הצורך שלנו להשוות בין מה שיש לנו ומה שיש לאחרים הוא טבעי. אנחנו עושים את זה לפעמים בכלל בלי להרגיש ולרוב כדי לוודא שאנחנו בסדר. שלא טעינו. שקיבלנו את הטוב ביותר. ההשוואה מתבצעת בכל כך הרבה תחומים וכמובן, גם במשכנתה שלנו.
אנו משווים בין הריביות וההחזרים שלנו לבין השכנים והחברים שלנו. האם זה עוזר לנו? לא. האם המידע שאנו אוספים מסביב יהיה מדויק? ממש לא. במאמר זה לא נבדוק למה חשוב לנו להשוות בין משכנתאות אלא למה כל משכנתה שונה ואיך יכול להיות שגם כשנלקח סכום זהה, התנאים שונים. מוכנים? בואו נצא לדרך.
הסיפור האמיתי או ארבעת המרכיבים המשפיעים על קבלת תנאי המשכנתה
כאשר אנחנו רוצים לבחון את תנאי המשכנתה ובוודאי כשאנחנו רוצים לבצע ״השוואת מחירים״, אנחנו צריכים להבין מה הוביל את הבנק להציע לנו את ההצעה הנוכחית. מעבר לכך שברור שהבנק רוצה להרוויח על ההלוואה, ההצעה תושפע תמיד ממספר מרכיבים.
הלווה
הבנק ״מודד״ את מי שנמצא מולו. הוא רוצה להעריך את הלווה ואת היכולת שלו להשיב את הכספים. לשם כך יבחן דירוג האשראי של הלווה וכן מרכיבים נוספים ובהם הלוואות קיימות, העבודה (כולל המשכורות) והוותק של הלווה במקום העבודה, והוא יכול להפעיל שיקולים נוספים של ״כדאיות״.
אם הלווה ייראה בעיני הבנק כלקוח פוטנציאלי שהוא מעוניין בו וללווה אין חשבון פעיל בבנק, יכול להיות שהוא יציע תנאים טובים וזאת כדי לנסות למשוך אותו להעביר את החשבון אל הבנק הנוכחי. אפשר לראות כי הבנק מפעיל שיקולים שונים כשהמרכיב של מי שעומד מולו הוא מרכיב משמעותי.
הנכס
אין נכס אחד שזהה לנכס אחר וגם אם שני הנכסים עולים אותו הדבר, הם נמצאים במקומות שונים, קומות שונות, צדדים שונים וכו׳. הבנק רוצה לוודא כי אם יהיה צורך הוא יוכל לממש את הנכס מהר. ולכן ישנם נכסים שעליהם ניתן לקבל משכנתה אך לא את הסכום המלא, וישנם נכסים שלא ניתן לקבל עליהם משכנתה כלל.
חשוב להבין כי עלות הנכס היא רק מרכיב אחד שמשפיע על תפיסת הבנק מבחינת התנאים שהוא יציע למשכנתה. הבנק רוצה לדעת היכן ממוקם הנכס, האם הוא רשום בטאבו או ברמ"י ומרכיבים נוספים שיכולים להצביע האם יהיה קל או קשה למכור אותו במידת הצורך בעתיד.
רוצה להצטרף למשפחות שחסכו מעל 89,000 ש״ח במשכנתה?
אחוז המימון
הבנק מתייחס כמובן גם לאחוז המימון של הנכס, כלומר סכום המשכנתה ממחיר הנכס. ככול שאחוז המימון גבוה יותר כך הסיכון שלוקח הבנק גדול יותר וככל שהדרישות לביטחונות מצד בנק ישראל גדולים יותר כך התנאים שהוא יציע צפויים להיות פחות אטרקטיביים.
הריביות
הריבית של בנק ישראל כמובן משפיעה על הריבית שהבנק יכול להציע. עד לשנת 2022 נהנינו במשך שנים מריביות נמוכות ואלו השפיעו על ההצעות של הבנקים. בשנת 2022 התחילה עליית ריביות, אשר צפויה להמשיך גם בשנת 2023 והריביות גבוהות יותר.
לצד הריביות ישנם מספר מסלולים כאשר כל אחד יכול לעלות ללווה בצורה שונה. זו הסיבה שאי אפשר לשאול רק מהי הריבית שקיבלנו או מהו התשלום החודשי. יש להתייחס למסלולים השונים ולתקופת התשלום כדי שנוכל לחשב את התשלום החודשי, להבין מהו התשלום החודשי ההתחלתי ואיך הוא אמור להשתנות לאורך השנים ואת המחיר המלא של המשכנתה. בתוך המסלולים השונים יש לזכור כי ישנה גם הלוואה לכל מטרה וזו תהיה כמעט תמיד יקרה יותר ממשכנתה ״רגילה״ לרכישה ולבניה.
לקוחות שונים, תנאים שונים
כאשר אנחנו מסתכלים על הלווה, הנכס, אחוז המימון והריבית בשוק, אנחנו מבינים כי כל אחד שונה ולכן כל אחד מקבל תנאים שונים. הבנק רוצה לבחון את הלקוח שמולו, הביטחון שבעסקה והוא חייב להביא בחשבון את הריביות של בנק ישראל כבסיס להצעת התנאים.
הרצון להשוות בין משכנתה אחת לשנייה יכול להיות טבעי, אך הוא חייב להביא בחשבון קודם כל את ארבעת המרכיבים שהבנק רואה. לכן, נכון יותר להשוות בין הצעה מבנק אחד והצעה מבנק אחר, ובתהליך של ייעוץ משכנתאות מה שאנחנו עושים הוא לתכנן את המשכנתה ואחר כך עורכים משא ומתן.
תמהיל משכנתה שנבנה באופן אישי
הדרך הטובה ביותר ללקיחת משכנתה היא קודם כל לתכנן ולבנות תמהיל. הכוונה היא בחינה של מה הלווה רוצה, יצירת מסלולים וסימולציות ובחירה מהי האופציה שהכי מתאימה באופן אישי. בתמהיל הלווה נמצא במרכז וחשוב להבין מה הצרכים האישיים:
תשלום חודשי
אחת השאלות שחשוב להעלות היא מה גובה התשלום שהלווה מוכן ויכול לשלם. לפעמים תשלום חודשי גבוה יהיה הרווחי ביותר מבחינת התשלום הכולל על המשכנתה, אבל זאת רק בתנאי שהלווה יכול לשלם את הסכום המדובר. יש להגדיר קודם כל את גובה התשלום המקסימלי שהלווה רוצה לשלם ולא לשכוח לקחת בחשבון שינויים שיכולים להיות.
רוצה להצטרף למשפחות שחסכו מעל 89,000 ש״ח במשכנתה?
פריסת התשלומים
כל לווה רוצה לפרוס את המשכנתה לתקופה שונה וכן לחלק את המסלולים בצורה שונה. בתוך פריסת התשלומים יש לבחון את הכדאיות של המסלולים השונים ולהתחשב בחיים ובעתיד האישי. אם המשכנתה נלקחת על דירה שעוד נמצאת בבניה או שמדובר במשכנתה לבניה עצמית נרצה לדאוג לפריסת תשלומים שתהיה נמוכה בתחילת הדרך כך שעד למעבר אפשר יהיה לעמוד בתשלומים הכפולים, של המשכנתה ושל השכירות הנוכחית.
מענקים וזכאויות
בבניית תמהיל משכנתה נבחן את המענקים והזכויות שעומדים לרשות הלווים. כל לווה חייב לבדוק האם עומדת לרשותו משכנתה לזכאים ומהו הסכום שהוא יוכל לקבל במסגרתה. ישנם שלושה יתרונות משמעותיים למסלול זה: ריבית נמוכה באופן יחסי, אפשרות לפירעון מוקדם ללא עמלה והנחת פירעון במסלולים הנוספים. בבניית התמהיל נרצה לנצל את הזכאות.
פירעון מוקדם
כל לווה שונה ובעוד שאחד רואה את הנכס בתור הבית בו יחייה כל חייו, השני יכול לראות בו הזדמנות לרכישה ומכירה. אין מקרה אחד שדומה לשני ואם ישנה מחשבה על מכירה עתידית כדאי להתייחס לעמלת הפירעון ולדאוג שזו תהיה נמוכה ככל האפשר. אפשר לראות כי הצרכים משתנים בין אחד לשני ולכן כל תמהיל מיוחד ואי אפשר באמת להשוות בין שתי משכנתאות.
השוואת משכנתאות: בין בנקים, בפייסבוק ועם יועץ משכנתאות
אנחנו אוטוטו בשנת 2023 ונראה כי המידע זמין בפנינו כל הזמן. כחלק מלקיחת המשכנתה ברור שנפנה לבנק ונקבל הצעות אך השאלה היא מה ההצעה שנקבל והאם נוכל באמת לבצע השוואה בין התנאים השונים. פניה נוספת שהופכת להיות פופולארית יותר ויותר היא בפייסבוק.
רבים מעלים את תמהיל המשכנתה, הריביות והתשלום החודשי הצפוי. פעמים רבות התגובות הן שאפשר להשיג תנאים טובים יותר. הבעיה עם התייעצות זו היא המידע המשותף. אנחנו יכולים לצרף את התנאים שקיבלנו אבל אף אחד לא באמת מספר את הסיפור המלא שהוביל לקבלת התנאים הנוכחיים.
התייעצות פרטנית עם יועץ משכנתאות אובייקטיבי היא הדרך היחידה שמבטיחה הסתכלות על התמונה המלאה. בכל פגישה אני מבקשת להכיר את מי שמולי, להבין את הצרכים האישיים, את המטרות ובהתאם יכולה לבנות תמהיל שאיתו אני הולכת למשא ומתן לבנקים השונים. זוהי הדרך הטובה ביותר לא רק להשוות בין משכנתאות אלא מראש לקבל את ההצעה הטובה ביותר.
בחינת כדאיות לביצוע מחזור משכנתה
גם לאחר נטילת משכנתה אפשר לבדוק את התנאים ולבחון אם אפשר לשפר אותם. מחזור משכנתה הוא תהליך בו אנחנו בוחנים את התנאים הנוכחיים, העסקה בכללותה ובודקים אם נוכל לשלם פחות כסף. הסיבות לבחון את המשכנתה יכולות להיות: בחינת התנאים, שינויים בשוק וצרכים שהשתנו.
אפשר לבצע מחזור משכנתה בכל שלב כאשר בשלב הראשון נבדוק את הכדאיות. הבדיקה מתבצעת ללא עלות ורק אם נמצא שתוכלו לחסוך כספים תוכלו לבחור להתקדם.
מה עכשיו?
רכישת נכס היא אחת המשמעותיות עבור כל משפחה ועם הוצאה כל כך גדולה אין ספק שצריך מקצועיות. השאירו פרטים כאן באתר או צרו קשר טלפוני כדי שנוכל להכיר ושאוכל לדאוג שתקבלו את תנאי המשכנתה הטובים ביותר.
רוצים להתייעץ?
צרו קשר לפגישה ראשונית ללא עלות וללא כל התחייבות וקבלו יותר מהכסף שלכם: 052-5900403
שלכם, איריס שוסטר.
שאלות ותשובות על השוואת משכנתאות
זו שאלה שכל אחד ואחת חייבים לשאול. המשכנתה היא ההתחייבות המשמעותית ביותר של רוב משקי הבית והיא משפיעה על החיים היום יומיים. גם אם כבר הוצאתם אישור עקרוני וגם אם כבר קיבלתם הצעה מהבנק, תמיד תוכלו לפנות לבחינת המשכנתה כדי שנוודא שהתנאים שהציעו לכם אכן הטובים ביותר עבורכם.
אפשר להשוות בין שתי משכנתאות שניתנות לאותו לווה. עם זאת ניסיון לבצע השוואה לתנאים שקיבלו החברים/ השכנים והמשפחה תהיה טעות וזאת כיוון שכל אחד מגיע עם דרישות ויכולות שונות וכל עסקה יחידה מסוגה.
שאלה זו עולה לא פעם והאמת היא שלא תמיד בטוח שהחבר באמת קיבל משכנתה יותר טובה. כדי לענות על השאלה יש לבחון את המשכנתה, את התנאים המקדימים (הלווה, העסקה ותקופת נטילת המשכנתה) ולראות האם אפשר לקבל תנאים טובים יותר. אם ישנה אפשרות לשפר את התנאים – זה בדיוק מה שנעשה בייעוץ משכנתאות.
