השלב הבא אחרי קבלת תעודת זכאות – דירה בהנחה

מאמרים נוספים

הגרלת דירה בהנחה הסתיימה – מה הצעד הבא

הגרלת דירה בהנחה הסתיימה – מה הצעד הבא?

דירה בהנחה מביאה בשורה לאחר תקופה בה לא היה ברור מה עתיד לבוא לאחר מחיר למשתכן. גם כאן, מתקיימת הגרלה אחת לתקופה ובמאמר זה אסקור כיצד יש להתנהל לאחר קבלת תוצאות ההגרלה. בחודש מרץ 2022 נפתחה ההגרלה הראשונה בה יוצעו 10,000 דירות ב-31 יישובים בארץ. בהגרלה זו המשתתפים יכולים לבחור השתתפות בשלושה יישובים מתוך הרשימה וההודעה לזוכים תישלח במהלך חודש מאי. המשתתפים, בין אם הם זכו ובין אם לא, יקבלו הודעה על כך בדוא"ל ובאפשרותם

להמשך קריאה »
דירה בהנחה

מחיר למשתכן -> דירה בהנחה

מחיר למשתכן ⇐ דירה בהנחה כבר זמן מה שאנחנו יודעים כי תוכנית מחיר למשתכן לא ממשיכה את דרכה ותוהים מה יהיה הלאה. עכשיו, אנחנו נחשפים לתוכנית החדשה – דירה בהנחה. דירה בהנחה מתבססת במידה מסוימת על התוכנית הקודמת וגם כאן המתעניינים יסתמכו על זכייה בהגרלה כדי ליהנות מההנחה. ב-20.03.22 תיפתח ההרשמה להגרלה הראשונה וזה הזמן להזדרז ולהוציא תעודת זכאות. התעודה תשמש להגרלה הקרובה ולאלו שיבואו אחריה (האישור תקף למשך שנה).   מהי תוכנית דירה בהנחה?

להמשך קריאה »
משכנתא לבנייה – הדרך להימנע מחריגה של רבע מיליון שקלים

משכנתא לבנייה – הדרך להימנע מחריגה של רבע מיליון שקלים

יותר מ-80% מהבונים חורגים בתקציב הבניה שהגדירו לעצמם. החריגה גורמת לבתים לא גמורים עד הסוף, גדרות שלא נבנות, רטיבות שמופיעה לאחר המעבר וגם ללחץ נפשי גדול. החריגה הממוצעת עומדת על 240 אלף ₪. בכתבה זו אני רוצה לבחון מה גורם לחריגה וכיצד ניתן להימנע ממנה. כמעט כל משפחה אשר מגיעה אלי לייעוץ משכנתא לבניה יודעת בערך כמה כסף יש ברשותה לצורך הבניה. רבים חושבים שהם יתחילו את הפרויקט עם הכסף שיש ברשותם ולאחר מכן, כשתגיע

להמשך קריאה »
בחינת הפנסיה

בחינת הפנסיה והגדלתה

בין אם מועד הפנסיה קרוב ובין אם הוא רחוק, יום אחד תרצו לפרוש והיום תרצו לוודא שבעתיד יהיו לכם מספיק כספים. הליך בחינת הפנסיה והגדלתה מאפשר לכם לוודא כי הכספים שלכם נמצאים במסלול המתאים ביותר עבורכם וכי בבוא היום תוכלו לחיות את חייכם בהתאם לציפיות. בחינת הפנסיה והגדלתה צריכה להתבצע בשלב מוקדם ככל האפשר. אם עוד לא ביצעתם תכנון פנסיוני, זה הזמן לבחון את הנתונים, לבצע שיקולים שונים (לרבות שיקולי מס, צרכים אישיים ועוד) ולקבוע

להמשך קריאה »
קביעת יעדים ובניית תוכנית כלכלית למשפחה

קביעת יעדים ובניית תוכנית כלכלית למשפחה

חלק משמעותי מתהליך ייעוץ כלכלת המשפחה נוגע לקביעת יעדים ובניית תוכנית כלכלית. הדרך לא תמיד פשוטה, לפעמים היא מתחילה בהיסוסים, אך כשהתמונה ברורה התוצאות מתחילות להגיע והמשפחה מתחילה לסגור את החובות (כולל מינוס בבנק), לחסוך ולחיות ברווחה כלכלית. קביעת יעדים ובניית תוכנית כלכלית למשפחה מתבצעת בשיתוף פעולה מלא. בשלב מוקדם המשפחה תדע לאן היא יכולה להגיע, תוך כמה זמן וכיצד. הצעדים שיבחרו יתאימו תמיד לאופי המשפחתי, לדרישות האישיות, למצב הנוכחי ולמצב הרצוי.   מה זה

להמשך קריאה »
איזון בין הכנסות להוצאות

איזון בין הכנסות להוצאות בבית

כסף הוא משאב מוגבל. כתוצאה מכך בכל פעם שאתם מוציאים כסף על דבר אחד, אתם בהכרח מוותרים על דבר אחר. אם אתם לא מוותרים על שום דבר או אם אתם מרגישים שאתם מוותרים על יותר מדי דברים או שאין לכם כסף לדברים החשובים, אתם בהחלט במקום הנכון והגיע הזמן לעשות איזון בין הכנסות להוצאות בבית. אם אתם במינוס מתמיד, אם אתם לא מצליחים לחסוך או לא חוסכים מספיק, תהליך איזון בין הכנסות להוצאות בבית יעזור

להמשך קריאה »

השלב הבא אחרי קבלת תעודת זכאות – דירה בהנחה

תוכנית דירה בהנחה יצאה לדרך והיא אמנם דומה לתוכנית למשתכן, אך היא מגיעה עם שינויים קלים.
כמו בתוכנית הקודמת, גם הפעם השלב הראשון הוא הוצאת תעודת זכאות ולאחריה הגיע הזמן להירשם להגרלה הקרובה. במאמר זה אתמקד בשלב ההרשמה.

מה חשוב לדעת לפני שנרשמים להגרלות השונות?

תעודת הזכאות פותחת את השער להרשמה להגרלות דירה בהנחה. התעודה תקפה לשנה ואיתה אפשר להירשם להגרלה הקרובה ולאלו שאחריה. ההרשמה רלוונטית גם למי שכבר יש תעודה בתוקף מהתוכנית הקודמת.

דירה בהנחה

השאלה החשובה – לאיזה יישוב להירשם בהגרלת דירה בהנחה?

ברגע שיש בידכם את תעודת הזכאות אתם יכולים להירשם להגרלה ועכשיו השאלה היא לאילו יישובים להירשם. לפחות בהגרלה הקרובה תהיה לכם אפשרות להירשם לשלושה יישובים בלבד ויכול להיות שבהגרלות הבאות המצב יהיה שונה (אדאג לעדכן בפרטים כשיהיו).

אציין כי ההרשמה היא ליישוב ואם מתקיימת בו יותר מהגרלה אחת, ההרשמה היא לכל ההגרלות שנוגעות לו. בנוגע להחלטה לאיזה יישוב להירשם, אפשר לחלק אותה לשתי גישות:

גישה ראשונה – ההטבה הגדולה ביותר

ישנם נרשמים אשר רוצים ליהנות מההטבה הגדולה ביותר. ישנם פרויקטים שההטבה בהם יכולה להגיע גם לסכום של מיליון שקלים וזוהי הנחה יוצאת דופן וברורהאם הבנק יסכים לתת את המשכנתא המבוקשת שיהיו את אלו שיעדיפו את הרווח המקסימלי. עם זאת, השאלות החשובות הן האם יש את ההון העצמי הנדרש למימוש הרכישה והאם ישנה אפשרות לעמוד בהחזר החודשי.

במקומות בהם ההנחה על הדירה גדולה מאד, התשלום החודשי עדיין יהיה גבוה ולכן המשכנתא תהיה גדולה. מי שלא יוכל לעמוד בהתחייבויות לא יוכל לממש את הזכייה. למעשה עומדות על הפרק שלוש שאלות:

  • האם הבנק יסכים לתת את המשכנתא המבוקשת?
  • האם אתם רוצים לקחת את המשכנתא הגבוהה?
  • האם יש לכם הון עצמי כפי שנדרש למימון העסקה?

גישה שנייה – ההתחייבות שרוצים לקחת

הנרשמים בגישה זו בוחנים את ההתחייבויות שהם רוצים לקחת ואז בוחרים את הישובים המתאימים להם. הם רוצים להעריך את צפי מחירי הדירות ובהתאם לסנן את הפרויקטים. בגישה זו מתחשבים גם בהון העצמי הקיים וגם ביכולת ההחזרה חודשי.

גישה זו מגבילה מראש את היישובים שיכולים להיות רלוונטיים ליכולות הכלכליות והיא גם הבריאה יותר. היא דורשת כמובן בחינה של היכולות הכלכליות האישיות ולכן היא גם הבטוחה יותר.

 

נקודה חשובה: יש להביא בחשבון את סדר ההגרלות אותו אפשר לראות בקישור כאן. יש לשים לב שזכייה בהגרלה מוציאה את המשתתפים מההגרלות אשר מתקיימות באותו היום (אך ניתן לוותר על הזכייה ולהשתתף באלו העתידיות).

 

להיכנס להגרלה בעיניים עצומות? לא בהכרח

אחד האתגרים עם פרויקט דירה בהנחה הוא שאין לנו כמעט מידע על הפרויקטים בשלב הזה . כל שאנחנו יודעים הוא היישובים בהם הם מתקיימים, סדר ההגרלה ועלויות מטר מרובע. בהסתכלות ראשונית אתם עלולים לחשוב שאתם נכנסים להגרלה בעיניים עצומות, אך חישוב שנעשה מיד יעזור לכם לבחור את היישוב המועדף עליכם.

נכון לעכשיו אנחנו כן יודעים שברוב הפרויקטים צפויות להיות דירות שונות ומגוונות. הדירות אמורות להיות של 3,4,5 חדרים והקבלנים מוגבלים לגודל כל דירה כדי לאפשר ליותר רוכשים לממש את הזכייה. שאלו נתוני המ"ר של כל גודל דירה כשהדבר נוגע לכל הפרויקטים בכל הארץ:

 

מספר החדרים מטר רבוע
3 עד 90 מ"ר (בעבר היה 75 מ"ר)
4 עד 110 מ"ר (בעבר היה 120 מ"ר)
5 אין מגבלת גודל

 

הנתונים שכן ידועים בהגרלת דירה בהנחה הם: היישובים המוצעים, סדר ההגרלות, גודל הדירות המקסימלי ועלות מ"ר. שתי נקודות שיש לשים לב אליהן היא שאנחנו לא יודעים את כמות הדירות שיהיו בכל מספר חדרים וכן שהמחיר צמוד למדד תשומות הבניה (אך הפעם הקבלנים מחויבים לסיים את הפרויקט מהר יותר לעומת מחיר למשתכן). הנה דוגמאות לעלויות של דירות פוטנציאליות בפרויקטים במספר יישובים:

 

שם היישוב עלות מ"ר עלות מקסימלית דירת 3 חדרים

(90 מטר לפני תוספת הצמדות למדד תשומות הבנייה)

עלות מקסימלית דירת 4 חדרים (110 מטר לפני תוספת הצמדות למדד תשומות הבנייה) עלות דירת 150 מ"ר (לפני תוספת הצמדות למדד תשומות הבנייה)
עפולה, טבריה 7,254 ₪ 652,860 ₪ 797,940 ₪ 1,088,100 ₪
ת"א 17,043 ₪ 1,533,870 ₪ 1,874,730 ₪ 2,556,450 ₪

 

נקודה על מדד תשומות הבניה: בדירה בהנחה הקבלן מחויב לסיים את הפרויקט תוך שלוש שנים כך שיתכן וההצמדות לא יהיו גבוהות כמו בתוכנית הקודמת.

איך נקבע הסכום שאפשר לקחת כמשכנתא

איך נקבע הסכום שאפשר לקחת כמשכנתא?

חשוב לזכור כי הזכייה לא אומרת כלום על אפשרות המימוש אם התוכנית היא לקחת משכנתא. זוכים אשר לא יקבלו אישור למשכנתא שהם צרכים להשלמת הרכישה יאלצו לוותר על הדירה המקרה הטוב או לשלם קנסות במידה והם יגלו את זה בשלבים מתקדמים יותר.  עכשיו, לאחר קבלת תעודת הזכאות, יש לבחור את היישובים להשתתפות בהגרלה. מסיבות אלו חשוב מאד להבין מהו הסכום אותו אפשר לקבל כמשכנתא וכאן הדבר דומה מאד לתוכנית ההגרלות הקודמת (מחיר למשתכן) . אלו הן נקודות המוצא החשובות (ומיד חישובים לדוגמה):

  • ההון העצמי לדירה יעמוד על מינימום 100,000 שקלים.
  • מקסימום המשכנתא שניתן לקבל הוא 75% ממחיר השוק ולא ממחיר הדירה.
  • הרף העליון למימון 75% עומד על 1.8 מיליון שקלים.

דוגמה 1 – מחיר מכירה 900,000 ₪

במידה והדירה מוצעת למכירה בעלות של 900,000 אך שווה בשוק 1.2 מיליון שקלים, אי אפשר לקבל מימון של 75% עבור כל הסכום כיוון שהוא יהיה שווה את מלוא סכום הנכס. לכן ההון העצמי שיידרש הוא ההון המינימלי – 100,000 ₪.

דוגמה 2 – מחיר מכירה 1.4 מיליון ₪

במידה והדירה מוצעת למכירה בעלות של 1.4 מיליון אך שווי השוק שלה הוא 1.7 מיליון שקלים, המקסימום שאפשר יהיה לקבל הוא 75% משווי השוק. כלומר, המשכנתא תוכל לעמוד על סכום של 1.275 מיליון ₪ ויהיה צורך בהשלמת הון עצמי בסך 125,000 ₪.

דוגמה 3 – מחיר מכירה 1.7 מיליון ₪

במידה והדירה מוצעת למכירה בעלות של 1.7 מיליון אך שווי השוק שלה עומד על 2.1 מיליון, חישוב המימון יתבצע לפי 75% מתוך 1.8 מיליון שקלים (שזו המגבלה שנקבעה). המשכנתא המקסימלית תעמוד על 1.350 מיליון ויהיה צורך בהשלמת הון עצמי בסך 350,000 ₪. זה עדיין יהיה פחות מ-25% הון עצמי לכל הנכס.

*כל המחירים בדוגמאות לצורך המחשה בלבד.

 

מחיר מכירה שווי הנכס – מחיר שוק גובה המשכנתא המקסימלי ההון העצמי שנדרש
900,000 ₪ 1,200,000 ₪ 800,000 ₪ 100,000 ₪
1,400,000 ₪ 1,700,000 ₪ 1,275,000 ₪ 125,000 ₪
1,700,000 ₪ 2,100,000 ₪ 1,350,000 ₪ 350,000 ₪

צעדים לאחר קבלת תעודת זכאות

הצעד הבא שלכם

ברגע שיש בידכם תעודת זכאות – זה הזמן להירשם להגרלות המועדפות עליכם. בהגרלה הראשונה תוכלו להירשם לשלושה יישובים. כדי לעשות את החישובים הנכונים עבורכם, ההמלצה היא לפעול (ומהר) בצעדים הבאים.

צעד ראשון – דעו מה ההון הראשוני שלכם

אם אתם עוד לא יודעים מה ההון הראשוני שיש ברשותכם, זה הזמן לבדוק זאת. אתם לא רוצים לוותר על הזכייה שלכם כי אין לכם את ההון הנדרש. ברגע שתדעו כמה כסף כבר יש ברשותכם תוכלו לסנן את היישובים המתאימים עבורכם.

צעד שני – החליטו איזה גודל דירה אתם צריכים

חשבו באיזה גודל דירה הייתם רוצים לרכוש כאשר כל משפחה צריכה לקבל את ההחלטה הנכונה לה. האם אתם מתכוונים לרכוש את הדירה למגורים (ולעבור לגור בה) או להשקעה. יהיו משפחות שיבחרו לרכוש דירה קטנה המתאימה למצב הנוכחי ויהיו משפחות שיבחרו לרכוש דירה גדולה יותר או קטנה יותר בהתאם לצרכים העתידיים  כל החלטה יכולה להיות טובה כל עוד מודעים להשלכות הכלכליות.

צעד שלישי – העריכו את העלויות ביישובים השונים

ברגע שברור מה גודל הדירה הרצוי וכמה הון ראשוני קיים אפשר להעריך את העלויות בפרויקטים השונים ובהתאם לסנן את היישובים המתאימים ביותר. ככל שהבחירה בשלב זה תהיה נכונה יותר כך הסיכוי לממש אותה בהמשך הדרך (במידה וזכיתם) עולה.

צעד רביעי – הירשמו ליישובים תוך התחשבות בסדר ההגרלות

עכשיו זה הזמן להירשם ליישובים השונים כשיש לשים לב לסדר ההגרלות. אם יש לכם יישוב מועדף ועוד יישוב שיכול להיות שתוכלו לרכוש בו נכס אך כנראה שלא תרצו לגור בו והוא עליון בהגרלה, שקלו לוותר עליו. שימו לב, אתם מחויבים להחזיק בדירה במשך 5 שנים מקבלת המפתח או 7 שנים מקבלת ההיתר, הקצר מבין השניים.

 

רוצים להתייעץ?
לבחון איזה יישוב מתאים לכם ולדעת מה הצעד הבא שלכם?
זה הזמן ליצור קשר ולקבוע שיחה ראשונית ללא עלות.

צרו קשר עכשיו ב-  052-5900403
ונקבע פגישה ראשונית ללא התחייבות מצדכם.

שלכם, איריס שוסטר.


יצירת קשר איריס שוסטר

גלילה למעלה