרת מי שמבין בזה ויכול לבנות לכם תמהיל מחזור נכון. אל תתפשרו על כך.

מה מציעים לכם מלבד חישוב החזר משכנתא על ידי יועצי משכנתאות?

• • חישוב כללי של כל מקורות ההון שלכם – כאשר אתם רוצים לקנות דירה חשוב לדעת מהו ההון שעומד לרשותכם, כמה בדיוק תוכלו להסתמך עליו ובכמה מההון העצמי כדאי לכם להשתמש לרכישת הדירה. יועצי משכנתאות יושבים אתכם על כל מקורות ההכנסה שלכם, תכניות העבודה והקריירה שלכם ומתאימים לכם גם מעין תכנית לחיים כיצד להתמודד עם התשלומים. זה כולל גם תיאום ציפיות והבנת מה שעומד בפניכם.
• • בדיקת החזרים לפי לוחות סילוקין – חישוב החזר משכנתא נשען ברובו על לוחות סילוקים שונים שלפיהם עובדים בבנקים, כמו שפיצר לדוגמה ועל זה מוסיפים גם את שיעורי הריבית והמדד ואת ההעדפות שלכם. בסופו של דבר, תמהיל המסלולים שנקבע הוא שילוב של הרצונות שלכם , דרישות בנק ישראל והאינטרס של הבנק, חשוב להתאים אותם ליכולת שלכם.
• • משא ומתן עם הבנק – הצוות של איריס שוסטר מלווה את המשא ומתן עם הבנק על כל שבריר אחוז כדי שיעלה לכם כמה שפחות להחזיר את המשכנתא. זה כולל את כל ההליכים הבירוקרטיים שצריך כדי להגיע למעמד החתימה.
• • בניית תמהיל המשכנתא – הצוות בונה לכם מספר תמהילים ועוזר לכם לבחור את תמהיל המשכנתא שנכון לכם.

החזר של כל משכנתא מתחיל בתכנון נכון

חברת יועצי משכנתאות שמכירה את החומר על בוריו ואת כל הדקויות ותתי הסעיפים בהצעות של הבנקים יכולה לחסוך לכם אלפי שקלים לשנים רבות, ויכולה להביא כל תהליך כזה למעמד החתימה המיוחל כך שתוכלו לצאת לדרך ולקבל את הסכומים שנחוצים לכם לצורך הדירה בתנאים הטובים ביותר.

מי יכול להוציא זכאות למשכנתא?

זכאות למשכנתא ניתנת למי שהמדינה מכירה בו שהוא עומד בכל הכללים שנקבעו על ידיה והיא מוציאה לו תעודת זכאות המעידה על כך.

• חסרי דירה – מי שלא הייתה לו דירה בבעלותו או חלק ממנה ולא קיבל מעולם סיוע מהמדינה לדיור. 
• משפחות חד הוריות
• יחידים מגיל 35 – מי שבוחר באזור עדיפות לאומית גם לפני כן.
• משפחות עם ילדים
• עולים חדשים

כיצד תוכלו להיעזר ביועצי משכנתאות במקרה כזה?

כדי לוודא את הזכאות שלכם למשכנתא מהמדינה או להגיע למצב שבו הבנק מכבד זאת יש להגיש מסמכים שונים לבדיקה. יועצי משכנתאות שמתמצאים בתחום זה יודעים היטב מה נחוץ לכם כדי לקבל זכאות ולכן איסוף המסמכים מתחיל ברגע שתפנו לייעוץ ולליווי מקצועי שכזה. תוכלו ליהנות גם מהייעוץ כיצד להגביר את הסיכוי שלכם לקבלת זכאות מקסימלית להבין מה עוד צריך לעשות, כמו גם פירוט מדוקדק של המסמכים שעליכם להגיש להם. מה שלא ברור לכם שאלו אותם ובקשו מהם סיוע באיסוף המסמכים שנחוצים לכם ובירור כל הנקודות החיוניות להבנת המצב. לאחר מכן, הם ילוו אתכם בייעוץ ובבניית התמהיל הנכון והמשא ומתן עם הבנקים על סמך הזכאות הזאת. עבודה משותפת תבטיח לכם את תעודת הזכאות שבה תוכלו להיעזר לקבלת המשכנתא הטובה והמתאימה ביותר לכם.

החלטתם לקחת משכנתא – אחת ההחלטות הכלכליות המשמעותיות ביותר עבור רוב המשפחות בישראל. הצעד הראשון שעליכם לעשות הוא ללמוד את הנושא. עשו זאת עוד לפני שתקנו את הבית. משכנתא היא הלוואה שניתן לתפור למידה שלכם. לכל משפחה יש צרכים ויכולות אחרים: יכולת החזר חודשי שונה, הון עצמי שונה, רצון בבית בסגנון שונה… את חליפת המשכנתא ניתן לתפור למידה שלכם.

התהליך הרצוי

שלב 1: פגישה עם יועץ משכנתא בלתי תלוי בבנקים

צאו מנקודת הנחה שלבנקים יש אינטרס למכסם את הריבית עבור המשכנתא שלכם ובנוסף הם לרוב לא מתייחסים למכלול ההיבטים הפיננסים המשתנים שלכם. לאחר פגישה של שעה בה נדבר על האפשרויות השונות העומדות לרשותכם ותתארו את התוכניות הפיננסיות העתידיות שלכם, תדעו סדרי גודל של סכום להלוואת המשכנתא נדרשת והיקף החזר חודשי.

שלב 2: תאום ציפיות לגבי היקף ההלוואה ויכולת ההחזר

תאום ציפיות לגבי היקף ההלוואה ויכולת ההחזר

כשלוקחים הלוואת משכנתא ישנם שני כללים פשוטים:

א. סכום ההחזר החודשי – הבנק יאשר עד 33% מההכנסה הפנויה שלכם אך רצוי שההחזר החודשי לא יעלה על 20% מההכנסה הפנויה.

ב. ככל שאחוז המימון הבנקאי יהיה גבוה יותר תצטרכו לשלם ריבית גבוהה יותר. ישנן משפחות שיעדיפו מימון גבוה בריבית גבוהה ואילו אחרות יחתרו למימון נמוך עם ריבית נמוכה. הדבר תלוי ברצון וביכולת שלכם. חשוב להבין שגם אם החלטנו על סכום ראשוני מסוים וההחזר החודשי נקבע, תוכלו לשנות זאת עם הזמן.

המשימה שלי בשלב הזה היא להכניס אתכם לתמונה, לפזר ערפל כדי שתדעו מה האפשרויות העומדות לפניכם: איזה בית / דירה תוכלו לרכוש וכמה תצטרכו להחזיר כל חודש.

שלב 3: בניית תמהיל משכנתא אופטימאלי

בהתייחס לכל הצרכים שלכם, החלומות והאילוצים אני בונה לכם תמהיל משכנתא. זו תכנית משכנתא שמפרטת את מתווה ההלוואה ככל האפשר מתוך מטרה של חיסכון מקסימאלי. למשל חלק מהלוואת המשכנתא יכול להיות בריבית קבועה, חלקו צמוד לדולר, חלק בריבית משתה והכן הלאה. עומדים לרשותכם 30 מסלולי משכנתא והחוכמה היא לבחור מתוכם את המתאימים ביותר עבורכם. צפו בדוגמה.

שלב 4: סקר ריביות ואישור עקרוני מהבנק

משלב זה אצא אל הבנקים עם בקשת לאישור עקרוני להלוואת משכנתא על פי תמהיל המשכנתא שיצרנו. בדרך כלל יש מספר מסלולים ועבור כל אחד אני מקבלת הצעה. לאחר בירור במספר בנקים ארכז את החומר ואבחן יתרונות מול חסרונות.

שלב 5: מו"מ מול הבנקים

מעכשיו מתנהל מו"מ מול הבנקים שהגישו את ההצעות הכי אטרקטיביות כמובן מתוך מטרה למכסם עבורכם את תנאי המשכנתא בהתאם לצרכים שלכם. בכל בנק ובכל סניף זה קצת שונה, כאן אני חוסכת לכם את כאב הראש של הניירת וההתרוצצות מול הבנקים. לאחר ההחלטה אני עורכת התאמות אחרונות ולאחר מכן חותמים על הניירת ויש לכם צ'ק משכנתא ביד. אני מבצעת את כל התהליך ביעילות במינימום זמן. יש לקוחות שמבקשים להצטרף ולהיות חלק מהתהליך ויש כאלה שמעדיפים להיות מאחורי הקלעים – לשיקולכם. בכל מקרה לאחר שהכנו את תנאי המשכנתא אתם מצטרפים אלי לפגישה בבנק לצרכי חתימה על ההלוואה.

איך זה קורה לנו?!

איך זה, שהמשכורת נכנסת והמינוס בבנק הולך ותופח?

איך זה ששנינו עובדים ועדיין לא מצליחים לגמור את החודש?

איך זה שתמיד נראה שבן הזוג מוציא יותר?

איך זה שעדיין יש צורך בעזרה כספית מההורים?

מה קורה בתהליך יעוץ כלכלי למשפחה?

אדריך אתכם יד ביד במשך 3 חודשים או במסגרת ייעוץ כלכלי שנתי. נאבחן את מצבכם ונקבל החלטות של התנהלות שונה ומבוקרת. הרגלי הקנייה שלכם ישתנו ותדעו איפה אתם עומדים. משפחות שחיות במינוס טומנות את הראש עמוק בחול ומתעלמות מהמצב. אתם, לעומת זאת, תדעו מה המצב ותשלטו בו. תתכננו חופשה משפחתית עפ"י תקציב, תדעו איפה זולג כסף שלא התכוונתם להוציא ופתאום יהיה כסף זמין. תהליך ההבראה הזה יפחית לחצים בתוך הבית ויכניס אתכם למסגרת והבראה כלכלית. ההתנהלות הכלכלית המאוזנת שלכם תלויה בכמה תתמידו ותתמסרו לתהליך. אני כאן כדי לכוון.

תהליך העבודה שלי בייעוץ לכלכלת המשפחה כולל

ייעוץ לשלושה חודשים או ייעוץ כלכלי שנתי

תהליך ייעוץ כלכלי למשך 3 חודשים יחל בפגישה ראשונה והאבחון

את השיחה הראשונה שלנו נקיים בטלפון או בפגישה. תתארו את המצב והתמונה תתחיל להתבהר. אבקש מכם מסמכים שונים ומענה על שאלון קצר. את החומרים האלה אנתח ואחזור אליכם עם 

תובנות כלכליות על מצבכם הפיננסי עם המלצה לתכנית הבראה.

החלטה על תהליך ההבראה

כאן עומדות בפניכם מספר אופציות, המצב נתון ונבחר יחד בדרך הרצויה מתוך מספר חלופות. הבחירה בידכם לאיזו דרך לצאת, היכן לחסוך, על מה לוותר ועל מה אתם לא רוצים לוותר. השלב הזה לא תמיד נוח ולעיתים תרגישו שיש כאן חדירה לפרטיות ולהרגלים שלכם שליוו אתכם במשך שנים. לא להיבהל זה חלק מהתהליך ואני מכירה עשרות משפחות שכבר חוו את התחושה הזו.

תהליך העבודה שלכם ביום יום

ההחלטות שלכם נבחנות למול המציאות היום יומית וכאן האתגר המרכזי – כניסה לשגרה חדשה. לאחר החודש הראשון ניפגש שוב ונראה כיצד הולך לכם. נערוך תיקונים והתאמות לתכנית העבודה – בכל זאת עשיתם דרך. חודש אח"כ ניפגש לסיכום התהליך התלת חודשי ומתן כיוון להמשך עצמאי שלכם.

תהליך ייעוץ כלכלי שנתי

התהליך השנתי מתחיל בפגישה ראשונה, אבחון והחלטה על תכנית הבראה, בדומה לתהליך התלת חודשי. בחודש הראשון ניפגש אחת לשבוע כדי להטמיע את השגרה הכלכלית החדשה עפ"י התכנית ההבראה שבנינו. אני הולכת עמכם יד ביד, מייעצת ומסייעת בקבלת החלטות, במטרה לכוון אל המטרה של שיפור מצבכם הכלכלי.

לאחר החודש הראשון נמשיך בשיחות חודשיות בהן נבדוק את ההתקדמות וההתמודדות עם האתגרים בהם נפגשתם (חגים, חופשות, ימי הולדת, קיץ ,חורף, צורך בהוצאה בלתי צפויה). לאחר חצי שנה נקיים פגישת סיכום ביניים – נבחן את ההתקדמות ונתאים את תוכנית העבודה. בתום השנה ניפגש לשיחת סיכום התהליך ומתן כיוון להמשך עצמאי שלכם.

החלטת על האזור והיישוב, הגשת בקשה לקניית המגרש, ועכשיו מתחילים החלומות איך הבית יראה, מה יהיה גודלו, כמה חדרים, באיזה סגנון ומי יתכנן את הבית.

מה לדעתך צריך להיות הצעד הראשון?

• בחירת סגנון הבית?
• בחירת המתכנן / האדריכל?
• בדיקת אפשרויות המימון?

מרבית האנשים הבונים את ביתם בוחרים בשתי האפשרויות הראשונות, בהנחה שיהיה בסדר, ומתוך מחשבה מוטעית שכך ניתן לחסוך זמן וריצות מיותרות לבנק, אך בחירה זו יכולה לעלות להם בעיכובים, בעלויות נוספות ובמקרים חמורים במכירת הנכס לפני סיום הבניה.

אני ממליצה לך לבחור באפשרות השלישית (בבדיקת אפשרויות המימון) ורצוי כמה שיותר מהר.

בדיקת אפשרויות המימון (כמו המדריך) והיכולת לקחת משכנתא לבניה, יעזרו לך להגשים את החלום בנינוחות בעיניים פקוחות ומודעות, בידיעת כל האפשרויות העומדות מולך ולגשת בשמחה לקבלת ההחלטות בתהליך הבנייה.

בבדיקת אפשרויות המימון יעלו הנושאים הבאים:

• מהו ההון העצמי שעומד לרשותך ואותו רוצים לייעד למטרה זו (חסכונות, קרן השתלמות עתידית, עזרה מקרוב משפחה הורים / ילדים…).
• מהו ההון הנוסף שאותו ניתן לגייס (משכנתא לבניה, הלוואות, הלוואות ממקום העבודה…).
• מהו ההון שאותו רוצים לקחת – מהי היא ההתחייבות שבה ניתן לעמוד לאורך השנים. מהם התשלומים החודשיים שלא יפגעו בהתנהלות המשפחה או באיכות החיים.

למה כל כך מוקדם, ולמה לא לחכות לשלב בו צריכים את הכסף?

ישנן מספר סיבות ביניהן:

1. כדי למנוע הפתעות
   ואפשרות לבעיות ועיכובים באישור המשכנתא. צריך לזכור שהבנק רוצה למכור כסף, אבל למי שיכול לשלם. אם הוא חושב שמסיבה כלשהיא יכולה להיות בעיה בעמידה בתשלומים הוא יבחר למכור את הכסף למישהו אחר… הבנק אינו מחויב לאשר את ההלוואה ואף אחד לא רוצה להיות במצב בו הבניה מתעכבת או אף מופסקת בגלל עיכובים באישור ההלוואה.
2. כדי לדעת מהו סכום ההלוואה (משכנתא) אותה יאשר הבנק
   כשמגיעים לאחוזי מימון גבוהים (וקרובים למקסימום כ- 70% בבניה) ישנם מצבים בהם הבנק לא יאשר את אחוז המימון המבוקש, אלא יעדיף לאשר אחוזי מימון נמוכים יותר. כדאי לדעת את זה בתחילת התכנון כדי להתאים את הבניה לתקציב המאושר.  התחלת התהליך של העיצוב והבניה לפני קבלת האישור העקרוני על המשכנתא יכולים לגרור עיכובים, הוצאות נוספות על עדכונים ושינויים וכן התפשרויות בעיצוב או במבנה שבתכנון מראש יכלו להימנע.
3. בניה ע"פ תקציב מתוכנן
   בניה ע"פ תקציב מאוד חשובה ומאפשרת צמצום החריגות. בנית בית הינו פרויקט מורכב המשלב מס' רב של בעלי מקצוע לאורך תקופה ארוכה ולעיתים בסכומים גדולים. מאוד קל להתפתות לשדרוגים ותוספות לאורך הדרך.
4. די לדעת איך התשלום החודשי עבור המשכנתא ישפיע על התקציב המשפחתי
   הבנק מאשר הלוואות בהן התשלום החודשי יהווה עד כ- 1/3 מההכנסה הפנויה ללקיחת המשכנתא. הבנק אינו מוודא מה הן התוכניות שלך לעתיד או איך הן ישפיעו על היכולת שלך לעמוד בתשלומים לאורך השנים. זו צריכה להיות האחריות שלך

נכון שהנבואה ניתנה לשוטים אך יש לקחת בחשבון שינויים מתוכננים כמו לידת ילד, הפסקת מזונות. זו אינה ממש נבואה, ואם לא לוקחים פרמטרים אילו בחשבון מגיעים למצבים בהם ההוצאה על דיור ומשכנתאות עולה עד לרמות של מעל ל- 50% מההכנסה הפנויה דבר המקשה מאוד על ההתנהלות השוטפת.

תכנון נכון של תמהיל משכנתא לבניה (בחירת המסלולים והתקופות בחלקי ההלוואה השונים) יכול לוודא עמידה בתשלום, עכשיו ולאורך זמן ועם זאת יאפשר גמישות במקרים בהם יצוצו שינויים (ותמיד צצים שינויים) ומבטיח כי החלום לבית לא יהפוך לסיוט איתו צריך לחיות לאורך השנים.

לסיכום – חשוב מאוד שהצעד הראשון בפרויקט הבנייה יהיה בבדיקת אפשרויות המימון.

רצוי לבקש את האישור העקרוני בשלב ראשוני בכדי קבל תמונה אמיתית לסכום שהבנק "יסכים " לתת.

תוך עד 72 שעות מרגע הגשת הבקשה (בהנחה שהכל תקין) , יהיה בידך את האישור ועכשיו אפשר להתחיל לתכנן את הבית או להתחיל לחפש את הדירה שרוצים לקנות. 

בשלב הבקשה לאישור עקרוני, מופנת בקשה לבנק ובקשה לקבלת הלוואת משכנתא.

חשוב לזכור, הבנק הוא עסק פרטי והוא לא חייב לאשר לך את הלוואת המשכנתא.
הבנק נותן הלוואות למי שיכול להחזיר אותם והמטרה שלו היא למכור כסף ולהבטיח (כמה שניתן) שהכסף יוחזר בתשלומים קבועים וללא בעיות.

חשוב לדעת, אישור זה אינו מחייב לא אותך ולא את הבנק. אבל ברוב המקרים  המשכנתא שתינתן תהייה בהתאם לאישור העקרוני שהתקבל למעט במקרים בהם השתנו החוקים או ההנחיות מצד אחד או שהשתנה משהו עקרוני במצב הכלכלי שלך.

זהו שלב תיאורטי וכן לא חובה לתת מסמכים. אך מאוד מומלץ והסיבה היא שיש לך אינטרס שהבנק יעלה על הכל כמה שיותר מהר בכדי שבשלבים הסופיים שבהם רוצים את הכסף מהר לא יתגלו דברים שיעקבו ולעיתים יבטלו את האישור להלוואת המשכנתא.

בשלב זה תשאל אותך פקידת הבנק מספר שאלות במטרה לקבל ממך פרטים על המצב הכלכלי שלך.

זהו השלב שבו בוחן הבנק את רמת הסיכון בהלוואה זו. זהו השלב בו נבחנים הנתונים הכלכלים שלך אם (סיפקת את כל המסמכים):

1. 1. מקום העבודה
   2. התפקיד
   3. הוותק בעבודה
   4. עצמאי או שכיר
   5. המצב המשפחתי ומספר הילדים
   6. גובה ההכנסה הפנויה
   7. מצב חשבון העו"ש
   8. היסטוריית ההתנהלות (בכרטיס האשראי, בחשבונות העו"ש, בעיות אם היו בתשלומים שונים ועוד)

   כל סעיף יקבל "ניקוד" והסכום יקבע את דרוג האשראי שלך. על חלק מהסעיפים יש לך יכולת השפעה
   ( קישור למאמר – איך לשפר את דרוג האשראי לפני לקיחת המשכנתא )

   ע"פ דירוג האשראי שהתקבל יקבע הבנק מהו אחוז המימון המקסימאלי שיאושר לך ומהו סכום המשכנתא המקסימאלי שיינתן לך.

   חשוב לזכור, האישור העקרוני תקף לשלושה חודשים בלבד והתנאים של ההלוואה (הריביות) רק ל-24 ימים בלבד. לכן, אין טעם להתעכב בשלב זה על תמהיל המשכנתא (חלוקת הסכום בין המסלולים השונים והתקופות ) או על גובה הריביות.

   נ.ב אני ממליצה לך ללכת ולבקש אישור עקרוני בבנק שלך וגם בבנקים נוספים דבר שיעזור לך מאוד בשלבים הבאים.

   לשאלות התלבטויות או לעזרה בהכנת הבקשה לאישור עקרוני ניתן לפנות אלי בדוא"ל iris.saving@gmail.com

   ועד לפעם הבאה, להתראות ?

   איריס שוסטר

1. לעזור לי לבחור את המשכנתא המתאימה לי
2. לעזור לי לקחת משכנתא רווחית – שבה אני משלם כמה שפחות על הכסף שאני מקבל (בתשלומים החודשיים ובסה"כ שאני מחזיר לבנק)
3. לעזור לי בכדי שתהליך לקיחת המשכנתא יהיה מהיר וקל

נשאלת השאלה האם ייעוץ המשכנתא הניתן בבנק נותן לך אותם? האם אתה מקבל מענה על כל שלושת החלקים?

1. האם הוא עוזר לך לבחור את המשכנתא המתאימה לך?

בכדי לבחור את המשכנתא המתאימה יש לבחון את היכולת הכלכלית, הצרכים האישיים והשאיפות.

חשוב לבחור משכנתא שהיא מתאימה למצב עכשיו אך גם להסתכל על העתיד בכדי שתשלומי המשכנתא יתאימו עכשיו ולא יפגעו באיכות החיים בהמשך.

מספיק בהליכה אחת לבנק לקבלת אישור העקרוני בכדי להבין שכל השאלות ששואל יועץ המשכנתאות (נציג הבנק ) מכוונות להבטחת החזר ההלוואה ולא בטובת לוקח המשכנתא –

כמה שאלות לדוגמא שיכולות להבהיר את הנושא:

• • מהי גובה ההכנסה ?
    הבנק רוצה לדעת האם ההכנסה שלך מספקת לתשלום קבוע של המשכנתא. אבל הוא לא שואל האם יש צפי לשינוי מקום עבודה או גובה ההכנסה.
    לדוגמא מצבים בהם קיים חוזה העסקה לתקופה של מספר שנים שבסיומו תיתכן פגיעה בגובה ההכנסה שכיחים מאוד.
    התייחסות למצבים ידועים אילו מאפשרת תכנון נכון של המשכנתא ויכולת עמידה בתשלומים גם אם יבואו שינויים אילו.

• • כמה ילדים מתחת לגיל 18 יש ?
    הבנק רוצה לדעת האם תוכל לעמוד בהוצאות גידול הילדים. אבל אם אין לך ילדים עכשיו או שמתוכננים עוד כמה בעתיד הקרוב אילו שאלות שיועץ המשכנתאות בבנק לא שואל – חשוב לקחת בחשבון הוצאות עתידיות שיכולות להשפיע על ההכנסה הפנויה (הכסף שיישאר להוצאות השוטפות) במידה ויש תכנון להגדלת ההוצאות חשוב להתייחס עליהן בבחירת המשכנתא.

• • תשלומי מזונות?
    הבנק מתייחס לתשלומי המזונות כהכנסה נוספת במידה ומקבלים או כהוצאה במידה ומשלמים אך הוא לא מתייחס למתי מסתיימים תשלומים אילו.
    למקבל המזונות – סיום תשלומי המזונות יקטינו משמעותית את ההכנסה ולמשלם המזונות הפוך סיום תשלום המזונות יגדיל משמעותית את ההכנסה. לשני המצבים חשוב מאוד להתייחס בזמן לקיחת המשכנתא.
    התייחסות לשאלות אילו ולשאלות נוספות מאפשרת בניית תמהיל משכנתא מותאם ואישי המאפשר תשלומי משכנתא שאינם הופכים עם השנים לקושי ופגיעה באיכות החיים.

2. האם הבנק עוזר לך לקחת משכנתא רווחית?

הבנק הינו עסק שרוצה להיות בעצמו ריווחי ולהרוויח כמה שיותר, כשהרווחים שלו מהלוואת המשכנתא מגיעים מתשלומי המשכנתא השונים וכדי להגדיל את הרווחיות הבנק צריך שמשלמי המשכנתאות ישלמו כמה שיותר ולעומת זאת לך יש את הרצון לשלם כמה שפחות.

עכשיו כבר יותר קל לך לענות, כבר ברור לך, שלך ולבנק אינטרסים שונים.

אם האינטרסים שונים וממש הפוכים די ברור למה התמהילים המומלצים ע"י הבנק יהיו מאוד ריווחים לבנק והרבה פחות ריווחים לך.

3. הגענו לחלק השלישי, לעזור לי בכדי שתהליך לקיחת המשכנתא יהיה קל ומהיר

כשמגיעים לשלב בו נבחר הבנק בו תילקח המשכנתא השלב בו חותמים על המשכנתא ולפני קבלת הכספים זהו החלק שבו לך ולבנק ישנו אינטרס משותף, שני הצדדים מעוניינים לסיים את תהליך לקיחת המשכנתא כמה שיותר מהר. כל צד מסיבותיו שלו.

רק בשלב זה הבנק ינסה להקל ולקצר לך את השלב הזה בלקיחת המשכנתא ע"י טופס שילווה אותך בשלבים השונים הנדרשים לעשות לאחר חתימה, ע"י שיתופי פעולה עם עו"ד ו/או גורמים נוספים בכדי לקצר את הצורך להגיע למשרדי ההמשלה השונים וע"י הצעות לביטוחים שאמורות להקל עליך (אך לעיתים יעלו לך יותר).

לסיכום- חשוב להיעזר בייעוץ הניתן בבנק רק אחרי שיודעים בדיוק מה רוצים, מהו התמהיל שהכי מתאים והכי ריווחי .

אם נתקלת בשאלות או התלבטויות, ניתן ליצור קשר לקביעת פגישת יעוץ ללא התחייבות וללא תשלום

בטלפון 052-5900403 , או בדוא"ל info@isaving.co.il

הגיעה אלי משפחה הוא בעל עסק, היא שכירה ולהם שלושה ילדים.
לאחר פתיחת מרבית החסכונות, לקיחת הלוואה גדולה לסגירת המינוס בעסק ובחשבון המשפחתי,הירידה והתנודתיות בהכנסות מהעסק גידול בצרכי הילדים וההוצאות השותפות הוביל אותם להבנה שכך לא ניתן להמשיך לאורך זמן. הם לא הצליחו להבין לאן נעלם הכסף מהחודשים הטובים שהיו ואיך מונעים את הצורך בעוד הלוואה כשהמינוס הולך וגדל במהירות חזרה.

פעלנו בשני כיוונים במקביל:

מצד אחד בחנו את העסק, את כדאיות העסק והאם הוא יכול להמשיך ולהוות מקור פרנסה מספק או שיש לחפש מקור פרנסה אחר.
לאחר שנמצא כי יש אפשרות ורצון שהעסק ימשיך להתקיים ולהוות מקור פרנסה ראוי, לימדתי את בעל העסק איך לנהל כלכלית את העסק ואיך מתמודדים עם תנודתיות בהכנסות ולמרות זאת, גם לקבוע הכנסה קבועה אותה ניתן להעביר כמשכורת לחשבון המשפחתי.

הכיוון השני היה ללמד את המשפחה להתנהל לפי רמת ההכנסה הקיימת.

הרעיון המרכזי שמלווה גם את התהליך שעבר העסק וגם את התהליך שעברה המשפחה הינו שמירה על רמת הוצאות המותאמת לרמת ההכנסות וזאת במטרה ליצור פער חיובי בין הכנסות להוצאות. כבר מתחילת התהליך המשפחה אימצה את הכלים שנתתי להם ונעזרה רבות בתוכנית הליווי השנתית.

תוך כדי עבודה על ההתנהלות הכלכלית של המשפחה, עלה התשלום הגבוה למשכנתא. המשכנתא שלהם נבחנה ונמצא כי ע"י מחזור המשכנתא ניתן להקטין את התשלום החודשי בכ- ₪450 לחודש. ובנוסף להקטין את עלויות המשכנתא (את הסכום אותו ישלמו לבנק בסה"כ) ב- ₪89,000 נוספים .

תהליכים אילו השפיעו בצורה מדהימה על מצבם הכלכלי של המשפחה ועל הביטחון הכלכלי שלהם.

מיכל ודויד לא האמינו כשגילו שלמרות שיש להם את הכסף לבנות את הבית שלהם אם הם לא יעשו משהו מהר פרויקט הבנייה שלהם ייעצר.

המקרה של מיכל ודויד הוא לא מקרה שבו נגמר הכסף באמצע הבנייה. למיכל ודויד היה את כל הכסף, אבל הם לא יכלו להשתמש בו.

כשמיכל ודויד תכננו את הבנייה הם חישבו את הסכומים שיש להם, את הכספים שלהם ואת הכספים שיקבלו כשייקחו משכנתא. אך, הם לא לקחו בחשבון שמשכנתא לבנייה היא משכנתא מיוחדת, שבה הכספים משתחררים ע"פ קצב התקדמות הבנייה, ועוד יותר מזה עם סיום השלב.

השלבים בהם ישתחררו הכספים נקבעים בשלבים מאוד מוקדמים (ולא ניתנים לשינוי).

בכדי למנוע מצבים בהם הכספים "תקועים" במשכנתא ,שבהם אי אפשר לשחרר אותם והבנייה תקועה חשוב:

• לדעת מהם השלבים שבהם משתחררים כספי המשכנתא וזאת בכדי להתאים את התשלומים לבעלי המקצוע השונים.
• להשאיר כספים עבור המקדמות של השלב הבא.
• לבקש מסגרת משכנתא גדולה יותר (במידת האפשר).
• במקרים בהם מזהים שיתכן ותהייה בעיית תזרים מזומנים, ניתן (מבעוד מועד) להוסיף שלבים שיאפשרו שחרור הכספים במספר גדול יותר של פעמים.

  .

ומה עם מיכל ודויד?

נכון שהיו קצת חששות ולחצים, אך לאחר זיהוי הסכומים המינימליים שהם צריכים לטובת המשך הבנייה ודחיית תשלומים עד לקבלת הכספים מהבנק, עברנו את נקודת המשבר והם המשיכו את בניית הבית שלהם כשיש להם את הסכומים והשלבים הבאים שבהם אמורים להשתחרר כספי המשכנתא, כך שהמשך הבנייה עבר על מי מנוחות (לפחות מנקודת מבט של התשלומים ? ).

אני כל כך שמחתי שהם פנו אלי לפני שהם חתמו על החוזה שיכולנו לבחון האם קניית הבית הזה מתאימה להם האם יכולים לעמוד בסכום הקנייה, בתשלומים החודשיים ואיך קניית הבית משפיעה על איכות החיים שלהם.

הצעד הראשון הייתה פגישה בה נפרשו הרצונות הצרכים והיכולות. בפעם הראשונה הסתבר להם שבקניית בית ישנם הוצאות נוספות מעבר לסכום הקנייה. שלא ניתן לקבל מהבנק כל סכום. שניתן להתאים את גובה התשלום החודשי בהתאם לצרכים ,שהתשלום החודשי לא חייב להיות קבוע לאורך כל התקופה, ודבר נוסף, שבמשך השנה וחצי הקרובות עד שבניית הבית תסתיים הם ישלמו שכ"ד ואת הלוואת המשכנתא במקביל.

המשכנו בברור הסכום העומד לרשותם (מהו ההון העצמי) אותו הסכום שנשאר מהחתונה והם שמו אותו בצד, המתנות מההורים ותוכנית החיסכון שתמיד אמרו שהיא מיועדת לקניית הבית.

הצעד הבא היה לברר מול הבנק מהו הסכום שאותו הם יכולים לקבל כהלוואת משכנתא. הוגשו בקשות לאישור עקרוני.

כשהתקבלו האישורים ישבנו לבחון האם ניתן לעמוד בקניית הנכס.

האם הם יכולים לגייס את הסכום הנדרש, ומהו גובה התשלום החודשי בו יוכלו לעמוד בתקופת הבנייה כשהם נדרשים לשלם גם שכ"ד ומהו התשלום החודשי המתאים להם להמשך.

מה שראינו היה כי יחסרו להם כ- ₪100,000 לסיום הבנייה בעוד כשנה וחצי כ- ₪60,000 מהסכום הראשוני שביקש הקבלן ועוד כ- ₪40,000 לעלויות נוספות (עלויות קנייה – עו"ד, עלויות משכנתא – פתיחת תיק, נוטריון, משכון, שמאי, רישום משכנתא, עלויות נוספות בעקבות שינויים ותוספות, והערכה לתוספת ההצמדות למדד תשומות הבנייה).

בחנו את ההשלכות של התוספות השונות שהם חשבו להוסיף בדירה ומהו הסכום הנדרש למימון כל שינוי או תוספת (תוספת תריסים חשמליים, החלפת מטבח, שינוי אמבטיות, שדרוג הקרמיקה, הכנות למערכת מיזוג) לאחר בחינה זו נבחרו התוספות שעליהן לא ניתן או לא רוצים לוותר.

ישבנו ובנינו תוכנית לגיוס הסכום. סוכם כי מרבית הסכום יגיע מקרן השתלמות שאמורה להשתחרר בעוד כשנה. יתרת הסכום תגיע מתוכנית חיסכון בהפקדה חודשית.

מכאן הם פנו לעו"ד מטעמם שיבחן את החוזה והמשיכו לחתימה.

במקביל עבדנו על בניית תמהיל המשכנתא (על בחירת המסלולים והתקופות של תתי ההלוואות).

היה לי חשוב להתאים את המשכנתא לצרכים ולרצונות המיוחדים שלהם ומצד שני שעלויות המשכנתא יהיו נמוכות ככל הניתן.

נבחנו האפשרויות השונות ועם התמהיל הנבחר החל מו"מ מול הבנקים במטרה לקבל את ההצעה הטובה ביותר. לאחר מו"מ שנמשך כשבועיים נפגשנו לבחירת ההצעות הסופיות ונבחר הבנק בו תילקח הלוואת המשכנתא.

קבענו פגישה בבנק בפגישה זו נפתח תיק ההלוואה והם קיבלו מספר משימות שאותן ביצעו ותוך כשבוע קיבלו אישור על המשכנתא.

הם בחרו להעביר לקבלן כ- %80 מערך הבית בשלב קבלת המשכנתא וזאת במטרה להקטין את עלויות ההצמדה למדד תשומות הבניה. מה שהתאפשר להם מאחר ובפרויקט זה היה בנק מלווה שאיפשר את קבלת כל סכום המשכנתא בכל שלב ולא בהתאם להתקדמות הבניה.

התהליך שעברה המשפחה איפשר לה להתכונן לכל שלב בתהליך. נתן לה תמונה אמיתי של המצב. והיא הגיע לשלב סיום הבנייה מוכנה עם כל הסכום הנדרש ללא חשש, הפתעה או צורך מגיוס כספים לא מתוכניים.

הגיע אלי משפחה שלקחה את המשכנתא שלה לפני כ- 5 שנים זהו הבית הראשון שלהם והתקופה תקופה בה הריביות במשק היו נמוכות מאוד. הם שמעו במחזור המשכנתא ניתן לחסוך עשרות אלפי שקלים ורצו לבדוק האם גם הם יכולים לחסוך אך הם היו מאוד סקפטיים מאחר והם לקחו את המשכנתא שהריביות היו מאוד נמוכות.

בדיקת כדאיות מחזור המשכנתא שלהם מצאה כי מחזור המשכנתא תקצר להם את תקופת התשלום בקצת יותר מ- 3 שנים ותחסוך להם כ- ₪120,000.

כשישבתי בביתם וחשפתי בפניהם את תוצאות בבדיקת המשכנתא הם היו מאוד מופתעים ורצו להבין איך זה יכול להיות.

מה שראינו זה את ההשפעה של בחירת התמהיל.

הם בחרו לקחת את מרבית הסכום של המשכנתא בריבית קבועה צמודה למדד מהלוואת זכאות משרד השיכון (למרות שריביות הלוואה הזו גבוהות בהרבה מהריבית אותה יכלו לקבל באותה התקופה) ויתרת ההלוואה בריבית הצמודה לריבית הפריים.

ע"י שינוי תמהיל המשכנתא בו הגדלתי את החלק הצמוד לפריים למקסימום הניתן, ובחירת מסלולים צמודים למדד בריביות נמוכות יותר ולתקופות שונות הצלחתי לקצר להם את תקופת התשלום בקצת יותר מ- 3 שנים, התשלום החודשי נשאר ללא שינוי (לבקשתם) אך קטן כל מספר שנים ובסה"כ הסכום אותו יחזירו לבנק יהיה נמוך בכ- ₪120,000.

משפחה זו בחרה למחזר את המשכנתא שלהם.

הבנק מעוניין לתת הלוואה (משכנתא) למי שיכול להחזיר לשלם אותה ללא בעיות מצד אחד ובמידה ויהיו בעיות לקבל את הכסף שניתן בחזרה ולכן כשבאים לבקש הלוואה (בשלב האישור העקרוני) זהו השלב בו בוחן הבנק את עסקה ומדרג אותה (דרוג אשראי).

איך משפרים את דרוג האשראי לפני לקיחת משכנתא?

הבנק בוחן שני דברים –

1. טיב הנכס ואחוז המימון המבוקש
2. טיב הלווה (התמונה הכלכלית שרואה הבנק)

זהו השלב בו הבנק מחשב את הסיכון שהוא לוקח בלתת לך את הלוואת המשכנתא.

ככל שהסיכון נמוך יותר כך דרוג האשראי שלך יהיה גבוה יותר והסיכוי שלך לקבל תנאים טובים יותר עולה.

1. בדיקת טיב הנכס ואחוז המימון (סכום הכסף המבוקש מסה"כ עלות הנכס) המבוקש 
   הבנק יבחן את הנכס אותו רוצים למשכן משלושה כיוונים:

• • מיקום הנכס – לאזור בו נמצא הנכס יש השפעה. ככל שהמקום טוב יותר , יותר קל למכור את הנכס. ברוב המקרים, לבחירת מיקום בניית הבית ישנם סיבות רבות ולכן על סעיף זה אין לך כמעט השפעה.

• סוג הבנייה ומראה הבית – לסוג הבנייה וגם למראה הבית ישנה השפעה על תנאי המשכנתא. בתים מיוחדים בצורתם או בנויים בחומרים מיוחדים יותר קשה למכור ולכן "יפגעו " בדרוג האשראי של העסקה.
• אחוז המימון המבוקש– ככול שאחוז המימון המבוקש נמוך יותר, כך גודל הסיכוי שבמקרה של מכירת הנכס יוכל הבנק לקבל את כל כספו נמוך יותר. בנוסף להלוואות עם אחוזי מימון גבוהים, יש על הבנק דרישות מיוחדות (דרישות של בנק ישראל) שמייקרות לבנק את ההלוואה. שני הדברים הנ"ל גורמים לכך שככל שאחוז המימון נמוך יותר, כך תנאי המשכנתא יהיו טובים יותר. אחוז המימון שבו ישנו השינוי המשמעותי ביותר הוא 45% מימון ומדרגה נוספת ב- 60% ולכן רצוי (אם אפשר) לבקש עד 45% מימון וזאת בכדי לקבל תנאי משכנתא טובים יותר.

2. טיב הלווה (כלכלית)
   זהו השלב בו בוחן הבנק את יכולת ההחזר שלך. יכולת ההחזר שלך תיקבע ע"פ ההיסטוריה הכלכלית שלך והמצב שלך עכשיו.

   את העבר אי אפשר לשנות אבל את המצב אותו רואה הבנק עכשיו ניתן לשפר.

   כן, הבנק יקבע אילו תנאים יהיו לך במשכנתא גם ע"פ המצב שהוא רואה בתקופה של 3-6 חודשים לפני הבקשה לאישור העקרוני. וזהו המקום שבו ניתן לעשות את השינוי הגדול ביותר.

זה הזמן להיכנס למשטר כלכלי!

• לסגור את המינוס או להקטין אותו ככול שניתן.
• להבטיח עמידה בכל התשלומים (הוראות קבע ו/או צ'קים לא חוזרים),
• להגדיל חסכונות- זאת גם ההזדמנות שלך להתנסות חיים עם תשלומי המשכנתא המתוכננים.
• להגדיל הכנסות – זה הזמן לעשות שעות נוספות, לקחת עוד עבודות ולהגדיל את הסכום המופיע בתלוש

לסיכום – לפני שפונים לבנק לבקש אישור עקרוני אם יש לך זמן, כדאי לך לנצל אותו ולהתכונן – לנסות להקטין את אחוז המימון המבוקש מתחת ל-60% ואף לשפר את התמונה הכלכלית שרואה הבנק.
כך דרוג האשראי שלך ישתפר והתנאים של המשכנתא שלך יהיו טובים יותר.

הדבר נכון "בבנייה עצמית" או בקניית בית מקבלן "מפתח".

תקציב הבנייה יכול לתת לך תמונה ברורה (עוד לפני שנקדח היסוד הראשון) ולאפשר לך להיכנס לפרויקט בניית הבית בעיניים פקוחות. בעוד שבניית בית ללא תקציב יכולה לגרור כישלון ידוע מראש שבו מופסקת הבנייה באמצע, תקועים בסוף שלד ללא יכולת להמשיך או תקציב ביניהם עם בנייה לא גמורה.

כשבונים בית "מקבלן מפתח" – עלות הבית ידועה מראש בדומה לקניית דירה מקבלן אך חשוב לעבור מראש על הפרטים הקטנים בכדי לזהות את העלויות הנוספות שלך בפרויקט כמו מטבח, עבודות גבס נוספות ושדרוגים אחרים.

בבנייה עצמית התפקיד של בניית תקציב בנייה הינה אחריות שלך.

חשוב לפרק את פרויקט הבנייה לחלקים קטנים. ככל שהחלקים קטנים יותר ומפורטים יותר כך ניתן לקבל הצעות מחיר מפורטות יותר.

ישנה חשיבות גדולה לפירוט זה הן מבחינת הגדרת העבודה מול בעלי המקצוע השונים (חשוב מאוד להמשך) והן מבחינת הכנת התקציב והיכולת שלך לעמוד בתקציב זה עם מינימום חריגות והפתעות.

בכדי להכין תקציב לפרויקט בניית הבית יש צורך בהכנת שיעורי בית והכרת תהליכי הבנייה השונים או לחילופין עבודה עם בעלי מקצוע שיעזרו לך לעשות את זה (ישנם לא מעט בעלי מקצוע שנותנים שרות זה ביניהם אדריכלים, או מפקחים).

הידע הזה שווה לך הרבה כסף ב"הכנות מוקדמות" שתמיד עולות פחות כשעושים אותן בשלבים המוקדמים, בתהליכים שחשוב הסדר שלהם וימנע ממך את הצורך בשינויים בשלבים מאוחרים "כשנגמר הכסף".

חשוב שתקציב הבנייה יהיה מוכן לפני התחלת הבנייה ואפילו לפני קבלת היתרי הבנייה. וזאת בכדי לגלות האם ישנה היתכנות כלכלית לבניית הבית.

לא אחת מגלים בשלב זה שהרצונות עולים יותר ממה שהוקצב לבנייה ויש צורך לעשות התאמות.

שינויים בשלב התוכניות עדיפים לך ממספר סיבות-

1. התהליך זול בצורה משמעותית – שינויים בשלב התוכניות ובמיוחד לפני קבלת ההיתרים זול לעין שיעור משינויים בשלבים מתקדמים יותר. ככול שהשלבים מתקדמים יותר כך העלויות גבוהות יותר.
2. תהליך השינויים קצר יותר .
3. תוצאות הבנייה יהיו באיכות גבוה יותר.

תקציב בנייה טוב מלא ומקיף לוקח בחשבון את כל השלבים של בניית הבית:

1. עלויות התכנון וניהול
2. עלויות המגרש
3. עלויות המבנה
4. פיתוח המגרש
5. אבזורים ומערכות נוספות

פירוט מלא של כל תתי הסעיפים בשלבים השונים שחשוב להתייחס עליהם ניתן לראות בטבלה "לבניית תקציב בנייה".

אבל איך בונים תקציב בניה – ממה מתחילים?

השלב הראשון יהיה לפנות למתכנן – זהו השלב שבו פונים למתכנן לתכנון הבית בהתאם לסכום העומד לרשותך.

כשהתוכניות יהיו מוכנות יתחיל שלב קבלת הצעות המחיר וזהו השלב שכדאי להתחיל למלא את הטבלה (בעמודת האומדן).

מילוי הסעיפים השונים בטבלה יעזור לך :

• להבטיח שלא ישכח אף סעיף.
• לקבל תמונה מלאה ומיידית על היכולת שלך לעמוד בתקציב המתוכנן.
• לשנות את הסכומים השונים ולבחון את ההשפעה שלהם על התקציב כולו.

עם סיום מילוי עמודה זו יהיה בידיך תקציב מלא ומפורט של תקציב הבנייה ואת הסכום המתוכנן לבניית הבית.

זה הזמן לבחון את הסכום שהתקבל האם הוא תואם או נמוך יותר מהסכום שתוכנן לקחת ?

• כן. במידה והסכום תואם או נמוך יותר, אפשר לעבור לשלב הבא.
• לא. במצב זה יש צורך להתאים את התוכניות, לחזור למתכנן ו/או לבחור את הסעיפים שאותם מצמצמים/ מבטלים במטרה לעמוד בסכום שהוקצב לבנייה.

לסיכום – זהו אחד השלבים החשובים ביותר בהצלחת פרויקט בניית הבית שלך. ככול שתשקיע בשלב זה יותר ותגיע להצעות מחיר מפורטות יותר, כך יהיה לך תקציב מפורט יותר שיאפשר לך לבנות בית שהמחיר הבנייה שלו יתקרב לאומדן.

אם בחרת להשתמש בטבלה יש לך את האומדן לכמה יעלה לבנות את הבית שלך.

ההבדלים באחוזים אותם אפשר לבקש לצורך המשכנתא

סכום המשכנתא הניתן נקבע באחוזים על פי שווי הנכס או על פי חוזה הרכישה. במקרה של נכס ראשון, ברכישה מקבלן או בית מיד שנייה, הסכום לא יעלה על 75% מערך הנכס על פי הנקוב בחוזה או סכום שווי הבית כפי שנקבע על ידי הערכת השמאי ותמיד יהיה מדובר על הסכום הנמוך מבין השניים.

במקרה של משכנתא לבנייה, גם כאשר מדובר בנכס ראשון, הסכום לא יעלה על 70% מהערכת עלות הבנייה או מהערכת השמאי וגם כאן הסכום שיינתן הוא הנמוך מבין השניים. מכאן אפשר להבין כי ההיערכות הכלכלית שונה בבנייה לעומת רכישת נכס קיים/ חדש מקבלן.

מי מקבל את הכסף במקרה של משכנתא לבנייה

במקרה של רכישת נכס קיים או מקבלן, הכסף לא עובר כלל לידי מבקש המשכנתא אלא עובר ישירות אל הקבלן או אל המוכר. במקרה של משכנתא לבנייה, הכסף מועבר לחשבונו של הבונה וזאת לפי שלבי התקדמות הבנייה.

מתי מקבלים את הכסף לבניית הבית

הכסף מהמשכנתא לבניית הבית מתקבל בפעימות על פי התקדמות הבנייה. בכל סיום שלב הבונה זכאי לקבל את סכום הכסף הרלוונטי וזאת בהתאם להערכת השמאי. במקרה של משכנתא רגילה, הסכומים מועברים על פי החוזה בין הצדדים ובכל מקרה הכסף לא עובר דרך חשבונו של נוטל המשכנתא.

מה תוכלו לעשות עם הכסף

משכנתא לבנייה מיועדת כמובן עבור בניית הבית. עם זאת, שלא כמו במקרה של רכישת נכס קיים, מאחר והכסף עובר לחשבונו של הבונה, אם לא נעשה בו שימוש לצורך הבנייה עצמה, אפשר להשתמש בכסף לצורך רכישת ריהוט, התקנת מזגנים ועוד. כמובן, כדי לעשות זאת יש לבנות מראש את התקציב כראוי ולהקפיד לשמור עליו.

לסיכום

אפשר לראות לפי ההבדלים השונים שההיערכות הכלכלית לצורך בנייה שונה מההיערכות לצורך רכישת נכס קיים או נכס מקבלן. ההבדלים מתחילים בגובה המשכנתא אותה אפשר לבקש מהבנק וכיצד יש לנהל אותם בשלבי הבנייה השונים. כיוון שכך, יש לבצע היערכות, להבין מהו פרויקט בנייה ולהביא בחשבון גם את "הדברים הבלתי צפויים" שיכולים לצוץ בדרך.

ההגרלה תתקיים אחת לשנה במשך השנים 2017-2020 ובכל הגרלה יזכו 200 משפחות.
בשנת 2017 ההרשמה להגרלה נפתחת ב- 1.3.17 ותסגר 18.4.17.

חשוב להגיש את הבקשות במהירות בכדי לקבל את האישור לזכאות לפני סיום ההרשמה להגרלה.

חשוב לשים לב –

1. הזכאות בהגרלה מאפשרת לקבל 600,000 ש"ח בתנאים מיוחדים –

• תשלום ההלוואה – תקופת התשלום 25 שנה כך ש- 10 שנים ראשונות ללא ריבית או הצמדה
  יתרת התקופה – בריבית שנתית של 2% והצמדה למדד.
• הון עצמי נדרש – במקרה שבה נלקחת הלוואה משלימה (נוספת) של פחות מ- 600,000 ש"ח ההון העצמי הנדרש יהיה 5% (ולא 25%).

2. רשאים להגיש מועמדות

• משפחות -זוג נשוי עם או בלי ילדים או הורה יחידני עם ילד אחד לפחות מתחלת לגיל 21 רווק הגר איתו.
• חסרות דירה -שאין ולא הייתה להם זכות לדירה.

3. צריך לממש את הסיוע תוך 4 חודשים

4. בקשת הארכת לתקופה המימוש בפנייה לועדת חריגים רק לפני סיום התקופה (שלושה עד חודש לפני סיום התקופה).

את הבקשות ניתן להגיש בכל אחד מהבנקים למשכנתאות ( ללא קשר באיזה בנק תילקח המשכנתא בהמשך).

להלן רשימת המסמכים שאותם יש להביא בעת הגשת הבקשה בבנק –

• תעודת זהות (כולל נספחים) של שני בני הזוג. במקרה ששני בני הזוג ילידי הארץ יש להביא צילום תעודת זהות של אחד ההורים יוצאי אתיופיה.
• זוגות נשואים צריכים להמציא תעודת נישואין.
• גרושים צריכים להמציא: תעודת גירושין; הסכם גירושין שקיבל תוקף של פסק דין בסמוך ולפני הגירושין.
• אלמנים צריכים להמציא תעודת פטירה של בן/ת הזוג.
• משפחות שבראשן עומד הורה עצמאי (חד-הוריות) צריכות להמציא: תעודת גירושין; הסכם גירושין שקיבל תוקף של פסק דין בסמוך ולפני הגירושין; תצהיר על מגורים ללא ידוע בציבור.
• זוג ידועים בציבור צריכים למלא טופס הצהרה של זוג בדבר היותם ידועים בציבור ולחתום עליו בפני עורך דין. אם בני הזוג מחזיקים ב"תעודת זוגיות" מטעם ארגון "משפחה חדשה", אין צורך לחתום על הטופס בפני עורך דין אלא רק בפני פקיד הבנק.

בעת הנפקת תעודת הזכאות תידרשו לחתום בפני פקיד הבנק על טופס "מידע לנרשמים בנושא תכנית הלוואות ליוצאי אתיופיה בתנאים מיוחדים וחתימה על הצהרה".

טעות ראשונה – אי תכנון של הוצאת הכספים

אחת הטעויות הגדולות ביותר של בונים היא אי תכנון הכספים שיש ברשותם. כדי לבנות את הבית ללא דאגות כלכליות על הבונים להיות עם כסף נזיל שישמש אותם עד שיקבלו את הכסף מהבנק וכמו כן בסכום ההשלמה לגובה המשכנתא (משכנתא לבנייה ניתנת עד לסכום של 70% מהערכת עלות הבנייה, מה שאומר שעליכם להיות בעלי סכום נזיל של לפחות 30% מהערכת עלות הבנייה).

עוד לפני נטילת משכנתא לבנייה ולמעשה אפילו לפני תכנון הבית, מומלץ לבחון כמה כסף יש ברשותכם, כולל כמה כסף אתם עומדים לקבל מההורים (אם הם עומדים להיות שותפים), כמה כסף יש לכם בקופות חיסכון שונות ולתכנן נכון את הוצאת הכספים.

טעות שנייה – חתימה על הסכמי תשלום לא נוחים לקבלנים

במהלך הבנייה יש לחתום על הסכמי תשלום שונים מול קבלנים ואנשי מקצוע. כדי להתנהל נכון מבחינה כלכלית חשוב מאד להתחשב בקצב בהעברת הכספים מן הבנק אל החשבון של הבונים. אנשים אשר בונים על קבלת כספי המשכנתא לבנייה ובמקביל מתחייבים לקבלנים על תשלומים לפני שהם מקבלים את הכסף, מוצאים עצמם נוטלים הלוואות גישור ומייקרים את עלות הבנייה.

לרוב, נהוג לתת לקבלנים את מרבית הסכום לאחר סיום השלב וכשהכסף מגיע מהבנק. רוב הקבלנים מודעים לכך (ועם זאת כמובן יבקשו מקדמה הגיונית שאתם תצטרכו לשלם לפני שתקבלו את הכסף מהבנק).

טעות שלישית – הערכה שגויה של עלות הבנייה

הערכה שגויה של עלויות הבנייה היא טעות נפוצה הרבה יותר מכפי שנהוג לחשוב. הסיבות לכך יכולות להיות אי פנייה אל אנשי מקצוע לקבלת הצעה ראשונית, ניסיון להפחית את חישוב העלויות, התעלמות מנתונים ועוד. הערכה שגויה מובילה לקבלת אישור למשכנתא בגובה שאינו תואם את הבנייה ובעקבות כך יכולה להוביל להלוואות יקרות או חמור מכך, אי סיום הבנייה.

כדי להימנע מהערכה שגויה יש לקבל מראש הצעות מחיר, להציג לאדריכל המתכנן את התקציב העומד לרשותכם ולהביא בחשבון את ההוצאות שלא תכננתם.

להורדת טבלה חכמה שתעזור לכם לוודא שלא שכחתם כלום יש ללחוץ על הקישור (קישור להורדת טבלה לבניית תקציב בנייה).

טעות רביעית – אי לקיחת "רזרבה"

בכל פרויקט בנייה מופיעות הוצאות לא צפויות. למעשה, ההוצאות הללו יכולות להגיע לגובה של 24% מהעלות המתוכננת של הבנייה. סכום זה גבוה מאד ולא רק באחוזים. משפחות אשר אינן מביאות בחשבון את ההוצאות הללו יכולות למצוא עצמן בלי יכולת לסיים את הבנייה עם סכום המשכנתא שביקשו מהבנק. כאן חשוב להבין כי ההוצאות הללו מחולקות לשניים הוצאות התלויות בבונים ברצון שלהם לשדרג ולשנות תוך כדי בנייה (חריגות שאפשר לצמצם ואף להעלים לחלוטין) וחריגות שפעמים רבות מופיעות כהפתעה ואי אפשר לצפות אותן במדויק עד לרגע שמתחילים לבנות ולכן חובה לקחת בחישוב הכלכלי אפשרות להוצאה זו.

לקיחת "רזרבה" בחישוב הבנייה פותרת את הבעיה ומאפשרת לבונים לסיים את התהליך בשביעות רצון ולעתים אפילו עם "עודף" שנשאר ביד או בחשבון הבנק.

מה עושים כדי להימנע מטעויות

כדי להימנע מהטעויות השונות יש להכיר אותן ולבצע חישוב כלכלי כבר בתחילת הדרך. בונים אשר מבצעים את החישוב הכלכלי מראש ובמסגרת הייעוץ הכלכלי למשכנתא, מדלגים על הטעויות ופעמים רבות נשארים עם "עודף" בסיום הליך הבנייה.

אם נתקלתם בקושי בביצוע החישוב אני כאן לעזור לכם לעשות את זה נכון. מזמינה אותך ליצור קשר במייל iris@isaving.co.il

הגופים החוץ בנקאים מורשים לתת הלוואת משכנתא

ישנם לא מעט אנשים אשר חושבים כי הגופים החוץ בנקאיים אינם מורשים לתת הלוואות וכי מדובר בלקיחת סיכון. חשוב לדעת כי הגופים הללו הם גופים אמינים ובהם חברות ביטוח כשהסיבה לכך שאלו הורשו להיכנס אל התחום היא הגדלת התחרות ומתן תנאים טובים יותר ללקוחות אשר רוצים לרכוש נכס. משכנתא חוץ בנקאית תתבצע רק מגוף המורשה על ידי משרד האוצר לתת את ההלוואה הנדרשת.

מתי מומלץ לברר פרטים על משכנתא חוץ בנקאית?

כל מי שרוצה לבדוק את האפשרויות העומדות לפניו בלי להתפשר על הצעה שלא מתאימה לו, צריך לדעת כי קיימת משכנתא חוץ בנקאית ולקבל הצעת הלוואה מכל גורם אפשרי. הדבר נכון לבנקים השונים ולגופים החוץ בנקאיים. ישנם אנשים אשר חושבים בטעות כי כל הגופים שאינם בנק מיועדים רק לאלו שקיבלו מהם סירוב אך בפועל לעתים הגופים הללו מציעים הצעות משכנתא טובות ולכן מומלץ לבצע בירור זה הן לפני קבלת המשכנתא הראשונית והן בתהליך המחזור.

לבחון את ההצעה הניתנת לכם

המטרה של בחינת הגורמים השונים ללקיחת משכנתא היא לקבל את התנאים הטובים ביותר עבורכם. ממש כמו במשכנתא לרכישת דירה או כמו במקרה של משכנתא לבניה, עליכם לבחון את כדאיות התנאים בהתחשב בגורמים הבאים:

• יכולת ההחזר שלכם – על המשכנתא להיות מתאימה ליכולת ההחזר החודשי שלכם וכאן אתם צריכים לבחון כמה כסף אתם מכניסים, מהן ההוצאות החודשיות שלכם וכמה כסף תוכלו לשלם מדי חודש על הנכס.
• תקופת החזר הכספים – בהתאם לגיל שלכם וציפיות התשלומים יש לפרוס את המשכנתא לתקופה שנראית לכם כמתאימה.
• כמה יעלה לכם הנכס – בסופו של דבר הנכס יעלה לכם יותר מהמחיר שתשלמו למוכר ויש לבצע השוואה בין ההצעות השונות.

האם יועצת המשכנתאות עובדת גם מול גופים חוץ בנקאיים?

אני לא יכולה לענות בשם כל יועצי המשכנתאות ולכן אענה בשם עצמי. מאחר והמטרה שלי כיועצת משכנתאות היא לבצע את הבדיקה המעמיקה והרחבה ביותר ולבנות לכל לקוח את המשכנתא בתנאים הטובים והמתאימים ביותר לאורך חייו, לכספים שיש ברשותו ולשווי הנכס הנרכש. במסגרת ההצעות השונות אני פונה לכל גוף ומבררת גם על משכנתא חוץ בנקאית כדי שהלקוח יקבל את התנאים הטובים ביותר.

על מה מוציאים כסף בתקופת הפנסיה?

על שאלה זו אי אפשר לענות בתשובה אחת חד משמעית. ישנן הוצאות שונות ומגוונות בחיינו ותקופת הפנסיה עוברת על אחדים בצורה קלילה וכוללת בילויים רבים ואצל האחרים היא כוללת הופעה של מחלות, כאבים וצורך בתמיכה. כמו כן, חשוב לזכור כי תקופת הפנסיה היא ארוכה ובכל גיל ישנם צרכים שונים. למשל, אם בסוף שנות השישים רבים רוצים לבלות, לצאת להצגות ולחו"ל, ישנם לא מעט אנשים אשר בסוף שנות השמונים זקוקים לטיפולים רפואיים ותרופות קבועות. לכן, אי אפשר להגיד על מה תוציאו כסף בתקופת הפנסיה אך אפשר לדעת בבירור שתזדקקו לכסף.

כיצד תחסכו את הכספים שתזדקקו להם בפנסיה?

במדינת ישראל חלה החובה לחסוך לתקופת הפנסיה וזאת ללא כל קשר לקבלת קצבת זקנה. הקופות השונות מציעות הצעות שונות, חלקן מרוויחות כספים ומקבלות אחוזים מהם, חלקן מפסידות כספים ולמרות זאת מבקשות דמי ניהול. השאלה כמה כסף יהיה לכם בתקופת הפנסיה והאם הוא יספיק לצרכים שלכם היא שאלה שלא פעם נשארת באוויר ועם זאת אתם צריכים לעסוק בה ולוודא כי עומדים לרשותכם פתרונות.

מהי דירה להשקעה?

דירה להשקעה היא נכס אשר לא משמש למגורים אלא מושכר לצורך קבלת תשואה, עכשיו או בעתיד. השוק הישראלי מראה שוב ושוב כי לאורך זמן מחירי הדיור עולים ולכן השקעה בדירה יכולה לשמש בעתיד כבסיס לביטחון כלכלי. ישנם אנשים אשר יבחרו בסיום התקופה למכור את הדירה מסיבות שונות אך רבים בוחרים להעמיד אותה להשכרה לאורך כל תקופת הבעלות וכך לממן את העלויות שלה בעשורים הראשונים וליהנות מהכנסה בעת היציאה לפנסיה. חשוב לציין כאן כי ישנן עסקאות אשר מאפשרות לבעלי הדירות ליהנות מתשואה כבר מהחודש הראשון לאחר הרכישה.

כיצד תסבסדו את ההשקעה והאם תוכלו לקבל משכנתא?

כדי לממן את הדירה להשקעה רוב האנשים יצטרכו לקחת הלוואה וזו תהיה משכנתא לדירה להשקעה. הבנקים וחברות המימון השונות יכולים לתת את הכספים הנדרשים אך חשוב לבצע תכנון נכון ולדעת את המגבלות והאפשרויות הקיימות במקרה של דירה להשקעה.

משכנתא לדירה להשקעה – מדיניות הבנקים ומגבלות

• שיעור המימון – שיעור המימון במקרה של נטילת משכנתא לדירה להשקעה עומד על 50% – 60% משווי הנכס החדש. מכאן אפשר להבין כי יתרת הכסף צריך לבוא מההון העצמי או מהלוואות אחרות כמו משכנתא על נכס המגורים ( אם ניתן) הלוואות על חשבון קרנות ההשתלמות עתידית או נזילה ועוד מגוון פתרונות מימון קיימים.
• ההכנסה החודשית הפנויה – הבנקים יכולים לתת הלוואת משכנתא כך שההחזר החודשי לא יעלה על מחצית מההכנסה החודשית הפנויה. אך ברוב המקרים הם יאשרו פחות מ 40% מהכנסה הפנויה. כלומר, הם מתחשבים בהכנסה החודשית( נטו) ומקזזים הוצאות קיימות על משכנתא ראשונה, התחיבויות קבועות והלוואות אחרות.
• פריסה – כעיקרון המשכנתא תינתן עד לפריסה של 30 שנה וכאן כל בנק יכול להחליט על תקופה קצרה יותר בהתאם למגיש הבקשה.
• מסלולי המשכנתא – מסלולי המשכנתא לדירה להשקעה יכולים להיות שונים מאלו של משכנתא ראשונה ומומלץ לבצע תכנון נכון שיתאים להכנסה החודשית הקיימת והערכה הריאלית להכנסה משכירות.

התייעצו לפני ביצוע ההשקעה

ישנם פתרונות שונים המיועדים לרכישת נכס להשקעה. אם אתם מתעניינים בתחום ושוקלים איזה נכס לרכוש, דעו שאתם יכולים לבצע התייעצות (חד פעמית או ארוכת טווח עד לסיום רכישת הנכס וקבלת המשכנתא) ולבצע את הבחירה שלאורך זמן תשרת אתכם בצורה הטובה ביותר.

1. האם אפשר לקבל משכנתא עבור בנייה קלה?

שאלה זו היא שאלה נפוצה יותר מכפי שאתם יכולים לדמיין. הבנייה הקלה תופסת תאוצה ומדי שנה נראה שישנם יותר פתרונות בתחום. פתרונות שמציעים בתים מבודדים, בנייה מהירה ולעתים גם זולה יותר. בניגוד לתחילת הדרך של הבנייה הקלה, היום רוב הבנקים והגופים המציעים משכנתאות יסכימו לתת משכנתא לבנייה קלה אבל חשוב לדעת שלא לכל הסוגים של הבנייה הקלה וגם הסכומים שיאושרו יהיו נמוכים יותר מבנייה רגילה.

2. האם חד הורית יכולה לקבלת משכנתא לבנייה?

אימהות יחידניות יכולות לחשוש מכך שהגופים השונים לא ירצו לתת להן משכנתא (לא רק לצורך בנייה) ולכן לעתים אפילו נמנעות מלהתחיל את התהליך. חשוב לציין כי לעתים קבלת האישור למשכנתא מורכב יותר כשאת אם חד הורית מבקשות של זוגות, אך הדבר אפשרי וכאן ארגון נכון של המסמכים, פנייה בצורה הראויה והדרך שבה מוצגם הנתונים הם אילו שעושים את ההבדל בין אישור לאי אישור ובמקרה של אישור משפרת את הסכום שיאושר ואת התנאים המוצעים.

3. האם ניתן לקבל משכנתא לרכישת שטח המיועד לבנייה?

שאלה זו היא פופולרית אך אין לה תשובה אחת חד משמעית. יש לבחון כל מקרה לגופו, לבדוק מהן הזכויות על הקרקע, מהי העלות שלה ולענות על שאלות רבות נוספות. פעמים רבות משכנתא לבנייה לוקחת בחשבון את עלות הקרקע ומגיעה בסך הכל לסכום של 60-70 אחוזים מהעלות הכוללת המשוערת של הבנייה יחד עם עלות הקרקע והפיתוח.

4. מתי כדאי להוציא אישור עקרוני למשכנתא לבנייה?

בתהליך בנייה חשוב מאד שיהיה את האישור העקרוני כיוון שהוא בדרך כלל מבטיח שבעתיד תוכלו לממש את הבקשה ולקבל את הכספים הנחוצים לכם. מאחר ואישור עקרוני למשכנתא הוא אישור שנותן הבנק שהוציא אותו והוא מחייב את הבנק לתת למבקש משכנתא בתקופה תקפות האישור (12 יום ל-3 חודשים בהתאם לבנק) אך אינה מחייבת את המבקש לקחת אותה. זהו אישור חשוב מאד (לקריאה מהו אישור עקרוני). מומלץ להוציא את האישור עוד לפני תחילת התכנון כיוון שהוא יאפשר לכם לדעת כמה כסף עומד לרשותכם ותדעו כי ישנה כוונה חיובית לתת לכם משכנתא, מה שיקטין את ההפתעות העתידיות בעת הבנייה עצמה.

5. האם אפשר לקבל משכנתא לבניית בית נוסף בחצר?

גם כאן, כמו שאלה מספר שלוש, התשובה אינה חד משמעית. מדי פעם פונים אליי זוגות (בעיקר זוגות צעירים) אשר מעוניינים לבנות בית על שטח קיים שכבר עומד עליו בית (בעיקר במושבים אך לא רק). בהתאם לייעוד הקרקע ולאישורים השונים אפשר לבחון קבלת משכנתא לבנייה. בכל מקרה, לא מומלץ להתחיל לתכנן תכניות אדריכליות ובוודאי שלא לחתום על הסכמים עם קבלנים לפני בחינת הנושא וקבלת אישור עקרוני לקבלת הכספים.

6. מהו היתרון של ייעוץ משכנתא פרטי בתהליך הבנייה?

ייעוץ משכנתא פרטי תפקידו להתאים לכם את המשכנתא הנכונה. במקרה של משכנתא לבנייה, התהליך כולל בחינה כוללת של המצב הכלכלי שלכם, הצגת התמונה הכלכלית של הבנייה וקבלת מענה לשאלות קטנות וגדולות. מאפשר לכם לקבל משכנתא המותאמת ליכולות ולבקשות של הבונים (ולא בהתאם לצורך של הבנק לעמוד ביעדי רווח גבוהים). מעבר לכך, הייעוץ מקטין את ההתמודדות עם הביורוקרטיה, חוסך זמן וחוסך הרבה כסף בהקטנת העלות של המשכנתא.

מקווה שעניתי לך על כל השאלות, אך אם נשארה לך שאלה בתחום שלא קיבלה מענה ניתן להעביר לי אותה במייל – iris@isaving.co.il ואענה לך באופן אישי.

עשו סדר במסמכים

ישנם מסמכים רבים שהבנק יבקש מכם שתגיעו להגיש את הבקשה וביניהם תדפיסי בנק, תלושי משכורת, אישורים על הנכס (תלוי באיזה נכס מדובר והאם זהו מחזור או בקשה חדשה),צילום תעודות זהות של מבקשי המשכנתא ויתכן שתצטרכו מסמכים כלליים נוספים. כל המסמכים הללו יכולים לעשות לא מעט בלאגן גם בראש שלכם וגם בעת הגשת הבקשה. לכן, מומלץ לעשות סדר במסמכים, לארגן אותם כך שלפקיד בבנק יהיה קל לראות את התמונה המלאה.

נכון להגיד כי ההחלטה האם תקבלו משכנתא או לא ואלו תנאים יתנו לכם אינה תתבצע רק על פי הסדר, אך ליועץ בבנק יש אפשרות להשפיע על אלו וכשהוא רואה שהלקוחות מולו קלים להתנהלות ומסודרים, ייתכן והוא יחליט לעשות יותר למענם (הסתכלו על זה כחיסכון של זמן עבור הפקידה וחיסכון של כסף עבורכם).

דעו מה אתם רוצים ומה היכולות שלכם

תגיעו מוכנים לבנק. לפני שאתם מגיעים לבקש משכנתא או אפילו אישור עקרוני לקבלתה, דעו מה אתם רוצים ומהן היכולות שלכם מבחינה כלכלית. בחנו מבעוד מועד כמה כסף יעלה לכם הבית (אם מדובר בבקשה עקרונית ואתם יוצאים למשא ומתן, תנו הערכה, היא לא חייבת להיות מדויקת על השקל), בדקו כמה כסף יש לכם, בחסכונות שלכם ואם אתם עומדים לקבל תמיכה מההורים בדקו בכמה היא תתבטא.

לאופן הצגת הנתונים וסיפור "הסיפור" שלכם יש השפעה. ככל שתהיו ממוקדים יותר כך יהיה לפקיד בבנק קל יותר לעבוד מולכם והוא יתקיל אתכם בפחות שאלות. כמו כן, ככל שתציגו הון עצמי גבוה יותר (ביחס למחיר הנכס המבוקש), כך האישור יתקבל מהר יותר והתנאים ייטו להיות לטובתכם.

הגיעו למפגש עם הבנק בבגדים מתאימים לפגישה

יועץ המשכנתאות יסתכל עליכם כשתגיעו אליו. גם אם הדבר נשמע לא הוגן או לא נעים, המראה שלכם, כלומר הבגדים שתלבשו, ישפיע על הדעה הראשונית של היועץ עליכם. אם תגיעו עם בגדים "זרוקים", מלוכלכים, קרועים או אפילו מסריחים מריח של סיגריות, הרושם הראשוני של היועץ עלול להיות לא חיובי עליכם. לעומת זאת, אם תהיו לבושים בבגדים נאים וכשאתם מסודרים, ליועץ יהיה קל יותר להתרשם ממי שאתם באמת.

שימו לב, כאן אין צורך לבוא עם חליפות מיוחדות ואין צורך להגזים אבל כן מומלץ לשים בגד שמתאים לפגישה חשובה.

דעו שבאפשרותכם להתייעץ כל עוד לא חתמתם על קבלת משכנתא

כל עוד לא חתמתם על קבלת משכנתא מהבנק (וזאת לאחר שניתנה לכם הצעה שנראית שמשרתת אתכם על הצד הטוב ביותר), אתם יכולים להתייעץ. אתם צריכים לתת ליועץ הבנק את התחושה שאתם מתכננים לבצע מחקר שוק מעמיק ולהשוות את ההצעה שלו עם הצעות של בנקים נוספים.

בנוסף לכך, תוכלו להתייעץ כמובן עם יועץ משכנתאות אובייקטיבי בכל שלב שתרצו: עוד לפני הפנייה אל הבנק, לאחר שיש בידכם כמה הצעות או באמצע התהליך. במהלך הדרך תקבלו מידע רב והמטרה שלכם צריכה להיות נטילת משכנתא אשר מתאימה לכם ומשתלמת עבורכם.

לתאום שיחת ייעוץ בת שעה איתי חינם – יש לשלוח לי מייל (עם שם והשעה הנוח לך) ואני אחזור אליך iris@isaving.co.il

1. אחוז מימון נמוך יותר

המערכת הבנקאית מאוד זהירה במקרים של בנייה ולכן אחוז המימון שיינתן לא יעלה על 70% מהערכת השמאי (ולא על הוצאות הבנייה בפועל) ובהרבה מקרים אף נמוך מזה. כדי למנוע עוגמת נפש והפתעות, חשוב לקבל אישור עקרוני בשלב מוקדם בתהליך התכנון ולדעת מהו הסכום האמיתי אותו ייתן הבנק.

2. הבדלים בירוקרטים – מסמכים נוספים שיש להציג

תהליך קבלת משכנתא לבנייה מורכב יותר ונדרשת בו הצגת מסמכים נוספים. במשכנתא יד שנייה יכול הגוף המממן (הבנק) להסתמך על מצב קיים והערכת שמאי , בבנייה עצמית נאלץ הגוף המממן לממן שלבים בהם הסיכון להפסד גבוה יותר – נכס לא בנוי או לא גמור אינו שווה הרבה והיכולת של הבנק לממש / להחזיר לעצמו את הכסף במידה והבנייה נעצרת באמצע התהליך קטן יותר ולכן הסיכוי של הבנק להפסד בשלב זה גבוה יותר .הבנק מעוניין למזער סיכונים ולכן ידרוש מסמכים שיאפשרו לו לעמוד את הסיכונים ולמזער אותם. מהם המסמכים הנוספים אותם דורש הבנק?

תכניות ונתונים על השטח לבנייה

היתרי בנייה

תכניות בנייה מאושרות

חוזה פיתוח

הצעות מחיר לעלויות הבנייה

ובנוסף יתכנו דרישות נוספות בהתאם לכל מקרה ספציפי.

3. קבלת הכסף בשלבים ולא בפעם אחת

הבדל מאוד משמעותי בין משכנתא לבנייה עצמית למשכנתא רגילה הוא באופן קבלת הכסף, הכסף מתקבל בשלבים בהתאם להתקדמות הבנייה ולא בסכום אחד כפי שנהוג ברכישה של נכס קיים. השמאי יגדיר את השלבים שבסיומם יעביר הבנק (לאחר קבלת אישור מהמהנדס) את הכסף. הערה – במידה וקיים חשש שיצוץ קושי תזרימי במהלך הבנייה ניתן לבקש מהשמאי הוספת שלבים בכדי להקטין את המרווחים.
לדוגמא, גמר טיח פנימי או גמר טיח חיצוני .

4. סכום משכנתא נדרש – לא לשכוח את הבלת"מ (בלתי מתוכנן)

כדאי לתכנן על סכום גבוה יותר מהנדרש בפרויקטים של בנייה עצמית תמיד יהיו חריגות מהערכות העלות הראשוניות – אפשר לבנות על זה בוודאות כמעט מוחלטת שהעלות המשוערת בתחילת הפרויקט תהיה נמוכה מאשר העלות בפועל. לכן התכנון וההתחשבות בבלת"מ הוא קריטי מבחינת משכנתא לבנייה עצמית. כאשר דנים מול הבנק לגבי המשכנתא וגובה המימון חייבים לכלול את הסכום המיועד לבלת"מ ( כ- 20% לבלתי מתוכנן), עדיף לבקש משכנתא גבוה יותר ולא לקחת את כולה מאשר לבקש פחות ולנסות לקבל מימון נוסף במהלך הבנייה.

תכנון לא נכון או לחוץ מדי עשוי לגרום :

• לעיכובים הנובעים מבעיות תזרימיות – הכסף נגמר לפני סיום השלב והבנק לא משחרר סכומים נוספים .
• לבקשות להגדלת המשכנתא – במידה ואחוז המימון אינו מקסימאלי הבנק עשוי לאשר הגדלת המשכנתא אך בדרך כלל בתנאים הרבה פחות טובים.
• בקשת מימון נוספת – לקיחת הלוואות נוספות וגיוס כספים בדרך כלל לתקופות תשלום קצרות וריביות גבוהות כך שההחזר החודשי גבוהה דבר המקשה על ההתנהלות המשפחתית.
• נשארים עם בית לא גמור ועם חוב גדול לבנק שיש להחזיר.

לסיכום – זהו שלב קריטי בתכנון הפיננסי של פרוייקט הבנייה שלך. הבנה והתייחסות לדברים שהוזכרו כאן תאפשר את התקדמות הבנייה שלך ללא עיכובים, ללא קשיי מימון או תזרים מזומנים והנאה מהבית לאורך שנים.

אם הגעת לשלב של התלבטויות ושאלות בנושא הכלכלי של הבנייה או לקיחת המשכנתא,
ניתן ליצור קשר לקביעת פגישת יעוץ ללא התחייבות וללא תשלום
בטלפון 052-5900403 (איריס) , או בדוא"ל info@isaving.co.il

קודם כל, חשוב לזכור: דמי כיס לילדים מטרתם אינה לספק לילדים שלנו אמצעים לקנות כל מיני דברים. הרי בשביל זה אנחנו כאן, לא? לדמי הכיס יש מטרה אחרת לגמרי.

לדעתי, צריך וחשוב ביותר לתת לילדים דמי כיס החל מגיל צעיר יחסית. אפילו מגיל שש. אנחנו יכולים להשיג בכך כמה דברים:

א. מאפשרים להם את ההתנסות הכל כך חשובה במסלול קבלת ההחלטות של למה כן או למה לא, מה חשוב יותר, מה סדר העדיפויות וכו' (אם אנחנו "נותנים להם הכל", הרי שאנחנו מחליטים עבורם על מה להוציא כסף ומונעים מהם את ההתנסות והמיומנות של תהליך קבלת החלטות).

ב. ממחישים להם שבשביל כסף צריך לעבוד – ניתן להתנות דמי כיס במטלות בבית בהתאם לגילם ובדרך זו גם להמחיש להם את מחיר האחריות (אין עבודה = אין כסף)

ג. הם מתחילים להבין את יתרונות החיסכון ו"דחיית הסיפוקים". (השבוע קניתי צעצוע אחד, אחסוך בחודש הקרוב כדי לקנות את הצעצוע הבא)

ד. הפתעה! לא ידענו שהכסף מתבזבז כל כך מהר. "אבל קנינו רק חולצה. אז לאן הלכו החמישים שקל שלי???"

חשוב לזכור, החינוך הכלכלי מתחיל לפני נתינת דמי הכיס. אני ממליצה קודם כל לדבר עם הילד (במיוחד בגילאים הקטנים יותר). להסביר לו שאי אפשר פשוט לקחת מהמדף את כל מה שרוצים. שצריך לעבור בקופה ולשלם כסף על כל מה שלקחנו. זו הזדמנות להסביר לילד מאיפה יש לנו כסף ושכמות הכסף שיש לנו מוגבלת ולכן אי אפשר לקנות הכל. הבן שלי, למשל, כשהיה בן חמש-שש, קלט שמהכספומט יוצא כסף. וזהו. וכל פעם שרצה משהו, והסברתי לו שכרגע אין כסף בשביל זה, רצה שנלך לכספומט וניקח כסף.

כמו כן ,חשוב להסביר לילדים את מהות דמי הכיס. כל כמה זמן הם יקבלו את דמי הכיס. האם פעם בשבוע או פעם בחודש. מה הם יכולים לעשות עם הכסף הזה. (לקנות דברים שהם רוצים – כן. לתת אותו לחברים – לא. כדאי גם שיתייעצו אתכם לגבי השימוש שלהם בדמי הכיס שקבלו). כמובן שתלוי מאד באיזה גיל מדובר. ככל שהילדים גדולים יותר, הצרכים גדלים, היכולת שלהם לבקר את כמות ההוצאות והעמידה בתקציב גדולה יותר והם גם מסוגלים לעבוד כדי להגדיל את כמות ההכנסות שלהם.

בכל מקרה, חשוב שהסכום שאנו נותנים כדמי כיס לא יהיה גבוה מדי, כדי שהילדים יצטרכו לחשב ולהפעיל שיקול דעת, איפה אפשר לחסוך, על מה לוותר וכו'.

לכו תדעו, מדמי כיס קטנים יכולה לצאת ההשקעה המוצלחת הבאה ואולי האקזיט הבא נמצא אצלכם בבית.

לא פעם אמרתי לה שהתהליך הזה הוא בדיוק כמו תהליך ההתמודדות עם מצב החשבון בבנק. המכנה המשותף? שליטה. בקרה. תכנון. ובקיצור? שב"ת. ולמעשה? חוסר בשליטה, בקרה או תכנון. ההבדל? בדיאטה צריך להכניס פחות ולהוציא יותר (קלוריות…) כדי להגיע למטרה. בחשבון הבנק ? בדיוק ההיפך. צריך להכניס יותר ולהוציא פחות (כסף…). וכמובן, בשני המקרים ה"מה" מאד חשוב. מה מכניסים לפה, ועל מה מוציאים את הכסף.

OK. אז מילות המפתח הן שליטה, בקרה ותכנון, וכדי להקל עלינו? שב"ת. ואיך אנחנו עושים את זה?

אני, כמובן, אתייחס רק למקרה הדיאטה הפיננסית. את הדיאטה הקלורית אשאיר למומחים לענייני תזונה.

בואו נחלק את זה לפי מילות המפתח. יהיה יותר קל לזכור.

שליטה

• אל תשתמשו בכסף מזומן אם אתם לא רושמים על מה אתם מוציאים אותו, כסף מזומן מתמוסס בין האצבעות. אתמול היו לכם 500 ש"ח בארנק והיום אין כלום. עדיף להשתמש באשראי. יותר קל לבדוק את זה. לראות על מה הוצאתם.
• תלמדו להגיד "לא" לילדים. קשה, אבל אפשרי. קצת תרגול וזה הולך ונעשה קל מפעם לפעם. לא חייבים את כל הצעצועים, הבגדים, הגאדג'טים שיש לכולם. רק תמנעו מהמשפט "אז אם הוא יקפוץ מהגג, גם אתה תקפוץ?". משפט נוראי…
• פינוקים. נכון שלפעמים מתחשק לקנות משהו בשביל הפינוק. לא באמת צריכים אותו, אבל כל כך רוצים אותו. בסדר. רק כדאי לספור עד 10 קודם (תרגיל דחיית סיפוקים למתחילים) ולבדוק אם אכן אין ברירה וחייבים לקנות את הדבר המדהים הזה. רעיון. אולי כדאי לשמור קצת כסף בצד ל"התפנקויות" האלה (אבל זה כבר שייך לקטגורית התכנון).
• "איזהו העשיר? השמח בחלקו". היו באמת חכמים החז"ל שלנו. אז מה אם לשכנים יש מכונית יותר חדישה. אז מה אם לגיסתך יש דירה יותר גדולה. תחיו עם מה שיש ואל תכניסו את עצמכם להלוואות והתחייבויות שיקשו עליכם את החיים.

בקרה

• קניה בתשלומים. את השוטף? תשלמו בשוטף. זו טעות גדולה לגרור את החשבונות של החודש הקודם לחודש הזה וכך הלאה. רק אם יש לכם קניה גדולה שהיא חד פעמית? אפשר שהיא תהיה בתשלומים.
• כל הזמן להיות עם יד על הדופק. עוזר במזעור הטעויות והחריגות. תדמיינו אתכם במסע ניווט או טיול בו אתם בודקים כל הזמן במפה איפה אתם וע"י כך מקטינים את הסיכוי ללכת לאיבוד. אבל אם לא בדקתם זמן ארוך, יש סיכוי גדול שתגלו שאין לכם מושג איפה אתם נמצאים ולאן ממשיכים מכאן.
• הלוואות. לקחתם הלוואה לסגירת המינוס? בהצלחה. בדקו את ההוצאות וההכנסות החודשיות שלכם כדי לוודא שאתם לא נכנסים שוב לאותו מינוס תוך חודש חודשיים. (זוכרים את עניין הריבית בעליה במשקל? אותו דבר!)

תכנון

• תכנון ההוצאות השוטפות – תבדקו את כל ההוצאות השוטפות שהיו לכם בחודש הקודם. אין הרבה הפתעות. זה גם מה שהולך לקרות החודש, פחות או יותר. חשבונות, דלק, חוגים, סופר. זה הסכום שאתם צריכים לשמור להוצאות השוטפות החודשיות.
• הוצאות לא מתוכננות. גם הן נמצאות בקטגורית התכנון. כל חודש תשאירו סכום קטן בצד, למטרת ההוצאות הלא מתוכננות כמו רופא שיניים, מוסך וכיו"ב הוצאות חביבות ואהובות.
• תכנון להוצאות עתידיות – דברים שאתם יודעים מעכשיו שהולכים לקרות או שאתם רוצים שיקרו: בר מצווה, בת-מצווש, חתונה, חופשה משפחתית, שמחה משפחתית וכו' אל תתנו לאירועים האלה להפתיע אתכם ואז לקחת הלוואה בשבילם. כדאי לתכנן מראש את התקציב ולחסוך לקראתו. תרוויחו יותר על הפקדה מאשר על פירעון הלוואה (הכל עניין של ריביות אבל זה במאמר אחר ) ובל נשכח את השמחה כשיודעים שהכסף כבר מחכה ונשאר רק ליהנות מתכנון האירוע.

וככה קבלנו את השב"ת. שליטה, בקרה ותכנון. אז כל פעם שהיד שלכם נשלחת בקלות לארנק, או שלאצבעות מגרד כי הן מתגעגעות למגע הקסם של כרטיס האשראי ? תזכרו את השב"ת, תיקחו נשימה ארוכה ותמשיכו הלאה.

ואם אתם צריכים עזרה בהשבת השב"ת, מוזמנים להתקשר אלי ולקבוע פגישה כבר עכשיו.

ובהצלחה בדיאטה!

מענק עבודה אם ההכנסה החודשית שלך הייתה בין 2070- 6766 ש"ח כדאי לך לבדוק האם מגיע לך כסף מהמדינה.

אם מגיע לך "מענק עבודה" לשנת 2013, יש לך רק עד 26/12/14 הזדמנות להגיש את הבקשה.

רשות המיסים יצרה סימולטור שמאפשר לכול אחד פשוט להיכנס ולבדוק את הזכאות למענק זה.

את הבדיקה הראשונית אפשר לעשות באינטרנט (קישור מצורף מטה) והגשת הבקשה מתבצעת בכל סניפי הדואר ללא עלות.

האמת שתאריך הגשת הבקשה למענק הסתיים אך לאור הענות הנמוכה והעובדה שרבים מהזכאים למענק עוד לא פנו, רשות המיסים האריכה את תקופת ההגשה של "מענק עבודה" עבור שנת 2013 עד ל- 26/12/14 כך שאם אולי גם לך מגיע כדאי לך ללכת ולהגיש את הבקשה עכשיו!!!

ועוד טיפ קטן לגבי מענק ההכנסה לשנת 2014 –

שנת 2014 עוד מעט מסתיימת. אם ההכנסה החודשית שלך גבולית (גבוהה מדי או נמוכה מדי מהסכומים המצוינים מעלה בכמה שקלים) זאת ההזדמנות שלך לבדוק האם אפשר והאם כדאי לך לפעול בכדי "לא לפספס" הטבה זו לשנת 2014.

אפשר לעשות לא מעט דברים במהלך החודשיים שנותרו והדבר נכון גם לשכירים ובעיקר לעצמאיים, שיכולים לפנות לרו"ח שלהם כבר עכשיו ולבדוק סוגיה זו.

לבדיקת הזכאות שלך למענק – אפשר ללחוץ על הקישור ולהגיע ישירות לסימולטור של רשות המיסים ולבדוק – https://www.misim.gov.il/shmaanakavoda/frmFirst.aspx

בהצלחה ?

תקופת הקיץ (חופשת הילדים, קייטנות, חופשה משפחתית) ותקופת חגי תשרי "מפתיעה" כל שנה מחדש.

זאת תקופה של הרבה הוצאות, הוצאות גבוהות ולעיתים גם הכנסות נמוכות מה שמוביל ללא תכנון נכון חובות לחריגה בתקציב ולמינוס.

אם נוסיף לזה שמרבית המשפחות (מעל 60% מהמשפחות עם ילדים ע"פ נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה) נמצאות במינוס כרוני (כמעט כל הזמן) זהו מתכון בטוח לטלפון מהבנק,

לשיחה לא כל כך נעימה שמזכירה שצריך לעשות משהו ולעשות אותו מהר, ומצד שני פקידת הבנק שמציעה לך לקחת (עוד) הלוואה בתנאים מצוינים (כי הריבית מאוד נמוכה עכשיו).

זה לא שההצעה שלה לא טובה –הרי הריבית של ההלוואה שהיא מציעה נמוכה יותר (לא תמיד בצורה משמעותית) מהריבית על המינוס.

ברור לך שההלוואה הזאת תמנע את החזרת הוראות הקבע, הצ'קים, ותשלום המשכנתא – שאת זה כדאי לך מאוד למנוע בכל מחיר (למה כדאי לך להימנע מהמצב בו חוזרים הוראות הקבע צ'קים ותשלומים בכל מחיר אכנס בהרחבה בפעם אחרת).

אבל לפני שלוקחים את ההלוואה שהיא מציעה לך אני מציעה לך לעצור לרגע ולחשוב על שני דברים –

1. איזו הלוואה צריך לקחת –

• כמה כסף באמת צריך לקחת – לא אחת אני נתקלת במצבים שבהם לוקחים סכום גבוה יותר כי זאת הזדמנות – חשוב לזכור שככול שהסכום גבוהה יותר – צריך להחזיר יותר.
• לאיזו תקופה לוקחים את ההלוואה- מהו הסכום שיוחזר כל חודש? כי דקה אחרי שהכסף יכנס לחשבון צריך להתחיל לשלם אותו.

נשאלת השאלה האם לוקחים את ההלוואה לתקופה קצרה (הלוואה רגילה) עם תשלום חודשי גבוה יותר או לתקופה ארוכה יותר ועם תשלום חודשי נמוך יותר (ואולי כדאי בכלל להגדיל את המשכנתא).

2. הדבר החשוב ביותר – איך לא להגיע למצב הזה שוב.

איך להבטיח שחיים במסגרת ההכנסות, וההוצאות הגבוהות של הקיץ והחגים לא מפתיעות גם בשנה הבאה.

חשוב להבין שללקיחת ההלוואה יש שתי תוצאות:

• טובה – אויר לנשימה – ההלוואה קנתה לך זמן שבו הבנק לא יתקשר כל יום.
• פחות טובה – הכסף שנשאר לך להוצאות השוטפות קטן יותר – כי עכשיו חלק מההכנסה הולך על תשלום ההלוואה ואם ההוצאות לא יותאמו למצב החדש שבו ההכנסה "הפנויה" קטנה יותר, יתגלה לך דבר עצוב – שהרבה יותר מהר יהיה לך צורך בעוד הלוואה לסגירת המינוס.

אולי יעניין אותך לקרוא איך להתחיל לעשות את השינוי – במאמר שב"ת, או מה בין מינוס בבנק לדיאטה

ואם הגעת למסקנה שקשה לך לעשות את זה לבד או שיש לך שאלות נוספות אני מזמינה אותך ליצור קשר בטלפון – 052-5900403 או במייל – iris.saving@gmail.com

טיפ מס' 1 –

איך לקנות את המחשב, ציוד אחר, לקחת ייעוץ עסקי, או ייעוץ פיננסי כשחלק מהתשלומים הם על חשבון המיסים.

האם ידעת שהסכומים שעסק משלם למס הכנסה וביטוח לאומי נקבעים ע"פ גובה ההכנסה. וכן כל בעלי העסקים משלמים מיסים על הכנסה שמעל 4,300 ש"ח לחודש וזה נכון לעוסק מורשה וגם בעוסק פטור (עובדה שמדהימה לא מעט עסקים כל פעם מחדש).

במקרה שבו ההכנסה שלך גבוהה מ- 4,300 ש"ח לחודש ויש לך תוכניות לקנות ציוד חדש (גם מחשב), לקחת ייעוץ עסקי או ייעוץ פיננסי לקראת סוף השנה זאת הזדמנות מצוינת לבדוק מה גובה ההוצאה "שמותר" לך להוציא ושיאפשרו לך להקטין את סכומי המיסים לתשלום.

טיפ מס' 2 –

הפרשות לפנסיה ולקרן השתלמות – אני בטוחה שזאת לא הפעם הראשונה ששמעת את השאלה אך לאור הנתונים (שבהם כל כך מעט עסקים מפרישים לטובת פנסיה או קרן השתלמות) אני רוצה לשאול אותך שוב –

האם ניצלת את כל ההטבות שלך ועל הדרך גם הקטנת את תשלומי המיסים וגם שיפרת את מצבך לקראת הפנסיה?

הפרשה עוד השנה תאפשר לך לנצל את הטבות המס מה שיגרור תשלום מיסים נמוכים יותר כבר עכשיו ועל הדרך להכין אותך יותר טוב לקראת הפנסיה.
שניים במחיר אחד ?

מה צריך לעשות בכדי להספיק ולנצל את הימים הספורים לפני סוף השנה –

• לחשוב טוב מה הם המוצרים ו/או שירותים שבאמת צריך לקחת / לקנות
• להקדים את הפניה לרו"ח שלך ולא לחכות לתחילת השנה הבאה כדי לבחון שתי נקודות אילו. רו"ח צריך לבדוק את רמת ההכנסות ורמת ההוצאות בעסק שלך ואת ההפרשות לפנסיה וקרן השתלמות ולתת לך את התשובות:
  • לבחון את ההוצאות שחשבת להוציא מול רמת ההוצאה שמותר לך להוציא ולתת לך את התשובה האם הוצאה זו תחשב לך כהוצאה מוכרת (לא כל ההוצאות מוכרות) ומהי רמת ההוצאה שתקטין לך את תשלום המס.
    וכך קניית השרות ו/או הציוד עוד בשנת 2014 תשדרג את העסק ובנוסף חלק מהתשלום יבוא מהתשלום שהיה מיועד לתשלום לביטוח הלאומי ולמס ההכנסה.
  • כמה כסף כדאי לך להפריש עוד השנה לטובת הפנסיה וקרן ההשתלמות.

ואתם רוצים לברר את זה עכשיו – לפני החודש הבא!

אם חשבתם על שיפוץ קטן, על החלפת רהיט או החלפת מחשב, בתקופה הקרובה כדאי לכם לבחון להקדים את הקנייה ולנצל את הנחות סוף השנה – את הנחות חודש דצמבר.

למה דווקא בחודש דצמבר?

מאחר וכבר רואים את סוף השנה וזאת ההזדמנות האחרונה לעסקים לשפר את כמות המכירות ואת "התוצאות העיסקיות" ואין כמו מבצע הנחות להגדיל את המכירות.

הנחות

בדרך כלל תקופת ההנחות מתחילה בחודש דצמבר והיא באה לידי ביטוי כמעט בכל התחומים – רהיטים, כלים סניטרים וקרמיקה, ציוד לבית, ציוד למשרד, מכשירים חשמלאים…

השנה התחילה תקופת ההנחות קצת קודם, ביום שישי האחרון של נובמבר BLACK FRAIDAY – שהיה עד השנה יום המכירות הגדול ביותר רק בארה"ב אך השנה ניתן היה לראות אותו במספר רב של חנויות אינטרנטיות והוא לא נשאר לסופ"ש אחד א לא נמשך לאורך כשבוע ואף יותר.

למרות שניתן לראות הנחות בתחומים רבים ישנו תחום אחד שבו ההנחות שאפשר לקבל עכשיו הן רק ההתחלה וההנחות בגדולות יגיעו בהמשך וזהו תחום הביגוד וההנעלה.

הנחות הגדולות בתחום הביגוד וההנעלה מגיעות תמיד אחרי חג החנוכה ובמקרה הזה גם אחרי הקריסמס ולכן אם אתם לא חייבים לקנות עכשיו ואתם יכולים לחכות עם קניית הביגוד (וההנעלה) לסוף החודש תוכלו לקבל את אותו המוצר בהנחה גדולה הרבה יותר.

אבל לפני שאתם הולכים לקנות (עכשיו או בכלל) כדאי שתבדקו שני דברים :

ההנחה שרשומה היא באמת הנחה אמיתית והמוצר נמכר במחיר נמוך יותר – זה לא תמיד ככה, לא פעם אפשר לראות פירסום על הנחה וזהו בעצם תרגיל שיווקי שמטרתו לשכנע אתכם לקנות עכשיו ובעצם את המוצר תוכלו לקנות באותו המחיר כמעט בכל פעם שתגיעו לחנות.

המוצרים שאתם הולכים לקנות אילו מוצרים שהתכוונתם לקנות בכל מקרה ושאת באמת צריכים אותם.

קניית מוצרים שלא צריך היא תמיד אבל תמיד תעלה הרבה יותר (ולא משנה כמה זה יעלה) מלא לקנות בכלל ? גם אם המוצר נמכר במחיר מצוין.

ואם בכל זאת החלטת לקנות – שתהייה לכם קנייה נעימה !

• לוקחים הלוואה?
• מוציאים את הכסף מקרן השתלמות נזילה או תוכנית חיסכון?

ערכתי סקר קטן והתוצאות שלו היו מפתיעות מרבית הנשאלים ענו שברור שהם היו מוצאים את הכסף מקרן ההשתלמות ("זה לא הגיוני לקחת הלוואה").

התשובה הבהירה לי שישנם לא מעט מקרים בהם מקבלים החלטות כלכליות משיקולים לא כלכלים.

נשמע הגיוני, למה לשלם ריבית על הלוואה אם יש לנו כסף שמחכה לנו.

אבל התשובה הנכונה יותר כלכלית – תלוי בריבית ההלוואה.

אם הריבית על ההלוואה נמוכה יותר מהריבית שמקבלים על קרן ההשתלמות או תוכנית החיסכון אז אתם בעצם מרוויחים יותר מהכסף שנישאר בקרן ההשתלמות (גם אחרי תשלומי הריבית) ולכן יותר כדאי להשאיר את הכסף בקרן ההשתלמות ולקחת הלוואה.

לדוגמא –

אם יש לך 100,000 ש"ח בקרן השתלמות והריבית בשנה הקודמת הייתה 8% לשנה (אחרי דמי ניהול).

אפשרות 1 – להוציא את הכסף מתוכנית החיסכון.

אפשרות 2 – לקחת הלוואה על חשבון תוכנית חיסכון זו.

במקרה של דניאלה – דניאלה קיבלה הצעה לקחת הלוואה על חשבון קרן ההשתלמות שבה היא משלמת למשך 3 שנים רק את הריבית (1.75% לשנה) ובסיום 3 שנים היא אמורה להחזיר את כל הסכום.

אז מה עדיף לה לעשות?

לאחר חישוב –

אחרי 3 שנים – 100,000← 126,000 ש"ח

לאורך כל התקופה דניאלה תשלם 44 ש"ח כל חודש (תשלום הריבית בלבד)

לאחר 3 שנים היא תשלם את 30,000 ש"ח שנילקחו (או לעשות פעולה דומה)

הסכום שישאר לדניאלה הוא – 96,000 ש"ח

באפשרות שבה היא מוציאה את 30,000 כבר עכשיו יתרת הסכום הינה 70,000 ש"ח ואחרי 3 שנים יהיו לה 88,000 ש"ח

ע"י לקיחת ההלוואה היא נשארת עם 8,000 ש"ח יותר ואם מורידים את הסכום ששולם כל חודש אז יישארו לה 6500 ש"ח .

אז בפעם הבאה שאתם רוצים להוציא כסף מתוכנית חיסכון/ קרן השתלמות תבדקו קודם את הריביות.

מי יפנה לכם את המקרר הישן/ מכונת הכביסה/ המייבש ובעצם כל מכשיר אלקטרוני שאתם קונים?

פינוי מכשיר גדול כמו מקרר או מכונת כביסה הוא משימה לא פשוטה שמחולקת לשני חלקים להוציא את המכשיר מהבית והפינוי שלו.
מאחר וברוב אזורי הארץ אסור להשליך אשפה גדולה ככה סתם מחוץ לבית מוצאים רוב קוני המכשירים הגדולים שואלים אל אפשרויות הפינוי וכך משלמים על פינוי המכשיר הישן.

רגע לפני שאתם משלמים על הפינוי כדאי שתדעו שהחנות שמספקת לכם את המכשיר מחויבת לפנות אותו ללא עלות נוספת.

אם אתם שואלים את עצמכם האם זהו חוק חדש ומתי הוא יצא מסתבר שזהו חוק שניכנס לתוקף כבר בשנת 2013 אך מסתבר שמרבית החנויות ויבואנים בוחרים בשלב זה להתעלם ממנו, כמו שנחשף בתוכנית " יהיה בסדר" של גלי צהל או בתביעה הייצוגית בנושא.

חשוב שתדעו שהחוק מחייב פינוי ללא עולת נוספת של מכשירים אלקטרונים ע"פ מקום הספקת המכשיר כך שאם הביאו לכם הביתה את מכונת הכביסה  או המקרר המוביל אמור לפנות את המכשיר הישן ללא חיוב נוסף.

החוק מחייב את החנות /יבואן לסלק את המכשיר בהתאם למקום הספקת המכשיר. כלומר אם את המקרר הביאו לכם הביתה  – המוביל אמור לפנות ולקחת את המקרר הישן באותו האופן למכונת הכביסה או כל מכשיר אחר. אך אם לקחתם את המכשיר ישירות מהחנות תוכלו לפנות את המכשיר הישן לחנות.

בכדי להימנע מתשלום מיותר זה פשוט "תזכירו " בחנות את החוק.