במהלך החיים אנחנו נתקלים בשינויים רבים. את חלקם אנחנו יוזמים ואחרים נכפים עלינו או אינם בשליטתנו. בדיקת מחזור משכנתא מתבקשת אחת למספר שנים. בבדיקה אנחנו יכולים לבחון האם ישנם שינויים בשוק שיכולים להיטיב איתנו והאם ישנה דרך לשנות את התשלומים כך שיתאימו לחיים הנוכחיים שלנו.
מחזור משכנתא הוא הליך סילוק של המשכנתא הנוכחית במטרה לקחת משכנתא חדשה ומתאימה יותר למצב הנוכחי. המשכנתא החדשה יכולה להיות בריביות נמוכות יותר, פרוסה לאורך יותר שנים ובשינוי גובה התשלום.
בתהליך המחזור יתכן שנגלה כי המסלולים הישנים כבר לא הטובים ביותר וכי עתה אפשר ליהנות מריביות נמוכות יותר. הדבר יכול להתבטא בחיסכון של עשרות שקלים בחודש, מאות שקלים ובאופן מצטבר החיסכון יכול להגיע לעשרות אלפי שקלים לאורך כל תקופת המשכנתא.
מחזור משכנתא – מאיפה מתחילים?
המטרה העיקרית של מחזור משכנתא היא יצירת תנאים טובים יותר – עבורנו. זוהי נקודה חשובה מאד להבנה כיוון שהמטרות של אחד אינן המטרות של האחר. נכון, אפשר לבחון רק את המסלולים והריביות, אך נכון יותר לבדוק מה השתנה באורח החיים שלנו ואיך אנחנו רוצים להמשיך את התשלומים. לכן, המשימה הראשונה בתהליך היא הגדרת המטרה ורק לאחר מכן בחינת המשכנתא. בין היתר המטרה יכולה להיות:
- שיפור ריביות – הריביות משתנות כל הזמן ובזמנים בהם הריביות נמוכות מומלץ לבדוק את המשכנתא ולראות האם יש דרך לחסוך בעלויות. לרוב, המחזור יתבצע כשהחיסכון יתבטא בעשרות אלפי שקלים לאורך כל תקופת התשלום.
- קיצור או הארכת זמן התשלום – לעתים המטרה היא להפחית את התשלום החודשי והוא יתבצע על ידי הארכת זמן התשלום. לעתים המטרה היא הפוכה, לשלם יותר מדי חודש ולסיים את המשכנתא במהירות וזאת לרוב לאחר עליה במשכורת או כסף שהשתחרר או ניתן לנו.
- קיזוז הלוואות – במקרה שלקחנו הלוואות נוספות אפשר לבחון את האפשרות לבצע מחזור משכנתא ולכלול בה את כלל ההלוואות. כיוון שהמשכנתא היא ההלוואה ה"משתלמת" ביותר, הן מבחינת הריבית והן מבחינת הפריסה, התוצאה יכולה להיטיב עימנו בחיי היום יום.
- שיפור התמהיל – לעתים התמהיל הראשוני לא היה נכון. דבר זה יכול לקרות בשל התייעצות רק עם הבנק או הבנקים וללא בחינה מקצועית של יועץ משכנתאות אובייקטיבי אלא יועץ בנקאי שמטרתו היא לשרת את הבנק.
השאלה המרכזית – האם זה נכון לבצע מחזור משכנתא
לאחר שהוגדרה המטרה (או המטרות) אפשר לבחון האם מחזור משכנתא הוא הפתרון הנכון ביותר. לצורך כך יש להסתכל על המשכנתא, על הריביות במשק ועל היכולות האישיות. לפעמים המצב במשק אינו פועל לטובת נוטלי המשכנתאות, אך המצב האישי הוא כזה שהפתרון הנכון ביותר הוא לבצע מחזור של המשכנתא.
חשוב לציין כי לא תמיד יהיה זה נכון לבצע מחזור משכנתא. הסיבות לכך יכולות להיות תנאי משק לא טובים, קושי לבצע מחזור בשל עמלת פירעון גבוהה מאד וכן מצב בו ככל הנראה לא נוכל לקבל את התנאים שאנחנו רוצים. כדי לקבל החלטה האם לצאת לדרך או לא, יש לבצע הערכת כדאיות. ההערכה נעשית ללא עלות וללא התחייבות והיא דורשת הוצאת דו"ח יתרות משכנתא.
את הדו"ח יש להוציא מהבנק כאשר חלק מהבנקים מאפשרים להוציא אותו היום באינטרנט בצורה פשוטה. הדו"ח כולל את פרטי המידע הבאים:
- שמות מסלולי המשכנתא הנוכחיים
- תקופת התשלומים של כל מסלול
- גובה הריבית הנוכחית בכל מסלול
- גובה ההחזר החודשי בכל מסלול ובכלל
- עמלת פירעון מוקדם במקרה של סילוק או מחזור משכנתא
בניית תמהיל משכנתא חדש
לאחר שהתקבלה ההחלטה לבצע מחזור משכנתא הצעד הבא הוא בניית תמהיל. חלק זה אינו שונה מנטילת משכנתא בפעם הראשונה או השנייה. הרעיון של התמהיל אומר באופן פשוט כי אנחנו לוקחים את כל המסלולים האפשריים, מתייחסים למגבלות, בוחנים את המטרות ויוצרים מערך תשלומים שטוב לנו.
בבניית התמהיל מי שנמצא במרכז הוא אנחנו. המטרה שלנו היא לפנות לבנק ולקבל את התנאים הטובים ביותר עבורנו. לאחר מכן הוא יוכל להציע הצעה משלו, אך לנו יש אינטרסים והתמהיל שומר עליהם. התמהיל מביא בחשבון את המצב הנוכחי של המשכנתא, יכולות ההחזר שלנו והפריסה החדשה שנרצה ליצור.
תמהיל נכון מוביל לקבלת המשכנתא המותאמת לנו ובדרך כלל לחיסכון של עשרות אלפי שקלים לאורך כל תקופת התשלום. איך זה קורה? באיסוף "המספרים הקטנים". הבדלים בין ריביות או הבדלים בין מסלולים או בין תקופת תשלום אחת לאחרת, יכולים להתבטא בעשרות שקלים ולעתים במאות שקלים.
חיסכון של 200 ₪ מדי חודש יוביל לחיסכון של 2,400 ₪ לאורך שנה ו-24,000 לאחר עשר שנים בלבד ו-48,000 ₪ לאחר 20 שנות תשלומי משכנתא. סכום של 200 ₪ לא נשמע גדול מאד (אם כי עוד לא פגשתי אף אחד שהתנדב לשלם יותר לבנק) אך באופן מצטבר הוא משמעותי למדי.
ללכת לבנק הנוכחי או לבנקים מתחרים?
בפנינו עומדות שתי אפשרויות, האחת היא לפנות אל הבנק הנוכחי כדי לבדוק האם הוא יכול להציע לנו תנאים טובים יותר. השנייה היא לפנות לבנקים וגופים אחרים, מתחרים, אשר יתכן שישמחו מאד שנעביר אליהם את המשכנתא שלנו. בפועל, אין כל סיבה שלא לפנות לכולם. גם לבדוק אילו תנאים חדשים נוכל לקבל בבנק שלנו וגם לבדוק בנקים וגופים חיצוניים אחרים.
היתרונות של הבנק שלנו
לעתים נראה שקל יותר לבצע את המחזור של המשכנתא בבנק בו היא נלקחה מלכתחילה. הבנק יכול להתגמש בכל הנוגע לעמלת הפירעון (אם כי הדבר מחייב בדיקה מקדימה), במקרים רבים אין צורך לבצע שמאות מחדש (אלא אנחנו חושבים ששווי הנכס עלה ואנחנו מעוניינים להעלות את סכום המשכנתא) ואין צורך לבצע הערת אזהרה לבנק החדש.
מבחינה בירוקרטית נראה כי קל יותר לבצע את המחזור בבנק הנוכחי ועם זאת, זו אינה סיבה לא לבדוק חלופות. בכל מקרה בתהליך יש לבדוק מה כל בנק וגוף חוץ בנקאי יוכל להציע ובסופו של דבר עלינו לקבל את ההחלטה הכדאיות והנכונה ביותר עבורנו.
היתרונות של פניה לגופים אחרים
גופים שאינם הבנק הנוכחי שלנו יכולים לרצות אותנו כלקוחות ולכן להציע תנאים טובים יותר. אם יש לנו היסטוריה טובה של החזרים ודירוג האשראי שלנו טוב, אנחנו יכולים לצאת למשא ומתן כשהבנק מראש יודע שהוא יצטרך להציע לנו את התנאים הטובים ביותר.
לצד זאת יש להביא בחשבון כי הבנק החדש לא מכיר את הנכס ולכן הוא יבקש הערכת שמאי מחדש וכמו כן נצטרך לרשום הערת אזהרה בטאבו. ברגע שאנחנו מבצעים מחזור משכנתא עלינו לעדכן גם את הביטוח וזאת בין אם החלפנו בנק ובין אם לאו.
עלויות התהליך
ההחלטה לבצע מחזור משכנתא מיועדת ליצור חיסכון לאורך זמן. לעתים החיסכון יתבטא בעשרות שקלים בחודש ולעתים ביותר מכך, אך ההשפעה האמיתי תהיה בחיסכון השנתי ולאורך כל תקופת ההחזר. בצורה פשוטה יותר, שינוי בהחזר של 50 ₪ בחודש שווה ערך ל-600 ₪ בשנה ששווים 12,000 ₪ לאורך תקופה של עשרים שנה. כמובן, ישנם יתרונות נוספים ובהם התאמת המשכנתא, המסלולים וקיזוז הלוואות נוספות לתוכה.
לצד היתרונות הרבים עולה השאלה כמה עולה מחזור משכנתא. תשובה זו משתנה בין אחד לשני והיא מושפעת מהגורמים הבאים:
| עמלת פירעון | עמלת פירעון מוקדם יכולה לנוע בין מאות לעשרות אלפי שקלים ויש לבחון את הסכום בדף יתרות סילוק משכנתא. |
| עלות פתיחת תיק | לרוב, העמלה עומדת על 0.25% מגובה ההלוואה. עם זאת במיוחד במחזור משכנתא ניתן לבצע מו"מ על סעיף זה. |
| שמאות | שמאות מחדש תידרש אם אנחנו רוצים בכך או במעבר לבנק אחר. העלויות יכולות לנוע בין 600-2000 ₪. |
| רישום הערת אזהרה בטאבו | 200-250 ₪. |
| עלות יועץ משכנתאות | 6,500-8,500 ₪. תלוי בניסיון ובאופן הליווי הנדרש. |
השארת גובה התשלום כדי לקבל יותר משכנתא או לשלם תוך זמן קצר יותר
הסיבות לבצע מחזור משכנתא משתנות בין אחד לאחר ובעוד שאחד רוצה להפחית את התשלום החודשי, האחר ישים דגש על יתרונות אחרים. גם במקרים בהם גובה התשלום מתאים לגובה ההכנסות שלנו ולמעשה "מתאים" לנו, מומלץ לבדוק האם נוכל להפוך את המשכנתא שלנו לטובה יותר. למעשה, אנחנו יכולים להשיג שני דברים בלי לשנות את גובה התשלום החודשי.
פירעון המשכנתא בתקופה קצרה יותר
אם אין לנו התחייבויות נוספות ואנחנו "לא זקוקים" לכסף נוסף, יכול להיות שאנחנו יכולים לסיים את תשלומי המשכנתא תוך זמן קצר יותר. לא תמיד כדאי לשלם פחות ולפעמים, אם אין לנו בעיה לעשות זאת, אנחנו גם יכולים להגדיל את סכום התשלום החודשי. השארת הסכום או הגדלתו יובילו לפירעון סך המשכנתא בתקופה קצרה יותר.
יכול להיות שכרגע הפירעון לא נשמע לנו כמשימה חשובה, אך קיצוץ שנה או חמש שנים בתשלומים, יהיה משמעותי. בבוא היום נוכל להשתמש בסכום המשכנתא לצרכים אחרים: בילוי בחו"ל, עזרה לילדים, שיפוץ ועוד אינספור רעיונות. אבל… כדי שזה יקרה, יש לבדוק עכשיו את התנאים ולבצע מחזור משכנתא, כזה שישאיר את סכום התשלום החודשי אך יקצץ את תקופת התשלום.
לקיחת סכום כסף לטובת צרכים אחרים
אפשרות נוספת היא לקיחת סכום נוסף על חשבון המשכנתא. בכלל זה יכול להיות שנרצה לסגור הלוואות שנטלנו ואז ההבדל בתשלום החודשי הכולל (של סך כל ההתחייבויות) יהיה משמעותי ויכול להיות שיגיע לאלפי שקלים. יתכן ויש לנו צורך בסכום כסף לצרכים שונים ובמקום ליטול הלוואה נוספת, שהיא כמעט תמיד יקרה יותר מהמשכנתא, נוכל לבדוק האם ניתן לבצע מחזור משכנתא.
גם במקרה זה, הסכום החודשי לא עומד להשתנות אך מה שכן עומד להשתנות הוא הסכום שיעמוד לרשותנו, באופן כללי או מדי חודש. גם במקרה של הלוואות שונות וגם במקרה של צורך בהלוואה חדשה או סכום כסף, מומלץ לבדוק האם הפתרון נמצא במשכנתא. יש לציין כי בכל מקרה לא מדובר בהמלצה על לקיחת התחייבויות נוספות שלא נדרשות.
5 סימנים לכך שכדאי לבצע מחזור משכנתא עכשיו
מחזור משכנתא יכול להיטיב עם המשלמים וישנם מספר סימנים שיכולים להצביע על כך שזה הזמן לבצע בדיקה של התנאים הנוכחיים אל מול אלו האפשריים.
שינוי בריביות בשוק
כאשר הריביות בשוק משתנות ובעיקר כאשר ישנה ירידה בריביות, זה הזמן לבדוק את האפשרויות העומדות מולנו. כאשר השוק הופך להיות אטרקטיבי יכולה להיות לכך השפעה גם על המשכנתא הקיימת וגם על משכנתא חדשה שנלקחת.
מצבים כלכליים בארץ ובעולם משפיעים באופן ישיר על האפשרויות שלנו. לכן, ברגע שישנה תנודה בריביות, זה הזמן לבצע בדיקת מחזור משכנתא. חשוב לציין כי בדיקה יכולה להתבצע גם ללא כל עלות וללא התחייבות ולכן כל שאפשר הוא להרוויח מהשינוי העתידי.
הזמן הנותר לתשלום משמעותי
ככל שהזמן שנותר לתשלום קטן יותר כך ההשפעה של מחזור המשכנתא תהיה פחות משמעותית (בהנחה שלא לוקחים את המשכנתא מחדש). כל עוד נותרו יותר מעשר שנים, מומלץ לבצע בדיקה כל שנתיים/ שלוש ולראות האם ישנה דרך להיטיב עם התשלומים הנוכחיים ובסופו של דבר לשלם פחות.
אם הזמן שנותר הוא שנים בודדות, ככל הנראה תהליך המחזור לא יהיה משמעותי, אך אפשר לבדוק מה הגובה של עמלת הפירעון המוקדם, לבחון את התנאים השונים הקיימים בשוק ולשקול לבצע את התהליך ולחסוך אלפי שקלים.
סכום תשלום גבוה
ממש כמו בסעיף הקודם, ככל שהסכום שנותר לתשלום גבוה, כך החיסכון עשוי להיות משמעותי יותר. כמובן, אין זה אומר שמלכתחילה יש "לקפוץ מעל הפופיק" ולקחת סכומי משכנתא גבוהים, אך ברור כי בסכומים קטנים החיסכון יהיה קטן.
מחזור משכנתא כרוך בעלויות שונות (כפי שמופיעות למעלה) ובסכומים נמוכים הן יהיו משמעותיות יותר מאשר בסכומים גדולים. כאשר נותרו מאות אלפי שקלים לתשלום המשכנתא ואף מיליון שקלים ויותר, כדאי לבחון את המשכנתא הנוכחית ותנאיה אחת לתקופה.
שינוי בתא המשפחתי
לעתים ישנו שינוי בתא המשפחתי אשר מוביל לשינויים כלכליים. הצטרפות של ילד נוסף למשפחה יכולה להעלות את ההוצאות ולהקשות על תשלומי המשכנתא (יחד עם כל שאר התשלומים). פיטורין של אחד מבני הזוג גם הוא יכול להשפיע על ההכנסות ואז יש לבדוק האם המחזור הוא הפתרון הנכון (אם כי לא תמיד וישנה חשיבות לתזמון).
ברגע שהצרכים של התא המשפחתי משתנים, יש לשקול לשנות את המשכנתא, גם אם התנאים הניתנים הם לא האופטימליים שאפשר היה ליהנות מהם במקרים אחרים. כמובן, גם כאן יש לבצע בחינה של הנתונים, להגדיר את המטרה הכללית ובהתאם להחליט האם לבצע את המחזור או לא.
שלוש שנים מאז הבדיקה האחרונה למחזור משכנתא
בכל מקרה כדאי לבצע בדיקה של המשכנתא אחת למספר שנים. את הבדיקה רצוי לעשות עם יועץ חיצוני ולא עם הבנק בו מתבצע התשלום וזאת כדי להבטיח אובייקטיביות. לאלו אשר לא מעוניינים לפנות אל יועץ משכנתאות, מומלץ לפנות לבנקים נוספים וגורמים חיצוניים, שאינם הבנק בו קיימת המשכנתא.
מחזור משכנתא מתחיל מבדיקה לא מחייבת וכפי שיש לבצע תחזוקה לרכב ולבית, כך יש לבצע תחזוקה למשכנתא. יש לזכור כי מדובר בהוצאה המשפחתית המשמעותית ביותר וכל שינוי בה יכול להשפיע על חיי המשפחה.
מחזור משכנתא לבד או ביחד – מה עדיף
לאחר שבחנו מהו מחזור משכנתא, כיצד הוא יכול להשפיע על התשלומים החודשיים ומתי כדאי לבצע בדיקה של התשלומים החודשיים, עכשיו נותרה השאלה – איך נעשה זאת. אפשרות אחת היא לבצע את התהליך לבד והשנייה היא לפנות לייעוץ משכנתאות.
היתרון הגדול ביותר של ביצוע התהליך לבד הוא החיסכון בתשלום ליועצים. יועץ משכנתאות יכול לגבות על תהליך שלם 8,500-6,000 ₪ ובביצוע לבד אין צורך לשלם סכום זה. כמובן, בתמורה לחיסכון יש לבצע בדיקה, תמהיל ומשא ומתן באופן עצמי.
היתרונות של עבודה עם יועצי משכנתאות אובייקטיביים, כאלו שמשרתים רק את האינטרסים של נוטלי המשכנתא ולא של הבנקים, רבים. ישנו חיסכון משמעותי בכל הנוגע לשלבים השונים של בניית המשכנתא החדשה. אין צורך להתנהל מול בנקים רבים, לקבוע פגישות ולצאת למשא ומתן וככל הנראה הנקודה החשובה ביותר היא החיסכון. המומחיות של היועץ יכולה להוביל לחיסכון גדול הרבה יותר מכפי שרוב האנשים יצליחו להשיג לבד.
הסיבות לכך שהיועץ האובייקטיבי מצליח להביא לחיסכון משמעותי הן הניסיון הרב שיש לו. היכולת לבנות תמהיל מדויק שמותאם למשלמים, ניסיון רב במשא ומתן מול הבנקים והבנה של התמונה המלאה. לרוב, החיסכון עולה בהרבה על עלות היועץ ולכן יותר ויותר אנשים בוחרים לפעול בדרך זו ולא בעצמם.
יש לכם שאלות נוספות?
צרו קשר עכשיו ב- 052-5900403
ונקבע פגישה ראשונית ללא התחייבות מצדכם.
שלכם, איריס שוסטר.
בקצרה – שאלות ותשובות על מחזור משכנתא
שאלה:
מתי זה הזמן הנכון לבצע מחזור משכנתא?
תשובה:
מחזור משכנתא צריך להתבצע כאשר הוא יכול להיטיב עם המשלמים. באופן כללי ישנם חמישה מצבים בהם כדאי לבצע בדיקת כדאיות ולמחזר את המשכנתא:
- כאשר הריביות בשוק נמוכות במיוחד
- כעברו שלוש שנים מאז בדיקת הכדאיות האחרונה
- כשישנן התחייבויות (הלוואות) גדולות נוספות
- כשהמצב המשפחתי משתנה והצרכים משתנים
- כאשר התשלומים לא מתאימים למצב הכלכלי הנוכחי
שאלה:
כמה כסף אפשר לחסוך בתהליך מחזור משכנתא?
תשובה:
התשובה לכך משתנה בהתאם לסכום המשכנתא הנוכחי, סך ההלוואות וההתחייבויות שיש למשלמים ולתנאי השוק. בדרך כלל המטרה היא לחסוך עשרות אלפי שקלים לאורך כל התקופה.
שאלה:
האם עדיף למחזר את המשכנתא בבנק הנוכחי או באחרים?
תשובה:
כפי שאפשר לקרוא כאן במאמר, ישנם יתרונות וחסרונות למחזור משכנתא בבנק הנוכחי, אבל בכל מקרה בתהליך יסודי יש לבדוק את כל האפשרויות. המטרה בסופו של דבר היא לגרום למשלמים לשלם פחות כסף ולהתאים את התשלומים ליכולות האישיות. לעתים הדרך לעשות זאת תהיה דרך הבנק הנוכחי ולעתים במעבר לבנק אחר. בכל מקרה יש לפנות לגורמים רבים ולבצע השוואת אפשרויות.
שאלה:
כיצד ניתן לדעת אם מחזור משכנתא משתלם?
תשובה:
לפני שיוצאים לדרך יש לבצע בדיקת כדאיות. בבדיקה נסקור את המשכנתא, התנאים של כל אחד מהמסלולים, היכולות האישיות ונגדיר את המטרה. אם נמצא לנכון כי אפשר להשיג את המטרה ולשלם פחות בכל חודש, אז נצא לדרך ותוך זמן קצר תתחילו להרגיש את החיסכון.
